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Diritto immobiliare

Avvocato Gianluca Sposato

Studio legale specializzato in Diritto Immobiliare

Lo Studio Legale Sposato, fin dal 1949, opera nel diritto immobiliare per problematiche connesse la compravendita immobiliare ed i diritti reali in genere.

L’attività è svolta sia nella fase della trattativa che per il preliminare di compravendita, con l’esame dei documenti atti a garantire le operazioni di trasferimento o consolidamento, della proprietà, che per problematiche relative ad inadempimento del compratore, del venditore, o dell’affittuario.

L’assistenza di un avvocato immobiliarista è fondamentale per chi intenda concludere il contratto di compravendita di un immobile in assoluta tranquillità.

E’ sempre sconsigliabile all’acquirente di immobile, infatti, affidarsi soltanto al Notaio per la redazione del contratto di acquisto e preliminare di compravendita, senza l’assistenza di un avvocato che abbia esperienza nel campo dei diritti reali e della proprietà immobiliare.

Avvocato immobiliarista a Roma

Le problematiche che possono sorgere, se non adeguatamente supportati ed assistiti da un avvocato immobiliarista possono essere molteplici e riguardare, nei casi più complessi, azioni a revoca della compravendita ed alienazioni in frode dei creditori.

Altre problematiche possono riguardare la gestione ed operazioni inerenti i beni in comunione legale, la comproprietà e condivisione di quote immobiliari con i relativi rischi connessi, come nel caso della divisione e frazionamento di beni immobili.

Infine problemi possono sorgere per la cancellazione di iscrizioni ipotecarie e formalità pregiudizievoli come la trascrizione di atti a garanzia del creditore nei pubblici registri immobiliari nell’ambito di esecuzioni immobiliari.

L’avvocato immobiliarista garantisce azioni a tutela del condominio e dei singoli condomini, tutela nei rapporti di locazione, consolidamento della nuda proprietà, azioni relative a sfratto per morosità.

Attività svolta nell’ambito del  diritto immobiliare

L’Avvocato Gianluca Sposato, profondo conoscitore dei diritti reali, tutela della proprietà immobiliare, ha fondato l’Associazione custodi giudiziari e delegati alle vendite immobiliari, di cui è Presidente onorario.

E’ autore di numerose pubblicazioni di interesse, anche per gli avvocati immobiliaristi, sui principali quotidiani nazionali e riviste specializzate di settore su problematiche giuridiche inerenti la proprietà e compravendita immobiliare.

Presidente dell’ultima sessione dell’esame di Stato per Avvocato a Roma, svolge attività di formazione nell’ambito di corsi di aggiornamento professionale sul diritto immobiliare.

Lo studio, con il suo team di professionisti, offre al cliente una tutela giuridica a 360 gradi, sia di supporto in progetti di sviluppo immobiliare e finanziario, sia mettendolo al riparo da eventuali aspetti legali pregiudizievoli che possano verificarsi in sede di acquisto, o dopo la compravendita di immobili.

Abbiamo risolto casistiche particolari che riguardano gli aspetti più complessi in tema di immobili come: alienazioni in frode del creditore,  condivisione di quote immobiliari comunione legale e beni personali dei coniugi.

Avvocato esperto in diritto immobiliare

Rivolgersi ad un avvocato esperto in diritto immobiliare è sempre consigliabile prima di procedere ad una compravendita d’immobile, sia tra privati che per asta giudiziaria, a prescindere o meno dalla presenza di un’ agenzia immobiliare.

Infatti, la presenza del Notaio che ha compiti e ruoli differenti rispetto a quelli dell’avvocato, non sempre mette al riparo da rischi legati anche all’evizione, o piena disponibilità del bene ed inadempimento delle obbligazioni assunte.

Per tale ragione, per una migliore gestione contrattuale finalizzata a prevenire  contenzioso difficilmente sanabile, è fondamentale essere supportati da un avvocato immobiliarista che abbia vasta conoscenza in campo civilistico in tema di diritti reali.

Avvocato immobiliarista

Compravendite immobiliari

Compravendite immobiliari Indice Quando si perfeziona la compravendita immobiliare? La compravendita immobiliare si perfeziona con l’accettazione dell’offerta formulata dall’acquirente al venditore. Dunque, con l’accordo scritto delle parti in cui vengono regolate le modalità, le tempistiche di trasferimento della proprietà ed il prezzo di compravendita. Il contratto di compravendita immobiliare, pur rientrando nell’ambito privatistico, è un atto pubblico che deve essere registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del Comune dove si trova l’immobile. E’ buona prassi per l‘acquirente di immobile essere assistito da un avvocato immobiliarista che, oltre a curare i suoi interessi e tutelare i suoi diritti, garantisce che non esistono situazioni di intralcio nella vendita. La compravendita, infatti, se affrontata con leggerezza, può dare luogo a situazioni insanabili come nel caso relativo all’ espropriazione contro il terzo proprietario. Il  primo compito dell’avvocato immobiliarista è quello di effettuare tutte le ricerche preliminari alla compravendita. Dunque verificare che non vi

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Preliminare di compravendita

Preliminare di compravendita Indice Quando conviene il preliminare di compravendita? Il preliminare di compravendita, o compromesso, è utile in tutti i casi in cui non si  ha la disponibilità dell’intera somma per concludere la vendita e si intende ricorrere ad un mutuo per l’acquisto della casa. I problemi che possono sorgere, però, sono molteplici se non si è supportati da un  avvocato esperto in diritto immobiliare che effettui le verifiche preliminari, rediga il compromesso e valuti l’opportunità della trascrizione del preliminare. L’articolo 1351 del codice civile stabilisce che il preliminare è nullo se non è redatto nella stessa forma del contratto definitivo e, dunque, in forma scritta. La proprietà dell’immobile si trasferisce solo in una fase successiva al preliminare, con la stipula del rogito di compravendita. In sostanza la parte promittente venditrice si obbliga a vendere alla parte promittente acquirente l’immobile oggetto di compravendita al prezzo, secondo modalità e termini,

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Condominio

Condominio Diritto condominiale. Il diritto condominiale è disciplinato nel titolo VII capo II del codice civile, che prevede una raccolta di norme del nuovo codice del condominio. L’articolo 1117 del codice civile regola le parti comuni dell’edificio, disponendo le regole per le modificazioni delle destinazioni d’uso ed i poteri dell’assemblea condominiale. Purtroppo, a causa di frequenti prevaricazioni sulle parti comuni dell’edificio e violazioni al regolamento di condominio, la materia condominiale rappresenta la casistica di contenzioso più frequente. Data la varietà di casistiche e complessità delle norme di riferimento è fondamentale rivolgersi sempre ad un  avvocato esperto in diritto condominiale. Cosa è il regolamento di condominio? Il regolamento di condominio è l’insieme di norme che disciplinano la convivenza e condivisione di spazi comuni tra condomini quando le unità abitative sono più di 10. Il regolamento condominiale può essere equiparato ad un contratto, o ad uno statuto societario, avendo effetto vincolante e

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Locazione

Locazione Locazione abitativa  Nel nostro ordinamento giuridico i contratti di locazione sono tipizzati, nel senso che devono seguire forme e regole ben precise e si differenziano a seconda che si tratti di locazione abitativa, o locazione commerciale. Per tale ragione è sempre raccomandabile rivolgersi ad un avvocato immobiliarista per la relativa stesura ed assistenza nella fase contrattuale. Nella locazione abitativa ordinaria, il legislatore ha previsto sostanzialmente due tipologie primarie: la locazione a canone libero e quella a canone concordato. Locazioni a canone libero e a canone concordato Nella locazione a canone libero le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone locatizio, restando esclusivamente vincolate alla durata minima del  contratto. Questa è stabilita dalla legge in 4 anni,  con rinnovo automatico di altri 4 anni. Non sono ricomprese in questa tipologia le pertinenze delle abitazioni,  come i box auto e le cantine, gli immobili di pregio ( accatastati A/1 – A/8 –  A/9 ), 

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Revoca della compravendita

Revoca della compravendita Cos’è l’azione revocatoria? L’azione revocatoria è uno strumento concesso al creditore con cui può chiedere la revoca della compravendita, quando compiuta fraudolentemente in suo danno dal debitore, per sottrarla a garanzia al suo patrimonio.   L’azione revocatoria si promuove in tribunale e deve contenere la dichiarazione di inefficacia degli atti di disposizione del patrimonio posti in essere dal debitore, che diminuiscono la garanzia del creditore.   L’istituto consente al creditore di conservare il patrimonio del debitore a garanzia del suo credito, quando il debitore compie atti fraudolenti con lo scopo, alienandoli, di sottrarli all’azione esecutiva del creditore. Quando è possibile la revoca della compravendita? La revoca della compravendita immobiliare è una fattispecie che può verificarsi in due situazioni previste dall’articolo 2901 del codice civile: per gli atti a titolo gratuito: quali, ad esempio, donazioni, fondi patrimoniali e vendite indirette, ovvero senza pagamento effettivo del prezzo per gli

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Sospensione concordata

Sospensione concordata Cosa è la sospensione concordata? L’articolo 624 bis cpc prevede che il Giudice dell’esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo possa, sentito il debitore, sospendere il processo introdotto dal pignoramento immobiliare fino a ventiquattro mesi. La norma presuppone l’accordo di  tutte le parti  costituite, ad esclusione del  contumace e dell’interveniente adesivo semplice. L’accordo per la sospensione concordata non è, tuttavia, sufficiente dal momento che rientra nella discrezionalità dell’autorità  giudiziaria, insindacabile in sede di giudizio di legittimità, la convenienza della sospensione. Quando si può chiedere la sospensione concordata? L’istanza di sospensione concordata nelle esecuzioni immobiliari può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto. Oppure, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo può essere avanzata fino a quindici giorni prima dell’incanto. Sull’istanza il Giudice deve provvedere nei dieci giorni successivi al

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Opposizione di terzo all’esecuzione

Cosa è l’opposizione di terzo all’esecuzione? L’opposizione di terzo è  disciplinata dall’ articolo 619  del codice di  procedura civile attribuendo a colui che è estraneo  all’esecuzione, ma  pretenda di  avere la proprietà, o altro  diritto  reale sui  beni pignorati,  il  diritto di proporre opposizione all’esecuzione con  ricorso,  prima che sia disposta la vendita, o l’assegnazione di beni. Tale mezzo rappresenta il rimedio per contestare l’esercizio dell’azione esecutiva sotto un profilo limitato: infatti, essendo il  terzo estraneo al rapporto tra  creditore procedente e debitore esecutato, non essendogli  consentito oppugnare il diritto del primo  a procedere ad esecuzione forzata,  potrà  soltanto dedurre che il pignoramento ha colpito  un bene non  rientrante nel  patrimonio del debitore, reclamando la sua qualità di  non responsabile. La giurisprudenza è  concorde al  riguardo  nel  ritenere che il terzo opponente, non  essendo parte del  processo  esecutivo, è  legittimato  a far valere il proprio  diritto reale sul  bene  oggetto  dell’esecuzione forzata,  ma non  ad eccepire

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Opposizione all’esecuzione

Opposizione all’esecuzione L’opposizione all‘esecuzione rappresenta una parentesi di cognizione nella fase dell’esecuzione immobiliare. Mira a fornire al debitore uno strumento per potersi opporre, in via preventiva al precetto, oppure in via successiva al pignoramento e al diritto della parte istante di procedere ad esecuzione forzata. Cosa è l’opposizione all’esecuzione? Con questa modalità, che è diversa dall’opposizione agli atti esecutivi, si contesta il diritto del creditore, pertanto se accolta il giudice può sospendere l’efficacia esecutiva del titolo. Trattandosi di un provvedimento equiparato a quello cautelare, può essere sempre revocato, o modificato da parte del giudice che lo ha emesso e produce effetti anche sull’intervento dei creditori. Ha efficacia generale, nel senso che preclude la possibilità di continuare ad agire sulla base del medesimo titolo, ove l’opposizione sia fondata e accolta. Quando è possibile proporre opposizione all’esecuzione? I gravi motivi cui fa riferimento l’articolo 615  del codice di procedura civile, sono quelli del fumus bonis iuris e del periculum in

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Opposizione agli atti esecutivi

Opposizione agli atti esecutivi L’opposizione agli atti esecutivi è disciplinata dall’art. 617  del codice di procedura civile e rappresenta la più frequente delle opposizioni promosse nel processo esecutivo.   Cosa è l’opposizione agli atti esecutivi? La differenza tra opposizione all’esecuzione e opposizione agli atti consiste nel fatto che mentre con la prima si contesta l’an della pretesa esecutiva, l’opposizione agli atti è funzionale a contestare le modalità di svolgimento del processo esecutivo.Viene promossa per far valere vizi attinenti alla regolarità  formale del  titolo esecutivo e del precetto, nonchè alla loro notificazione e anche ai  singoli atti esecutivi promossi con il pignoramento. Si tratta di un rimedio pensato dal legislatore per far valere vizi formali dei singoli atti del processo, esteso non solo al debitore, ma anche all’intervento dei creditori ed ai terzi che possano aver subito un pregiudizio dalle fasi del procedimento esecutivo. Quando si può presentare opposizione agli atti esecutivi? L’opposizione agli atti può essere

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Espropriazione contro il terzo proprietario

Espropriazione contro il terzo proprietario Quando il proprietario di un bene risponde dei debiti altrui? L’art. 602 del codice di procedura civile regolamenta il caso particolare che riguarda l’espropriazione contro il terzo proprietario.  Questa forma di riscossione del credito si verifica quando l’espropriazione avviene su di un bene di proprietà di un terzo che è estraneo al debito. La norma riguarda, dunque, il caso in cui il proprietario del bene, pur essendo estraneo al rapporto obbligatorio, viene assoggettato all’espropriazione forzata, rispondendo con i propri beni.  Tale situazione si ha quando il bene condiviso è gravato da pegno o da ipoteca per debito altrui, ovvero nel caso di un bene la cui alienazione è stata revocata per frode. Nelle esecuzioni immobiliari il pignoramento va eseguito nei confronti di colui che è proprietario al momento in cui l’esecuzione viene intrapresa. Questa regola vale anche con riferimento al principio di indifferenza nel pignoramento per

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Conversione del pignoramento

Conversione del pignoramento Cosa è la conversione del pignoramento ? L’art. 495 cpc regola l’istituto della conversione del pignoramento che consiste nella richiesta formulata per iscritto al giudice dell’esecuzione dal debitore, di sostituire al bene immobile pignorato, una somma di danaro. La somma di denaro offerta per accedere all’istituto della conversione deve essere pari all’importo dovuto per capitale, interessi e spese al creditore pignorante ed intervenuti. La norma è  stato oggetto di numerosi interventi del legislatore, che hanno inciso  sul procedimento ma non  sulla sua originaria natura. E’ opinione  consolidata in dottrina che la conversione del pignoramento costituisca un diritto del debitore, non sottoposto ad opposizione dei creditori, o a valutazione discrezionale del giudice. Operando una modificazione dell’oggetto dello stesso,  proseguendo il processo  di  esecuzione con oggetto mutato. Come si presenta l’istanza di conversione del pignoramento? L’istanza di conversione può essere presentata anche verbalmente al giudice, come previsto dall’art. 486

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Alienazioni anteriori al pignoramento

Alienazioni anteriori al pignoramento L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante, sebbene anteriori al pignoramento, le alienazioni di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte dopo il pignoramento. Deve precisarsi che l’espressione ”anteriori al pignoramento” va riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione richiesta dall’art. 2693  dello  stesso codice, limitatamente al pignoramento immobiliare, avente efficacia costitutiva. Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, la Cassazione Civile con  sentenza n. 9525 del 29/09/1997,  ha affermato un principio guida nelle alienazioni anteriori al pignoramento. Il terzo che proponga opposizione all’esecuzione  assumendo di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento. Mezzi di tutela ai terzi acquirenti dell’immobile in caso di pignoramento La Cassazione Civile con  sentenza n. 4667 del 19/07/1986 si è

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Esecuzioni immobiliari

Esecuzioni immobiliari Per esecuzioni immobiliari si intendono le espropriazioni immobiliari, che sono regolate dagli articoli da 555 a 622 del codice di procedura civile. Come si esegue l’esecuzione immobiliare? L’esecuzione immobiliare si esegue e ha inizio con il pignoramento immobiliare che deve essere notificato al debitore e con la sua successiva trascrizione. L’atto deve contenere gli estremi richiesti per l’individuazione dell‘immobile ipotecato, i beni ed i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione e l’ingiunzione di  cui all’articolo 492 cpc. Si tratta dell’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni che si assoggettano all’espropriazione e i frutti. Assistenza legale nelle procedure esecutive immobiliari Lo Studio Legale Sposato presta assistenza legale nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari. L’attività è svolta a tutela dei diritti del debitore esecutato, dei contitolari e degli eredi. Con esame della documentazione inerente

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Principio di indifferenza nel pignoramento per mutuo fondiario

Principio di indifferenza nel pignoramento per mutuo fondiario Contratto di mutuo fondiario e pignoramento d’immobile Ai contratti di mutuo fondiario stipulati prima dell’entrata in vigore del Testo Unico sulla legge bancaria n. 385/93 deve applicarsi il disposto dell’art. 20 del T.U. sul credito fondiario n. 646 del 1905. I successori devono notificare all’istituto di credito di essere subentrati nel rapporto ed, in mancanza di tale notificazione, è consentita la notifica di tutti gli atti al debitore iscritto nel domicilio eletto. Tale disciplina è caratterizzata dal principio della cosiddetta indifferenza ai fini esecutivi del trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario. Principio generale in tema di esecuzioni immobiliari è quello per cui il pignoramento va eseguito nei confronti di colui che è proprietario al momento in cui l’esecuzione viene intrapresa. Quando l’esecuzione può essere intrapresa nei confronti dell’originario debitore mutuatario Tale principio soffre, tuttavia, di una eccezione, derivante dalla originaria

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Supporto in progetti di sviluppo immobiliare e finanziario

Supporto in progetti di sviluppo immobiliare e finanziario Professionisti qualificati per progetti di sviluppo immobiliare e finanziario Lo Studio Legale Sposato, si avvale di una rete di professionisti altamente qualificati con competenze diversificate nel settore del diritto immobiliare e del project financing. L’Avvocato Gianluca Sposato è stato Procuratore Generale di Unicredit e mantiene rapporti privilegiati con  primari istituti di credito bancari. Presta consulenza in merito a tutte le questioni di diritto pubblico e privato inerenti  operazioni di sviluppo immobiliare e finanziario, in ambito nazionale e internazionale. L’attività viene svolta anche attraverso l’individuazione, per conto del committente, di immobili di pregio, terreni edificabili, complessi industriali e complessi turistici. Spesso si tratta di beni che non vengono pubblicizzati per il rispetto della privacy del cliente, finalizzata alle gestione, o alla compravendita immobiliare. Avvocati civilisti con competenze nel settore del diritto privato  Il supporto in progetti di sviluppo immobiliare e finanziario avviene, affiancando

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Procedimenti di convalida di sfratto

Procedimenti di convalida di sfratto Sfratto per morosità Lo sfratto per morosità si rende l’unica strada percorribile per il proprietario di immobile quando l’inquilino ritarda più di 20 giorni nel pagamento di un solo un canone di locazione, salvo diversa disposizione contrattuale. I procedimenti di sfratto per morosità possono essere promossi anche quando il conduttore dell’immobile non paga le spese condominiali ordinarie ed il debito accumulato è pari ad almeno due canoni di locazione. Questo, qualora non vi sono garanzie a copertura di eventuali inadempienze contrattuali, quali ad esempio fideiussione bancaria. Per questo è sempre importante farsi assistere anche nella redazione del contratto di locazione da un bravo avvocato immobiliarista.  Procedura per convalida di sfratto Il locatore, di fronte all’inquilino moroso o inadempiente, dovrà rivolgersi  ad un avvocato e ricorrere, ai sensi dell’articolo 658 del codice di procedura civile, alla procedura speciale per convalida di sfratto. Tale procedura permette di richiedere

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Condivisione di quote immobiliari

Condivisione di quote immobiliari Espropriazione contro il terzo proprietario La condivisione di quote immobiliari è sempre molto rischiosa, perchè un immobile può essere oggetto di pignoramento anche se appartiene apiù persone non  tutte obbligate verso il creditore. L’espropriazione contro il terzo proprietario è disciplinata dall’ art. 602 del codice di procedura civile. Consiste in quella particolare forma di espropriazione avente ad oggetto un bene di proprietà di un terzo gravato da pegno, o da ipoteca per debito altrui, ovvero un bene la cui alienazione sia stata revocata per frode. Aste, sottoposti a pignoramento anche i beni indivisi Comproprietà e responsabilità esecutiva La responsabilità esecutiva in esame impone che il terzo debba subire l’espropriazione in luogo del debitore tutte le volte in cui si trovi in un particolare rapporto con il bene. Ad esempio nel caso del terzo acquirente, allorché il terzo abbia acquistato il bene già gravato da pegno o

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Alienazioni in frode del creditore

Alienazioni in frode del creditore Efficacia costitutiva del pignoramento immobiliare L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione, le alienazioni anteriori al pignoramento. Le alienazioni in frode del creditore di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte dopo il pignoramento, non hanno pertanto efficacia. E’ importante precisare che l’espressione “anteriori al pignoramento”, deve essere riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione, richiesta dall’art. 2693 del codice civile che ha, limitatamente al pignoramento immobiliare, efficacia costitutiva. Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, occorre ricordare che il terzo che proponga opposizione all’esecuzione ex art. 619 del codice di procedura civile, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento. Ciò nel caso  in cui assuma di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore. La

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