Caparra confirmatoria e mancata erogazione del mutuo dopo il compromesso: responsabilità e rimedi giuridici

La caparra confirmatoria assume un ruolo centrale nella fase del contratto preliminare di compravendita.

Molti contenziosi immobiliari sorgono quando, dopo la sottoscrizione del compromesso, l’acquirente non riesce a ottenere il mutuo necessario alla stipula del definitivo.

In tali casi si pongono questioni complesse in merito alla perdita della caparra, alla sussistenza dell’inadempimento e alla responsabilità contrattuale delle parti.

Caparra confirmatoria e contratto preliminare di compravendita: cosa dice la legge?

La caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile, che dispone:

“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.”

La caparra conferisce al contratto una funzione di garanzia e liquidazione anticipata del danno, nel caso in cui una delle due parti non adempia alle obbligazioni assunte.

Nel caso di contratto preliminare di compravendita immobiliare (cd. compromesso), il versamento della caparra è prassi consolidata: l’acquirente consegna al venditore una somma, a garanzia dell’ impegno all’acquisto immobiliare.

In caso di mancato perfezionamento del contratto di compravendita immobiliare, occorre stabilire:

• se la parte che non ha adempiuto sia effettivamente inadempiente;

• se esista una giustificazione giuridicamente valida per la mancata stipula;

• se sia possibile trattenere o richiedere la restituzione della caparra.

Un problema frequente e particolare si pone allorquando il mancato adempimento dipenda da fattori esterni, come per il rifiuto della banca di concedere il finanziamento ipotecario.

Mutuo non concesso e inadempimento: chi è responsabile?

La mancata erogazione del mutuo da parte dell’istituto bancario non costituisce automaticamente una causa di forza maggiore, né esonera, di regola, il promissario acquirente dalle conseguenze dell’inadempimento contrattuale.

La giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che:

• il rischio della mancata provvista finanziaria è a carico dell’acquirente;

• non è sufficiente invocare l’impossibilità sopravvenuta per liberarsi dalle obbligazioni assunte col preliminare;

• la parte acquirente resta obbligata a stipulare il definitivo e, in caso di mancato adempimento, risponde ai sensi dell’art. 1385 del codice civile

Sul punto è importante richiamare la sentenza della Cassazione civile, sez. II, 21.05.2019, n. 13883, che testualmente dispone:

“Il promissario acquirente che subordina la conclusione del contratto definitivo alla concessione di un mutuo ha l’ onere di specificare tale condizione nel preliminare. In mancanza di clausola sospensiva, la mancata concessione del finanziamento non costituisce motivo idoneo a giustificare il mancato adempimento.”

In altri termini, l’assenza di una clausola sospensiva chiaramente formulata nel preliminare di  compravendita comporta che l’acquirente assuma il rischio della mancata erogazione.

Validità ed effetti della clausola sospensiva all’erogazione del mutuo nel compromesso immobiliare

Solo quando il preliminare subordina espressamente la stipula del contratto definitivo  di  compravendita alla concessione di un mutuo, l’obbligazione dell’acquirente resta sospesa fino all’avveramento della condizione.

In tal caso:

• se il mutuo non viene erogato per cause non imputabili all’acquirente, non si configura inadempimento contrattuale;

• le parti non sono tenute a stipulare il definitivo;

• la caparra deve essere restituita, non potendosi ritenere applicabile il  disposto  di  cui  all’art. 1385 c.c.

Tale principio di diritto è stato ribadito dalla Cassazione civile, sez. II, 23.07.2020, n. 15977, affermando che:

“La clausola che subordina la conclusione del contratto definitivo  di  compravendita all’ottenimento del mutuo produce l’effetto di sospendere l’obbligazione, escludendo l’inadempimento se la condizione non si verifica per fatto non imputabile.”

Tuttavia, la formulazione della clausola deve essere chiara e non ambigua, frasi generiche, o imprecise, non sono sufficienti a configurare una condizione sospensiva, ma vengono spesso interpretate come meri auspici.

Per tale ragione è importante consultarsi  sempre con un  Avvocato esperto in diritto immobiliare, che potrà chiarire ogni  dubbio alle parti apponendo clausole contrattuali chiare che non diano adito a dubbi interpretativi.

Trattenimento o restituzione della caparra per inadempimento  contrattuale: i criteri applicativi

Nel caso in cui la stipula del rogito definitivo non avvenga e l’acquirente non ottenga il mutuo, si aprono tre scenari distinti:

1. Assenza di clausola sospensiva nel compromesso
   L’acquirente è inadempiente, il venditore può recedere e trattenere la caparra (art. 1385, comma 2 c.c.).

2. Presenza di clausola sospensiva chiara nel  compromesso
   Il contratto è subordinato all’avveramento della condizione e se il mutuo non viene concesso senza colpa dell’acquirente, nessuna delle parti può invocare inadempimento.
   La caparra confirmatoria deve essere restituita.

3. Mancata concessione del mutuo per colpa dell’acquirente
   Ad esempio: documentazione incompleta, dichiarazioni mendaci, mancata collaborazione con l’istituto bancario.
   In questo caso si configura colpa contrattuale, il venditore può trattenere la caparra, salvo il  risarcimento del danno

La valutazione del comportamento delle parti deve essere compiuta secondo i canoni di correttezza e buona fede ai  sensi degli artt. 1175 e 1375 del codice civile.

Non basta invocare l’evento negativo: occorre verificare l’effettiva diligenza  delle parti  ed i motivi per cui non è  stato concesso il mutuo ipotecario.

Cosa dice la giurisprudenza in tema di caparra e mutuo non erogato?

Nel tempo, la giurisprudenza della Cassazione ha elaborato una serie di principi fondamentali utili all’interpretazione delle fattispecie più comuni:

• Cass. civ., sez. II, n. 26789/2019:
  La caparra può essere trattenuta se l’inadempimento deriva da cause imputabili all’acquirente, anche indirettamente.

• Cass. civ., sez. II, n. 11360/2019:
  Il promissario acquirente che rinuncia al mutuo o non adempie alle formalità necessarie per ottenerlo non può invocare la mancata erogazione come causa liberatoria.

• Cass. civ., sez. II, n. 347/2018:
  In mancanza di prova dell’effettiva richiesta del mutuo, il comportamento dell’acquirente è da considerarsi negligente, con conseguente responsabilità contrattuale.

La valutazione del giudice di merito sarà dunque orientata a verificare il comportamento concreto dell’acquirente, l’esistenza di una clausola sospensiva valida e la prova della diligenza usata nella ricerca del finanziamento.

Fermo restando che la materia è sottoposta a condizione di procedibilità e che, pertanto, sussiste il regime della mediazione obbligatoria è buona prassi sempre farsi  assistere anche da un mediatore creditizio.

Consigli per la redazione del preliminare di acquisto sottoposto a condizione per l’erogazione del mutuo

Al fine di evitare contenziosi, è indispensabile curare la redazione del contratto preliminare in maniera dettagliata e prudente,  con il supporto  di un Avvocato  specializzato in diritto immobiliare.

L’assistenza di un Avvocato immobiliarista può garantire di:

• inserire una clausola sospensiva esplicita nel compromesso, che subordini il contratto di compravendita alla concessione del mutuo entro una certa data;

• specificare l’importo, il tasso, la durata e l’ente finanziatore presso cui l’acquirente intende fare domanda;

• allegare copia della richiesta di mutuo o lettera di pre-delibera;

• prevedere, se possibile, una caparra penitenziale, in luogo di quella confirmatoria, per attribuire maggiore elasticità all’accordo.

Il ruolo dell’ Avvocato esperto in diritto immobiliare nella fase di redazione del compromesso è cruciale per prevenire rischi legati a interpretazioni ambigue del contratto preliminare di acquisto.

Domande frequenti sulla caparra confirmatoria e mutuo non concesso

Chi rischia la perdita della caparra se il mutuo non viene concesso?
In assenza di clausola sospensiva, è responsabile il promissario acquirente.

Il mutuo non concesso libera l’acquirente?
Solo se il preliminare contiene una clausola che subordina l’obbligo alla concessione del mutuo, e se la mancata erogazione non è imputabile all’acquirente.

Il venditore può trattenere la caparra anche senza danno?
Sì, l’art. 1385 c.c. prevede la ritenzione della caparra a titolo forfetario, anche senza prova del danno.

È sufficiente invocare difficoltà economiche per giustificare l’inadempimento?
No, la giurisprudenza richiede una prova rigorosa dell’impossibilità sopravvenuta non imputabile.

Come tutelarsi per evitare la perdita della caparra?
Con l’ausilio di un Avvocato esperto in diritto immobiliare, inserendo una clausola sospensiva ben strutturata e documentando la richiesta di mutuo.

È valida la clausola che prevede la restituzione della caparra in caso di mancato mutuo?
Sì, purché non contrasti con norme imperative e sia chiara e univoca.

Il venditore può chiedere anche il risarcimento del danno oltre alla caparra?
Sì, ma solo se opta per la risoluzione giudiziale e non per il recesso con ritenzione della caparra.

L’acquirente può recuperare la caparra se cambia idea?
No, il recesso unilaterale ingiustificato comporta la perdita della caparra.

La caparra può essere convertita in acconto?
Solo se le parti lo prevedono espressamente.

Cosa succede se la banca ritarda la risposta?
In assenza di clausola sospensiva, l’acquirente resta comunque obbligato a stipulare nei termini previsti.