Custode giudiziario, garante dei beni

Pubblicato su Il Messaggero il 13 ottobre 2013 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Vietata la riproduzione. Tutti i diritti riservati 

In questo articolo si affronta la tematica relativa al Custode giudiziario ed al suo  ruolo di garante dei beni nel processo esecutivo immobiliare.

Il ruolo del custode nelle vendite giudiziarie

Rispetto alla vendita, che riveste un ruolo centrale nell’ambito delle procedure espropriative immobiliari, rappresentandone la finalità stessa ed essendo presupposto necessario per la distribuzione delle somme ricavate, l’attività del custode può distinguersi in una fase ad essa preliminare ed in una ad essa conseguente e necessaria.

La vendita, se pur con differenti prassi applicative, a Roma ove è stata adottata una delega parziale al professionista incaricato, fatta eccezione per rare occasioni, rimane di competenza del Tribunale.

Il giudice, adottando la procedura già in uso presso altri fori, fissa l’ordinanza che prevede per il caso in cui l’esperimento senza incanto non abbia esito positivo anche la data e le modalità per partecipare all’esperimento con incanto.

In tal modo si è inteso porre un limite ai costi di procedura,  conferendo ulteriore impulso alla stessa.

Custode giudiziario, garante dei beni prima della vendita

Prima che sia disposta la vendita, o l’assegnazione, il custode ha l’obbligo di comunicare al debitore esecutato che ha facoltà di chiedere la conversione del pignoramento.

Inoltre, il custode deve presentare un rendiconto trimestrale, ove vengano percepite rendite sull’immobile e, nel rispetto della normativa sulla privacy, senza fare incontrare eventuali potenziali acquirenti, gestire gli appuntamenti e le visite da parte di chi ne inoltri richiesta.

Custode giudiziario, garante dei beni: le visite all’immobile pignorato

La possibilità di visitare l’immobile sottoposto a pignoramento e posto in vendita tramite asta giudiziaria rappresenta una della maggiori novità introdotte dalla riforma del 2006.

Tenuto conto che se prima la partecipazione all’incanto avveniva sulla scorta della relazione di stima in atti, oggi esiste la possibilità concreta per i potenziali acquirenti di visitare l’immobile posto in asta, inoltrandone richiesta al custode.

Questi, all’udienza di vendita, dovrà depositare gli adempimenti pubblicitari.

Mentre nella fase successiva, assumendo il ruolo di delegato, provvederà alla predisposizione della bozza del decreto di trasferimento ed alla sua notifica all’ esecutato.

È questo l’aspetto più delicato dell’ attività delegata, poiché concerne il trasferimento della proprietà del bene sub-astato all’assegnatario.

Custode giudiziario e delegato alla vendita

Il custode quando viene investito anche del ruolo di delegato alla vendita  informerà l’aggiudicatario su termini e modi per il deposito del saldo prezzo.

Quantificando le relative spese: imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre quelle di cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche.

Tenuto conto che queste ultime dovranno essere poste in prededuzione in sede di distribuzione del ricavato.

Quindi il delegato trasmetterà al giudice dell’esecuzione l’originale del decreto di trasferimento da firmare, accompagnato da una bozza da lui sottoscritta in minuta, dal certificato di destinazione urbanistica e da una visura catastale aggiornata dell’immobile oggetto della vendita.

Successivamente provvederà alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento.

Oltre che alla sua comunicazione alle pubbliche amministrazioni, nonché all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie.

Custode giudiziario garante dei beni, la distribuzione del ricavato

Per quanto concerne, infine, il progetto di distribuzione occorre fare riferimento a quanto previsto dagli articoli 596 e 510 del codice di procedura civile.

Il custode inviterà le parti a precisare i crediti entro 90 giorni ed a depositare copia dei titoli in base ai quali hanno spiegato l’intervento, oltre che le note degli onorari, avvisando che il piano di riparto sarà disponibile 30 giorni prima dell’udienza fissata per la discussione.

Qual’ è l’ordine dei crediti nel progetto di distribuzione?

Occorre esaminare, infine,  qual’ è l’ordine dei crediti con cui viene disposto il mandato di pagamento nel piano di riparto.

Circa la graduazione dei crediti in linea di principio si segue il seguente ordine:

1. spese privilegiate in base al disposto degli articoli 2770 e seguenti del codice civile,
2. ordine cronologico delle ipoteche,
3. crediti da lavoro dipendente,
4. chirografari intervenuti tempestivamente, chirografari intervenuti tardivamente,
5. creditori intervenuti privi di titolo esecutivo.

Una volta approvato il progetto di distribuzione vengono emessi i mandati di  pagamento telematici, con ordine alla banca di disporre il bonifico bancario ai creditori.