Pubblicato su Il Messaggero il 7 marzo 2011 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati. Vietata la riproduzione.
E’ sufficiente il dissenso di un solo creditore per impedire che avvenga l’aggiudicazione.
Differenze tra vendita senza incanto e vendita con incanto
Sia la vendita senza incanto, disciplinata dagli articoli 570 e ss cpc, che quella con incanto, regolata dagli articoli 576 e ss dello stesso codice, prevedono una gara aperta al pubblico di tutti i potenziali interessati, con esclusione del solo debitore.
Nell’esecuzione individuale viene di fatto preferita la vendita senza incanto, mentre in quella fallimentare, come disposto dall’art. 108 della Legge istitutrice, la vendita avviene di regola con incanto.
Essendo prevista la seconda solo nei casi in cui possa apparire più vantaggiosa con il consenso dei creditori che hanno sull’immobile diritto di prelazione.
Le regole della vendita senza incanto: l’offerta di acquisto
La vendita senza incanto è preceduta dal deposito di un’offerta irrevocabile accompagnata da una cauzione non inferiore ad un decimo del prezzo che viene proposto.
A differenza della vendita con incanto dove invece la cauzione che viene prestata è del dieci per cento sul prezzo base d’asta.
L’immobile è aggiudicato all’offerente o, nel caso di pluralità di offerenti, a colui che abbia presentato l’offerta più alta all’esito di una gara.
Le regole della vendita senza incanto: il ruolo del giudice
Sull’offerta il giudice sente il debitore ed i creditori intervenuti.
Qualora l’offerta non superi di almeno un quinto il valore stimato dell’immobile, come dispone l’art. 572 del codice di procedura civile, è sufficiente il dissenso di un solo creditore per impedire l’aggiudicazione.
Nel caso di più offerte, il giudice può indire una gara alla quale sono ammessi tutti gli offerenti prendendo a base l’offerta più alta.
Mentre se la gara non può avere luogo per mancata adesione degli offerenti, si aprono per il giudice due alternative: aggiudicare all’offerta più alta, oppure aprire l’incanto.
Se aggiudica all’offerta più alta, emette un decreto con il quale fissa le modalità e i tempi di versamento del prezzo e una volta rispettate queste condizioni, il decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile.
Nella vendita senza incanto l’ aggiudicazione è definitiva
Nella vendita senza incanto l’eventuale aggiudicazione è definitiva, non essendo possibile proporre l’aumento di quinto nei dieci giorni successivi, come nella vendita con incanto.
Quest’ultima è preceduta dal deposito della domanda di partecipazione e della cauzione indicata nell’ordinanza di vendita, comunque non superiore ad un decimo del prezzo base d’asta.
Se, aperto l’incanto, non è effettuato alcun rilancio, lo stesso è dichiarato deserto.
Ciò significa che, anche nel caso di un unico partecipante, per aggiudicarsi l’immobile dovrà essere effettuato almeno un rilancio.
Infatti, l’avviso della vendita indica oltre agli altri elementi per la partecipazione, il prezzo base e la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte cosicché, nell’udienza fissata, tutti gli interessati vengano ammessi alla gara.
La gara termina quando siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, senza che ne segua un’altra maggiore, venendo così identificato l’aggiudicatario provvisorio.
L’eventuale aggiudicazione, come detto, non è definitiva in quanto nel termine di dieci giorni possono essere formulate offerte in aumento di almeno un quinto rispetto al prezzo di aggiudicazione con conseguente riapertura della gara.
