Donazione immobili: abolita l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti

La Legge 2 dicembre 2025, n. 219, di conversione del DDL Semplificazioni 2025, ha modificato in modo profondo la disciplina di donazioni ed eredità.

Le modifiche all’articolo 563 del codice civile incidono in maniera significativa sulla tutela dei legittimari e sulla compravendita di immobili il cui atto di provenienza sia una donazione.

La riduzione della donazione non pregiudica più i terzi ai quali il donatario ha venduto l’immobile donato, fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota a essi riservata.

L’acquisto del terzo avente causa a titolo oneroso diviene, pertanto, definitivo al momento del trasferimento immobiliare, indipendentemente dal decorso del ventennio dalla trascrizione della donazione.

La riforma rappresenta un cambiamento strutturale sul sistema del diritto successorio, con effetti rilevanti sia per gli eredi legittimi, sia per chi acquista un immobile che proviene da donazione.

Se il donatario è in tutto, o in parte, insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito.

Quali diritti hanno i legittimari se il donatario è insolvente?

E’ legittimo chiedersi cosa accade se l’erede che ha ricevuto un immobile in donazione le vende e depaupera, od occulta, il patrimonio ricavato dalla vendita.

Con la riforma delle donazioni l’erede che ha subìto una lesione di legittima non potrà più rivalersi sul terzo acquirente dell’immobile donato.

Il diritto ereditario è fondato sulla tutela dei legittimari, ossia quegli eredi ai quali la legge riserva una quota di eredità, indipendentemente dalle volontà del defunto.

Gli articoli 536 e seguenti del codice civile individuano i legittimari: si tratta del coniuge e dei figli e, solo in assenza di figli, degli ascendenti; stabilendo la loro quota di riserva, ovvero la quota di patrimonio ereditario loro riservata.

Quando il de cuius, nel testamento, o con donazioni indirette ha provocato una lesione della quota di legittima, l’erede svantaggiato può agire con l’azione di riduzione.

Con la riunione fittizia è possibile la ricostruzione dell’intero asse patrimoniale del de cuius, comprensivo tanto dei beni relitti (“relictum”), che dei beni donati in vita (“donatum”).

Chi acquista un immobile donato risponde verso gli eredi?

Prima dell’intervento legislativo del 2025, l’azione di riduzione produceva effetti reali anche nei confronti dei terzi acquirenti.

La giurisprudenza di legittimità aveva chiarito la natura reale dell’azione di restituzione ed i rapporti tra azione di riduzione e collazione.

Il legittimario, infatti, poteva agire per ottenere la restituzione del bene anche nei confronti del terzo acquirente dell’immobile donato, purché fossero rispettati i termini di legge (Cass. Civ.  Sez. Unite n. 20644/2004).

Questo meccanismo determinava una forte instabilità nel trasferimento degli immobili donati.

Infatti il rischio di restituzione poteva protrarsi per anni, rendendo tali beni difficilmente commerciabili e non finanziabili attraverso mutuo dagli istituti di credito.

Cosa cambia per chi acquista un immobile donato dopo l’abolizione dell’azione di restituzione contro il terzo acquirente?

La disciplina antecedente alla riforma sulle donazioni di immobili generava un evidente conflitto tra due esigenze contrapposte.

Da un lato, la tutela del legittimario leso, considerata un principio cardine del diritto successorio; dall’altro, la stabilità dei trasferimenti immobiliari, diritti anch’essi tutelati dall’ordinamento giuridico.

L’efficacia reale dell’azione di riduzione nei confronti del terzo acquirente di immobile donato costituiva un ostacolo alla libera circolazione dei beni immobili, creando incertezza anche a distanza di decenni dalla donazione.

Con la Legge 2 dicembre 2025, n. 219, il legislatore è intervenuto modificando l’articolo 563 del codice civile ed eliminando l’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti di beni provenienti da donazione.

Cosa può fare l’erede svantaggiato da una donazione indiretta di immobile?

La riforma stabilisce che, una volta esperita l’azione di riduzione e accertata la lesione di legittima, il legittimario non può più agire contro il terzo acquirente per ottenere la restituzione del bene.

Il rimedio riconosciuto diventa esclusivamente di natura obbligatoria: il legittimario vanta un diritto di credito nei confronti del donatario, pari al valore del bene donato che eccede la quota disponibile.

Si tratta di una modifica che cambia le regole del diritto ereditario.

L’azione di restituzione perde efficacia reale e assume natura obbligatoria solo nei confronti dell’erede che ha beneficiato della donazione, con la perdita della garanzia reale sull’immobile donato.

Il legittimario conserva il diritto alla quota di riserva, che rimane intangibile ai sensi dell’articolo 536 del codice civile.

Quali obblighi ha chi acquista un immobile donato verso gli eredi?

Con l’introduzione della Legge 2 dicembre 2025, n. 219 chi acquista un immobile proveniente da donazione non ha più alcun obbligo nei confronti degli eredi.

Nel caso di donazione lesiva dell’eredità, il rimedio per gli eredi si traduce, non più in una garanzia reale sull’immobile donato, ma in un credito nei confronti del donatario.

Qualora il donatario, anche dopo l’alienazione dell’immobile donato, rimanga patrimonialmente solvibile, l’ordinamento garantisce al legittimario leso una tutela effettiva, consentendogli di soddisfare il proprio diritto alla quota di riserva mediante azione di natura patrimoniale nei confronti del donatario stesso.

Se, invece, l’erede che ha beneficiato di una donazione, dopo la vendita dell’immobile donato, dovesse risultare insolvente, il legittimario incontrerà difficoltà per riuscire a soddisfare il proprio diritto di reintegra nella quota ereditaria.

Le nuove regole sulla trascrizione dell’accettazione dell’eredità

Il DDL Semplificazioni 2025 ha introdotto regole più snelle anche in materia di trascrizione dell’accettazione dell’eredità, modificando l’articolo 2648 del codice civile.

A seguito della intervenuta modifica normativa è possibile trascrivere l’accettazione, anche tacita, di eredità sulla base di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Alla luce della riforma, l’acquisto di un immobile proveniente da donazione risulta oggi più sicuro per le successioni disciplinate dalla nuova normativa.

Permane, comunque, la necessità di una attenta due diligence notarile e legale, volta a verificare la data di apertura della successione, la sussistenza di eventuali azioni già promosse e la situazione patrimoniale del donatario.

La consulenza legale ereditaria consente di evitare contenziosi e di valutare correttamente i rischi residui.

L’eliminazione dell’azione di restituzione contro i terzi acquirenti rafforza la certezza dei trasferimenti immobiliari e rende più fluido il mercato immobiliare.

La quota di legittima resta un diritto garantito dalla legge, ma il rimedio accordato al legittimario diventa compresso e limitato solo nei confronti dell’erede che ha beneficiato di maggiori lasciti in vita dal defunto.