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Diritto immobiliare

Avvocato Esperto in Diritto Immobiliare a Roma

Lo Studio Legale Sposato, fin dal 1949, opera nel ramo del diritto immobiliare per problematiche connesse la compravendita immobiliare ed i diritti reali in genere, sia nella fase delle trattative iniziali per verifiche preliminari connesse l’esame dei documenti atti a garantire il corretto svolgimento delle operazioni di trasferimento, o consolidamento, della proprietà, che per eventuali problematiche connesse che possano insorgere per inadempimento del compratore, del venditore, o dell’affittuario.

L’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare come l’Avv. Gianluca Sposato è fondamentale per chi intenda concludere il contratto di compravendita di un immobile in assoluta tranquillità, non potendo il compratore affidarsi soltanto al Notaio per la redazione del contratto di acquisto e preliminare di compravendita, senza essere supportato da un legale con vasta esperienza nel campo dei diritti reali e della proprietà immobiliare.

Acquisizioni e cessioni immobiliari

Le problematiche che possono sorgere, infatti, se non adeguatamente supportati ed assistiti possono essere molteplici e riguardare azioni a revoca della compravendita ed alienazioni in frode dei creditori, gestione ed operazioni inerenti i beni che ricadono in comunione legale, la comproprietà e condivisione di quote immobiliari con tutte le problematiche e rischi connessi come nel caso della divisione e frazionamento di beni immobili; e ancora la cancellazione di iscrizioni ipotecarie e formalità pregiudizievoli, la trascrizione di atti a garanzia del creditore nei pubblici registri immobiliari, azioni a tutela del condominio e dei singoli condomini, rapporti di locazione, consolidamento della nuda proprietà, sfratto.

Tutela della proprietà immobiliare

L’Avvocato Gianluca Sposato, profondo conoscitore della materia inerente i diritti reali e la tutela della proprietà immobiliare, ha fondato l’Associazione custodi giudiziari e delegati alle vendite immobiliari di cui è Presidente onorario ed è autore di numerose pubblicazioni di carattere scientifico sui principali quotidiani nazionali e riviste specializzate di settore su problematiche giuridiche inerenti la proprietà e compravendita immobiliare, oltre che formatore nell’ambito di corsi di aggiornamento professionale da lui stesso promossi ed organizzati per professionisti interessati alla materia.

Lo studio, con il suo team di professionisti, offre al cliente una tutela giuridica a 360 gradi, sia di supporto in progetti di sviluppo immobiliare e finanziario, sia mettendolo al riparo da eventuali aspetti legali pregiudizievoli che possano verificarsi sia in sede di acquisto che in seguito, come in caso di revoca della compravendita.

Casistiche particolari riguardano le alienazioni in frode dei creditori, la condivisione di quote immobiliari e la comunione legale e beni personali dei coniugi.

Avvocato esperto in diritti reali

Rivolgersi ad un avvocato esperto in diritti reali è sempre consigliabile prima di procedere ad una compravendita immobiliare, sia tra privati che per asta giudiziaria, a prescindere o meno dalla presenza di una agenzia immobiliare e dovrebbe essere obbligatoria nell’interesse delle parti.

Infatti, la presenza del Notaio che ha compiti e ruoli differenti rispetto a quelli dell’avvocato, non sempre mette al riparo da rischi legati anche all’evizione, o piena disponibilità del bene ed inadempimento delle obbligazioni assunte, essendo fondamentale per una migliore gestione contrattuale finalizzata a prevenire un contenzioso difficilmente poi sanabile già con la stipula del preliminare di compravendita.

Articoli e informazioni utili

Compravendite immobiliari

Compravendite immobiliari Trasferimento della proprietà. Nelle compravendite immobiliari, con il trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale (come la nuda proprietà, o l’usufrutto) a favore dell’acquirente, particolare attenzione bisogna riporre agli obblighi del venditore il quale oltre a fornire l’atto di provenienza, ai sensi dell’art. 1477 del codice civile, deve adempiere alla relativa consegna all’acquirente e prestare garanzia per il rischio di evizione. A norma dell’art. 1490 del codice civile, il venditore deve, poi, garantire l’acquirente che l’immobile oggetto di compravendita sia indenne da vizi che possano non consentire l’utilizzo ed il godimento del bene, diminuendone il valore. Caparra confirmatoria e caparra penitenziale. A seconda che la caparra sottoscritta al momento della proposizione dell’offerta sia confirmatoria, o penitenziale l’acquirente potrà optare per la risoluzione del contratto, insistere nel suo adempimento e richiedere il risarcimento dei danni. Per questo, in particolari situazioni e con le dovute cautele (come, per esempio, nel caso di assegnazione della casa coniugale compravenduta in giudizio di separazione dei coniugi,

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Preliminare di compravendita

Preliminare di compravendita Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è il contratto con il quale la parte promittente venditrice, proprietaria dell’immobile, si obbliga a vendere alla parte promittente acquirente, la proprietà dell’immobile oggetto della compravendita al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo. Il contratto è nullo, come sancito dall’art. 1351 del cod. civ. se non è fatto nella stessa forma del contratto definitivo e, dunque in forma scritta, trasferendosi la proprietà solo in una fase successiva, con la stipula del rogito di compravendita. Di qui l’importanza di rivolgersi ad un Notaio sempre con l’assistenza di un avvocato, considerate le diverse funzioni e l’opportunità di trascrivere il preliminare di acquisto nei Pubblici Registri Immobiliari al fine di evitare gli effetti di eventuali pignoramenti successivi che precedano la stipula del contratto definitivo di compravendita. Prima di stipulare il compromesso, è indispensabile verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile, che

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Condominio

Condominio Materia condominiale. La materia condominiale è disciplinata nel titolo VII capo II del codice civile e purtroppo, a causa di frequenti prevaricazioni sulle parti comuni dell’edificio e violazioni al regolamento di condominio, rappresenta la casistica di contenzioso più frequente per cui ci si rivolge ad un avvocato esperto in materia per affrontare una causa in tribunale. Violazione del regolamento di condominio. Le casistiche sono molteplici e riguardano il mancato rispetto delle distanza, infiltrazioni da parti comuni, i rumori molesti, la gestione degli spazi comuni, il conteggio dei millesimi, la ripartizione delle spese, oltre che attività che possono essere espressamente vietate dal regolamento di condominio stesso, come nel caso in cui per esempio un appartamento sia destinato ad attività espressamente vietate, come: uffici pubblici, pensioni, attività ricettive e case vacanza, scuole di musica, di canto e di ballo, gabinetti dentistici, o medici a rischio di malattie contagiose. Variazioni strutturali all’edificio e frazionamento di unità immobiliari.

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Locazione

Locazione Locazione abitativa e locazione commerciale. I contratti di locazione nel nostro ordinamento giuridico sono tipizzati, ragion per cui è sempre raccomandabile rivolgersi ad un avvocato per la relativa stesura ed assistenza nella fase contrattuale e si distinguono a seconda che si tratti di locazione abitativa, o locazione commerciale. Nella locazione abitativa ordinaria, il legislatore ha previsto sostanzialmente due tipologie primarie: la locazione a canone libero e quella a canone concordato. Locazioni a canone libero e a canone concordato. Nella locazione a canone libero le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone, restando esclusivamente vincolate alla durata minima stabilita dalla legge di 4 anni con rinnovo automatico di altri 4 anni. Non sono ricomprese in questa tipologia le pertinenze delle abitazioni come i box auto e le cantine, gli immobili di pregio ( accatastati A/1 – A/8 – A/9 ), le case popolari, gli immobili con vincolo artistico, storico, o culturale e le

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Revoca della compravendita

Revoca della compravendita La revoca della compravendita è una fattispecie che può verificarsi in due situazioni previste dall’art.2901 del codice civile: – per gli atti a titolo gratuito: quali ad esempio donazioni, fondi patrimoniali, vendite indirette (ovvero senza il pagamento effettivo del prezzo), se l’atto dispositivo è successivo al debito, il creditore non sarà tenuto a dimostrare la mala fede di chi ha ricevuto l’immobile, dovendo fornire esclusivamente la prova che il debitore poteva conoscere il pregiudizio provocato al creditore con l’atto a titolo gratuito; se la donazione è successiva alla contrazione del debito, il creditore dovrà provare anche il “consilium fraudis”, ovvero fornire la dimostrazione che l’atto è stato intenzionalmente realizzato allo scopo di sottrarre l’immobile alle ragioni del futuro creditore. – per gli atti a titolo oneroso: vendite o atti con corrispettivo economico, il creditore, invece, è tenuto a dimostrare che l’acquirente conosceva il pregiudizio a lui arrecato, circostanza difficile da conoscere e

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Sospensione concordata

Sospensione concordata L’articolo 624 bis del codice di procedura civile prevede che il Giudice dell’esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo possa, sentito il debitore, sospendere il processo fino a ventiquattro mesi. La norma presuppone l’accordo di tutte le parti costituite, ad esclusione del contumace e dell’interveniente adesivo semplice. L’accordo non è, tuttavia, sufficiente dal momento che rientra nella discrezionalità dell’autorità giudiziaria, insindacabile in sede di giudizio di legittimità, la convenienza della sospensione. L’articolo in esame stabilisce che l’istanza possa essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto, o, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo fino a quindici giorni prima dell’incanto. Sull’istanza il Giudice deve provvedere nei dieci giorni successivi al deposito e, se l’accoglie, disporre che nei cinque giorni successivi il provvedimento di sospensione sia comunicato al Custode affinché provveda

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Opposizione di terzo all’esecuzione

L’opposizione di terzo è disciplinata dall’ articolo 619 del codice di procedura civile attribuendo a colui che è estraneo all’esecuzione, ma pretenda di avere la proprietà, o altro diritto reale sui beni pignorati, il diritto di proporre opposizione all’esecuzione con ricorso, prima che sia disposta la vendita, o l’assegnazione di beni. Tale mezzo rappresenta il rimedio per contestare l’esercizio dell’azione esecutiva sotto un profilo limitato: infatti, essendo il terzo estraneo al rapporto tra creditore procedente e debitore esecutato, non essendogli consentito oppugnare il diritto del primo a procedere ad esecuzione forzata, potrà soltanto dedurre che il pignoramento ha colpito un bene non rientrante nel patrimonio del debitore, reclamando la sua qualità di non responsabile. La giurisprudenza è concorde al riguardo nel ritenere che il terzo opponente, non essendo parte del processo esecutivo, è legittimato a far valere il proprio diritto reale sul bene oggetto dell’esecuzione forzata, ma non ad eccepire i vizi della relativa procedura, o ad

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Opposizione all’esecuzione

L’opposizione di terzo è disciplinata dall’ articolo 619 del codice di procedura civile attribuendo a colui che è estraneo all’esecuzione, ma pretenda di avere la proprietà, o altro diritto reale sui beni pignorati, il diritto di proporre opposizione all’esecuzione con ricorso, prima che sia disposta la vendita, o l’assegnazione di beni. Tale mezzo rappresenta il rimedio per contestare l’esercizio dell’azione esecutiva sotto un profilo limitato: infatti, essendo il terzo estraneo al rapporto tra creditore procedente e debitore esecutato, non essendogli consentito oppugnare il diritto del primo a procedere ad esecuzione forzata, potrà soltanto dedurre che il pignoramento ha colpito un bene non rientrante nel patrimonio del debitore, reclamando la sua qualità di non responsabile. La giurisprudenza è concorde al riguardo nel ritenere che il terzo opponente, non essendo parte del processo esecutivo, è legittimato a far valere il proprio diritto reale sul bene oggetto dell’esecuzione forzata, ma non ad eccepire i vizi della relativa procedura, o ad impugnare

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Opposizione all’esecuzione

Opposizione all’esecuzione L’opposizione alla esecuzione rappresenta una parentesi di cognizione nella fase dell’esecuzione e mira a fornire al debitore uno strumento per potersi opporre, in via preventiva al precetto, oppure in via successiva al pignoramento e al diritto della parte istante di procedere ad esecuzione forzata. Trattandosi di un provvedimento equiparato a quello cautelare, che può essere sempre revocato o modificato da parte del giudice che lo ha emesso e che ha efficacia generale, nel senso che preclude la possibilità di continuare ad agire sulla base del medesimo titolo, ove l’opposizione sia fondata e accolta, il giudice può sospendere l’efficacia esecutiva del titolo. I gravi motivi cui fa riferimento l’articolo 615 del codice di procedura civile, sono quelli del fumus bonis iuris e del periculum in mora e si ricollegano alla fondatezza della domanda, essendo a questa naturalmente intrinsechi, chiedendo il debitore che sia fatta certezza sull’esistenza o meno del diritto processuale di agire con l’esecuzione forzata. I motivi addotti a fondamento

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Opposizione agli atti esecutivi

Opposizione agli atti esecutivi La differenza tra opposizione all’esecuzione e opposizione agli atti esecutivi consiste nel fatto che mentre con la prima si contesta l’an della pretesa esecutiva, l’opposizione agli atti è funzionale a contestare le modalità di svolgimento del processo esecutivo. L’opposizione agli atti esecutivi è disciplinata dall’art. 617 del codice di procedura civile e rappresenta la più frequente delle opposizioni promosse nel processo esecutivo per far valere vizi attinenti alla regolarità formale del titolo esecutivo e del precetto, nonchè alla loro notificazione e anche ai singoli atti esecutivi. Si tratta di un rimedio pensato dal legislatore per far valere vizi formali dei singoli atti del processo, esteso non solo al debitore, ma anche ai creditori ed ai terzi che possano aver subito un pregiudizio dalle fasi del procedimento esecutivo. L’opposizione può essere esperita in via preventiva, con atto di citazione ex art. 163 c.p.c., ovvero in via successiva con ricorso, dopo che l’esecuzione sia

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Espropriazione contro il terzo proprietario

Espropriazione contro il terzo proprietario L’art. 602 del codice di procedura civile disciplina l’espropriazione contro il terzo proprietario, che consiste in quella particolare forma di espropriazione avente ad oggetto un bene di proprietà di un terzo gravato da pegno o da ipoteca per debito altrui, ovvero un bene la cui alienazione sia stata revocata per frode. La responsabilità esecutiva in esame impone che il terzo debba subire l’espropriazione in luogo del debitore tutte le volte in cui si trovi in un particolare rapporto con il bene e segnatamente: nel caso del terzo acquirente, allorché il terzo abbia acquistato il bene già gravato da pegno o da ipoteca; nel caso del terzo datore d’ipoteca, quando il terzo abbia concesso che venisse costituito sul proprio bene un diritto reale di garanzia per debito altrui ed infine nel caso in cui il terzo sia divenuto proprietario di beni alienati dal debitore con atto dichiarato

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Conversione del pignoramento

Conversione del pignoramento L’art. 495 del codice di procedura civile regola l’istituto della conversione del pignoramento che consiste nella richiesta formulata per iscritto al giudice dell’esecuzione dal debitore, di sostituire al bene immobile pignorato, una somma di danaro pari all’importo dovuto per capitale, interessi e spese al creditore pignorante ed ai creditori intervenuti – dice l’Avv. Gianluca Sposato, Presidente dell’Associazione custodi giudiziari. L’istituto è stato oggetto di numerosi interventi del legislatore, che hanno inciso sul procedimento ma non sulla sua originaria natura ed è opinione oramai consolidata in dottrina che la conversione del pignoramento costituisca un diritto del debitore, non sottoposto ad opposizione dei creditori o a valutazione discrezionale del giudice, operando una modificazione dell’oggetto dello stesso, proseguendo il processo di esecuzione con oggetto mutato. L’istanza può essere presentata anche verbalmente al giudice, come previsto dall’art. 486 c.p.c., in quanto non risultano stabilite regole di forma particolari se non il

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Alienazioni anteriori al pignoramento

Alienazioni anteriori al pignoramento L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione, sebbene anteriori al pignoramento le alienazioni di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte successivamente al pignoramento. Deve precisarsi che l’espressione ”anteriori al pignoramento” usata nella norma in esame va riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione espressamente richiesta dall’art. 2693 dello stesso codice di rito che ha, limitatamente al pignoramento immobiliare, efficacia costitutiva. Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, occorre ricordare che la Cassazione Civile con sentenza n. 9525 del 29/09/1997 ha affermato che il terzo che proponga opposizione all’esecuzione ex art. 619 del codice di procedura civile, assumendo di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento. Sempre la Cassazione Civile

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Esecuzioni immobiliari

Esecuzioni immobiliari Assistenza legale per partecipare alle aste giudiziarie e nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari a tutela dei diritti del debitore esecutato, dei contitolari e degli eredi, con esame della documentazione inerente la procedura, individuazione delle questioni giuridiche e risoluzione dei casi. Rinegoziazione del credito, onde evitare la vendita per asta giudiziaria dell’immobile pignorato, applicazione degli strumenti idonei a garantire tutela giuridica della parte esecutata in giudizio, mediante gli strumenti della opposizione all’esecuzione, opposizione agli atti esecutivi, opposizione di terzo all’esecuzione, della riduzione e conversione del pignoramento, sospensione della procedura esecutiva. Verifica del valore di stima dei beni immobili pignorati e della massa debitoria, anche in sede di distribuzione del ricavato. Casistiche particolari, che meritano particolare approfondimento riguardano le alienazioni anteriori al pignoramento, l’espropriazione contro il terzo proprietario, la conversione del pignoramento e la sospensione concordata.

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Principio di indifferenza nel pignoramento per mutuo fondiario

Principio di indifferenza nel pignoramento per mutuo fondiario Ai contratti di mutuo fondiario stipulati prima dell’entrata in vigore del Testo Unico sulla legge bancaria n. 385/93 deve applicarsi il disposto dell’art. 20 del T.U. sul credito fondiario n. 646 del 1905, secondo il quale i successori devono notificare all’istituto di credito di essere subentrati nel rapporto ed, in mancanza di tale notificazione, è consentita la notifica di tutti gli atti al debitore iscritto nel domicilio eletto. Tale disciplina è caratterizzata dal principio della cosiddetta indifferenza ai fini esecutivi del trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario. Principio generale in tema di esecuzioni immobiliari è quello per cui il pignoramento va eseguito nei confronti di colui che è proprietario al momento in cui l’esecuzione viene intrapresa. Tale principio soffre, tuttavia, di una eccezione, derivante dalla originaria normativa in materia di credito fondiario. Secondo tale normativa, qualora l’immobile da pignorare sia

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Supporto in progetti di sviluppo immobiliare e finanziario

Supporto in progetti di sviluppo immobiliare e finanziario Lo studio legale Sposato, avvalendosi di una rete di professionisti altamente qualificati con competenze diversificate nei settori immobiliare e finanziario, nonché di rapporti privilegiati con istituti di credito bancari, presta consulenza in merito a tutte le questioni di diritto pubblico e privato inerenti operazioni di sviluppo immobiliare e finanziario, in ambito nazionale e internazionale. L’attività viene svolta sia attraverso l’individuazione per conto del committente di immobili di pregio, terreni edificabili, complessi industriali, o turistici, che non vengono pubblicizzati per il rispetto della privacy del cliente, finalizzata alle gestione, o all’acquisto; sia attraverso la prospettazione, grazie ai propri partner, delle migliori x ad erogazione dell’importo concesso, redazione degli accordi e contratti che disciplinino e garantiscano il buon esito dell’operazione ed i rapporti tra le parti. Partner dello studio sono i migliori intermediari immobiliari indipendenti ed analisti finanziari con esperienza ultraventennale nel settore. Affidarsi

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Procedimenti di convalida di sfratto

Procedimenti di convalida di sfratto Sfratto per morosità. Lo sfratto per morosità si rende l’unica strada percorribile per il proprietario di un immobile quando l’inquilino ritarda più di 20 giorni nel pagamento di solo un canone di locazione, o non paga la sua quota di spese condominiali per un ammontare di due canoni di locazione e non vi sono garanzie a copertura di eventuali inadempienze contrattuali, quali ad esempio fideiussioni personali, o bancarie, di qui l’importanza di farsi assistere nella redazione di un contratto di affitto sempre da un bravo avvocato. Procedura per convalida di sfratto. Il locatore, di fronte all’inquilino moroso o inadempiente, dovrà rivolgersi ad un avvocato e ricorrere, ai sensi dell’articolo 658 del codice di procedura civile, alla procedura speciale per convalida di sfratto, chiedendo un provvedimento esecutivo: l’ intimazione di convalida di sfratto per morosità, con cui il giudice dichiara che il contratto di affitto stipulato formalmente risolto, ordinando all’inquilino di

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Condivisione di quote immobiliari

Condivisione di quote immobiliari Espropriazione contro il terzo proprietario. L’espropriazione contro il terzo proprietario è disciplinata dall’ art. 602 del codice di procedura civile e consiste in quella particolare forma di espropriazione avente ad oggetto un bene di proprietà di un terzo gravato da pegno, o da ipoteca per debito altrui, ovvero un bene la cui alienazione sia stata revocata per frode. Responsabilità esecutiva. La responsabilità esecutiva in esame impone che il terzo debba subire l’espropriazione in luogo del debitore tutte le volte in cui si trovi in un particolare rapporto con il bene e segnatamente: nel caso del terzo acquirente, allorché il terzo abbia acquistato il bene già gravato da pegno o da ipoteca; nel caso del terzo datore d’ipoteca, quando il terzo abbia concesso che venisse costituito sul proprio bene un diritto reale di garanzia per debito altrui ed infine nel caso in cui il terzo sia divenuto

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Alienazioni in frode del creditore

Alienazioni in frode del creditore Efficacia costitutiva pignoramento immobiliare. L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione, sebbene anteriori al pignoramento le alienazioni di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte successivamente al pignoramento, con la precisazione che l’espressione “anteriori al pignoramento”, deve essere riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione, richiesta dall’art. 2693 del codice civile che ha, limitatamente al pignoramento immobiliare, efficacia costitutiva. Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, occorre ricordare che il terzo che proponga opposizione all’esecuzione ex art. 619 del codice di procedura civile, assumendo di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento. Tutela dei terzi acquirenti. Con riferimento ai mezzi di tutela spettanti ai terzi acquirenti dell’immobile in caso

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