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Revoca della compravendita

Preliminare di compravendita

Cos’è l’azione revocatoria?

L’azione revocatoria è uno strumento concesso al creditore con cui può chiedere la revoca della compravendita, quando compiuta fraudolentemente in suo danno dal debitore, per sottrarla a garanzia al suo patrimonio.
 
L’azione revocatoria si promuove in tribunale e deve contenere la dichiarazione di inefficacia degli atti di disposizione del patrimonio posti in essere dal debitore, che diminuiscono la garanzia del creditore.
 
L’istituto consente al creditore di conservare il patrimonio del debitore a garanzia del suo credito, quando il debitore compie atti fraudolenti con lo scopo, alienandoli, di sottrarli all’azione esecutiva del creditore.

Quando è possibile la revoca della compravendita?

La revoca della compravendita immobiliare è una fattispecie che può verificarsi in due situazioni previste dall’articolo 2901 del codice civile:

  • per gli atti a titolo gratuito: quali, ad esempio, donazioni, fondi patrimoniali e vendite indirette, ovvero senza pagamento effettivo del prezzo
  • per gli atti a titolo oneroso: vendite, o atti, con corrispettivo economico

Se l’atto dispositivo è successivo al debito, il creditore non sarà tenuto a dimostrare la mala fede di chi ha ricevuto l’immobile.

In tal caso il creditore deve fornire esclusivamente la prova che il debitore poteva conoscere il pregiudizio provocato al creditore con l’atto a titolo gratuito.

Quando può proporsi l’azione revocatoria?

I presupposti per chiedere la revoca della compravendita sono due, l’intento fraudolento ed il pregiudizio arrecato al creditore.

L’intento fraudolento o “consilium fraudis” consiste  nella consapevolezza del pregiudizio che l’atto arreca alle ragioni del creditore.

Il pregiudizio arrecato al creditore dall’atto di disposizione del debitore, o “eventus damni”, si ha quando per il creditore sia divenuto impossibile, o più difficile e rischioso, soddisfarsi sul restante patrimonio del debitore.

A seconda che l’atto fraudolento viene compiuto a titolo gratuito, o a titolo oneroso, si hanno diverse conseguenze.

Solo per gli atti a titolo oneroso, vendite o atti con corrispettivo economico, il creditore è tenuto a dimostrare che l’acquirente conosceva il pregiudizio a lui arrecato.

Circostanza difficile da conoscere e dimostrare, la cui prova solitamente è fornita attraverso indizi quali il prezzo irrisorio, il mancato pagamento dello stesso, il rapporto di parentela, o coniugio tra le parti.

Se la donazione è successiva alla contrazione del debito, il creditore dovrà provare il “consilium fraudis”, dimostrare che l’atto è stato intenzionalmente realizzato allo scopo di sottrarre l’immobile alle ragioni del futuro creditore.

Entro quanto tempo si può chiedere la revoca della compravendita?

Il termine per promuovere l’azione revocatoria è di 5 anni dal compimento della compravendita.

L’azione può essere promossa dal creditore che risulti danneggiato dall’atto di  sottrazione posto in suo danno dal debitore a determinate condizioni:

  1. il credito deve avere data certa che sia anteriore alla vendita del bene
  2. la vendita deve avere pregiudicato le ragioni del creditore
  3. il pregiudizio arrecato al creditore deve essere conosciuto anche dall’acquirente

Solo in presenza di tutte e tre le condizioni sopra elencate è possibile azionare la revoca della compravendita chiedendo al tribunale che si pronunci dichiarando la vendita inefficace.

Avvocato per revoca della compravendita

La notevole sproporzione tra valore di mercato del bene e prezzo dell’immobile, risultante anche dal preliminare di compravendita è elemento di cui bisogna sempre tenere considerazione.

L’azione revocatoria, se esperita vittoriosamente, produce l’ inefficacia della vendita e conseguente reintegra del bene nella garanzia patrimoniale del creditore, che potrà a sua volta aggredirlo con il pignoramento.

Dati i tecnicismi e la complessità delle situazioni da esaminare risulta fondamentale affidarsi ad un avvocato specializzato in diritto immobiliare.