Vendite in più lotti, ecco quando arriva lo stop

Intervista all’Avvocato Gianluca Sposato, specializzato in diritto immobiliare, pubblicata su “Il Messaggero” il 12 febbraio 2012. Tutti i diritti riservati.

L’articolo 504 cpc stabilisce che se la vendita è fatta in più volte, o in più lotti deve cessare quando il prezzo ottenuto raggiunge l’importo delle spese e dei crediti di cui all’articolo 495 primo comma dello stesso codice.

La norma in esame consacra l’ovvia corrispondenza tra garanzia patrimoniale ed espropriazione forzata ed è strettamente funzionale a porre rimedio all’eventuale eccesso dell’espropriazione consentito in giurisprudenza.

Ai sensi della disposizione la vendita forzata deve cessare se il prezzo ottenuto raggiunge l’importo delle spese e dei crediti pari alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti comprensivo del capitale, degli interessi.

Quali sono i crediti nell’esecuzione immobiliare?

Poiché la formula usata dal legislatore prescinde da ogni qualificazione dei creditori concorrenti, sembra valida la tesi maggioritaria secondo cui devono considerarsi i crediti di tutti i creditori che abbiano interesse al processo esecutivo.

Dunque bisognerà esaminare sia l’intervento dei creditori, tanto tempestivamente quanto tardivamente, sia di coloro che ancora non abbiano spiegato intervento, purché abbiano un diritto di prelazione risultante da pubblici registri.

La ratio della disposizione si spiega, d’altronde, in considerazione del pregiudizio che questi ultimi subirebbero.

Con quali modalità deve cessare la vendita nell’esecuzione forzata?

Circa le modalità con cui deve cessare la vendita, l’articolo 163 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile distingue due ipotesi:

1. a seconda che si sia tenuta davanti al giudice dell’esecuzione
2. o davanti al professionista delegato, avvocato, notaio o dottore commercialista, così come introdotto dalla riforma del 2006.

In quest’ultimo caso il delegato potrà soltanto disporre la cessazione provvisoria della vendita riferendo immediatamente al giudice che lo ha nominato.

Il giudice, dopo aver sentito tutte le parti, provvederà o confermando il precedente provvedimento, oppure revocandolo e ordinando la prosecuzione della vendita.

Come è stato recentemente ribadito dalla dottrina, in forza del provvedimento di cessazione della vendita, i beni immobili assoggettati all’espropriazione che non siano stati venduti devono essere restituiti al debitore, o al terzo proprietario.

Effetti della cessazione della vendita e vincolo del pignoramento

A riguardo è importante precisare che, poiché il presupposto necessario affinché l’istituto in esame possa operare è costituito dalla effettiva integrale soddisfazione di tutti i creditori concorrenti, l’ordinanza con cui viene disposta la cessazione della vendita non è idonea a liberare i beni dal vincolo del pignoramento.

Occorrerà, infatti, attendere non soltanto il pagamento del prezzo offerto, ma anche la distribuzione del prezzo ricavato.

Ciò significa che, ove in sede di distribuzione qualcuno dei creditori sia rimasto insoddisfatto, il giudice dell’esecuzione potrà disporre che sia avviato nuovamente il procedimento di vendita forzata dei beni ancora assoggettati alla procedura esecutiva.

Ciò ovviamente revocando, in base al disposto dell’articolo 487 del codice di procedura civile, la precedente ordinanza di cessazione della vendita.