Problematiche frequenti legate alle compravendite immobiliari

Intervista all’Avvocato Gianluca Sposato, Direttore del Network  Legale24h, sulle problematiche frequenti legate alle compravendite immobiliari.

La compravendita immobiliare tra privati

Nelle compravendite immobiliari  tra privati è importante distinguere ruoli e attività: avvocato, agenzia immobiliare e notaio hanno compiti e svolgono funzioni differenti.

Rivolgersi ad una agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile tra privati non sempre garantisce l’acquirente da rischi per evizione e formalità perente.

Come nel caso di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli che risultano non essere state cancellate ed impediscono il rogito notarile, con tutte le conseguenze per l’adempimento al preliminare di compravendita.

Per contro, pensare che il Notaio possa garantire i termini di esecuzione dell’obbligazione contrattuale, risolvendo ogni situazione di intralcio nella compravendita immobiliare tra privati, non è corretto.

Perché la sua funzione è quella di eseguire l’effetto traslativo dell’immobile effettuando le annotazioni nei pubblici registri immobiliari e garantire la corresponsione delle imposte al Fisco.

L’assistenza dell’avvocato immobiliarista è, dunque, fondamentale per la buona riuscita della compravendita immobiliare tra privati.

Assistenza dell’avvocato nelle compravendite immobiliari

L’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare viene spesso trascurata dagli acquirenti, i quali per il solo fatto di essersi rivolti ad una agenzia, o ad un notaio, la ritengono un costo superfluo.

In realtà la presenza di un legale alla stipula è imprescindibile per curare ogni dettaglio e aspetto contrattuale, garantendo l’acquirente in tutte le fasi, ma meglio ancor prima di formalizzare l’offerta di acquisto.

Infatti, una volta formalizzata la proposta di acquisto e versata la caparra, possono verificarsi brutte sorprese, sia per l’acquirente che per il venditore, che si sarebbero potute conoscere e risolvere se assistiti da un avvocato immobiliarista.

Problematiche frequenti legate alle compravendite immobiliari: il regolamento di condominio

E’ buona prassi conoscere anche il regolamento condominiale prima di formalizzare la proposta di acquisto di un immobile.

Atteso che molto spesso vi  sono limitazioni alla proprietà contenenti espressi divieti che, se regolarmente trascritti, hanno piena validità legale.

Come nel caso in cui sia vietata la destinazione di appartamenti ad uffici pubblici, attività di tipo turistico ricettivo come case vacanza o bed and breakfast.

Ma il regolamento condominio può contenere divieti  anche per attività come palestre, scuole di musica, scuole di canto e di ballo, ambulatori medici o sanitari per malattie contagiose.

Situazioni poco chiare, prospettate come affari a prezzi vantaggiosi, sono quasi sempre da evitare, poiché causa di problematiche frequenti legate alle compravendite immobiliari.

Compravendita di immobile tra privati e per asta giudiziaria

Solo gli acquisti per asta giudiziaria sono garantiti dal tribunale, che con effetto purgativo trasferisce la proprietà di un immobile libero da vizi.

Nella compravendita privata le situazioni occulte alla compravendita che possono verificarsi sono molteplici.

Dall’acquisto di quote, in cui non si è rispettato il diritto di prelazione di altri soggetti, alla vendita di immobili gravati da garanzie reali.

Particolare attenzione, poi, bisogna prestare agli appartamenti che risultano essere pervenuti per donazione venendo a ledere la quota di riserva degli eredi legittimari.

Una ulteriore problematica è rappresentata dagli immobili ancora privi delle necessarie autorizzazioni urbanistiche e abitative.

Come non si possono escludere persino azioni volte a rivendicare la proprietà di un immobile per avvenuta usucapione.

Se il libero mercato offre maggiori opportunità di scelta, le aste immobiliari garantiscono l’acquirente, che abbia effettuato il saldo del prezzo nei termini di cui all’ordinanza di vendita, da eventuali rischi di evizione e dalla cancellazione di tutte le formalità pregiudizievoli.

Tuttavia, anche in questo settore, a prescindere dalle possibilità concrete di aggiudicazione, l’assistenza legale, dati i tecnicismi e la complessità della materia è indispensabile ed è bene diffidare dai tanti intermediari.

Libera contrattazione e problemi in sede di rogito notarile

In sede di acquisto di un immobile i rischi possono essere molteplici.

Qualora l’immobile sia ancora da costruire, per esempio, il rilascio di una fideiussione a garanzia dello stato di insolvenza del costruttore non è l’unico elemento da considerare.

Sono frequenti anche problemi con agenzie immobiliari particolarmente invadenti che operano scorrettamente, non solo per acquisire un mandato di vendita, ma anche non comunicando situazioni che, se conosciute, non avrebbero portato a formalizzare l’offerta di acquisto.

Tuttavia, il mercato immobiliare in ambito privato, con l’assistenza di un  avvocato esperto in compravendite, è del tutto sicuro e oltre ad offrire maggiori soluzioni adatte alle proprie richieste ed esigenze immobiliari, offre il vantaggio della contrattazione libera.

Tenuto conto del sovraffollamento delle aste giudiziarie con l’interessamento di intermediari anche in quel settore, ove non  sarebbe dovuta alcuna provvigione di intermediazione, con relative incertezze in ordine alla possibilità di aggiudicazione dell’immobile.