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Nel nostro ordinamento giuridico i contratti di locazione sono tipizzati, nel senso che devono seguire forme e regole ben precise e si differenziano a seconda che si tratti di locazione abitativa, o locazione commerciale.
Per tale ragione è sempre raccomandabile rivolgersi ad un avvocato immobiliarista per la relativa stesura ed assistenza nella fase contrattuale.
Nella locazione abitativa ordinaria, il legislatore ha previsto sostanzialmente due tipologie primarie: la locazione a canone libero e quella a canone concordato.
Nella locazione a canone libero le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone locatizio, restando esclusivamente vincolate alla durata minima del contratto.
Questa è stabilita dalla legge in 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4 anni.
Non sono ricomprese in questa tipologia le pertinenze delle abitazioni, come i box auto e le cantine, gli immobili di pregio ( accatastati A/1 – A/8 – A/9 ), le case popolari, gli immobili con vincolo artistico, storico, o culturale e le case di villeggiatura.
Nella locazione a canone concordato le parti non sono libere di determinare il canone di locazione, dovendolo stabilire tra un limite minimo ed un limite massimo fissati da appositi accordi territoriali.
La durata legale è di 3 anni + 2 anni di rinnovo automatico, alla prima scadenza, con agevolazioni fiscali per entrambe le parti.
Le agevolazioni consistono per il conduttore in un canone concordato che non può superare determinati parametri e per il locatore nella cedolare secca, ovvero in imposte agevolate nella misura del 10 per cento del canone annuale.
Vi sono, poi, altri tipi di locazione abitativa per esigenze abitative transitorie, per finalità turistiche, a studenti universitari, ad uso foresteria.
Con la locazione commerciale, invece, il locatore concede in godimento al conduttore un immobile destinato ad attività economiche produttive di reddito sia d’impresa che di lavoro autonomo.
La materia è regolata oltre che dalle disposizioni del codice civile agli articoli 1571 e seguenti, anche dalla disciplina particolare della legge sull’equo canone.
La durata minima non può essere inferiore a 6 anni con un primo rinnovo automatico di ulteriori 6 ed altro successivo tacito di uguale periodo in caso di mancata disdetta anticipata.
La materia locatizia, rientra nell’ambito delle obbligazioni e della responsabilità contrattuale, qualora sorgano problemi in ordine all’interpretazione del contratto e nel caso di inadempimento di una delle parti.
Il locatore, ai sensi dell’articolo 1575 del codice civile, deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione.
Il locatore deve, altresì, ai sensi dell’articolo 1576 del codice civile, mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, rispondendo per inadempimento ove non esegua opere di intervento e manutenzione.
Infine deve garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Il conduttore, invece, ai sensi dell’articolo 1587 del codice civile, deve prendere in consegna la cosa locata e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto.
Il conduttore, è altresì, tenuto a corrispondere il canone di locazione nei termini e nelle modalità pattuite, rispettando il regolamento di condominio.
La locazione dell’immobile venduto all’asta
L’immobile occupato e la durata dei contratti di locazione
La validità del contratto di locazione nel procedimento esecutivo
L’immobile occupato dal debitore o da terzi senza titolo
La validità per l’acquirente delle locazioni anteriori alla data del pignoramento
Gianluca Sposato è un avvocato patrimonialista e giurista dell’ISLE – Istituto per la Documentazione gli Studi Legislativi, specializzato in diritto civile, rappresentante di interessi alla Camera dei Deputati.
Presidente dell’esame di Stato per Avvocato a Roma, eletto da Top Legal migliore Avvocato nel diritto delle assicurazioni, è Presidente dell’Associazione Difesa Infortunati Stradali e membro del Board di Forbes Advisor nei settori del diritto immobiliare, eredità e risarcimento del danno.