Dalla gestione del bene alla manutenzione, tutti i compiti del custode

Pubblicato su Il Messaggero il 10 gennaio 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato, Presidente emerito dei custodi giudiziari e delegati alle venite immobiliari.

Che attività compie il custode dell’immobile pignorato?

Dalla gestione del bene alla manutenzione, tutti i compiti del custode: l’attività di custodia dell’immobile pignorato è disciplinata dall’art. 560 del codice di procedura civile.

Il professionista incaricato, quale pubblico ufficiale ed ausiliario del giudice, provvede all’amministrazione e gestione dell’immobile pignorato, esercitando le azioni previste dalla legge per conseguirne la disponibilità.

Le attribuzioni del custode possono suddividersi fondamentalmente in due  categorie:  

1. gestione e manutenzione  del  bene;
2. vendita e distribuzione del ricavato.

 Una volta effettuato lo studio del fascicolo, il custode deve effettuare il sopralluogo dell’immobile pignorato e segnalare al giudice  eventuali  difficoltà riscontrate.

Dalla gestione del bene alla manutenzione, tutti i compiti del custode: l’immissione in possesso

Il custode, qualora riscontri resistenza, può chiedere che vengano adottati i provvedimenti di cui all’art. 560 comma 3 cpc, che disciplina le operazioni di rilascio dell’immobile.

L’immissione in possesso dell’immobile rappresenta una delle maggiori  novità introdotte dalla riforma del 2006, la cui centralità ed importanza è ravvisabile nell’impulso conferito alla procedura.

Con la possibilità di emettere alla prima udienza utile l’ordinanza di vendita.

Il custode giudiziario, acquisendo ogni utile informativa e documentazione, redige un verbale di immissione nel possesso, rimanendo da quel momento il debitore od il terzo occupante, mero detentore dell’immobile.  

Lo stato di conservazione dell’immobile pignorato

Sempre in sede di sopralluogo, il custode giudiziario, che coordina anche le operazioni dell’esperto nominato per la stima dell’immobile, verifica lo stato di conservazione del cespite pignorato.

Provvedendo a segnalare eventuali necessità di urgente manutenzione al giudice e verificando, altresì, la conformità dei dati con quanto riportato nel pignoramentoe nella documentazione acquisita alla procedura.

Nel caso di immobile occupato da un terzo, il professionista dovrà verificare l’esistenza di un titolo.

Accertando se sia opponibile alla procedura, a seconda che sia stato trascritto in data anteriore al pignoramento o meno.

Verificando la data di registrazione del contratto, oltre che la congruità del canone di locazione.

Nel qual caso ordinerà di interrompere i pagamenti in favore del debitore  proprietario, provvedendo al versamento quali frutti nel conto intestato alla procedura.  

Contratto di locazione opponibile alla procedura esecutiva

Giova precisare, a riguardo, che qualora il contratto di locazione sia opponibile non potrà essere rinnovato tacitamente alla scadenza, necessitando di specifica autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

Ciò in base al disposto dell’art. 560 del codice di procedura civile, come ribadito dalla Suprema Corte con sentenza n. 1639 del 25 febbraio 1999.  

Una particolare fattispecie, che merita  breve  accenno, ricorre poi quando il cespite pignorato sia occupato dal coniuge affidatario a seguito di  un provvedimento di assegnazione della  casa coniugale.

Si è dibattuto molto in dottrina sulla possibilità di opporre tale titolo ai terzi e sull’argomento sono intervenute  le Sezioni Unite della Cassazione Civile chiarendo ogni dubbio.

Con  Sentenza n. 11096/02 hanno stabilito che il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell’assegnazione, ovvero – ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto – anche oltre i nove anni.