Pubblicato su Il Messaggero il 16 ottobre 2011.
“L’articolo 2923 del codice civile coordina la posizione dell’acquirente in vendita forzata con quella dei terzi titolari di diritti sulla cosa fondati su un rapporto di locazione, sempre che si tratti di locazioni anteriori al pignoramento”, spiega l’avvocato Gianluca Sposato, presidente dell’Associazione custodi giudiziari. Nel caso infatti che l’immobile venduto all’asta sia occupato da un affittuario, l’acquirente deve rispettare il contratto d’affitto se è di data anteriore al pignoramento. “La disposizione in esame – aggiunge l’avvocato Sposato – stabilisce sostanzialmente tre criteri per verificare l’anteriorità della locazione al pignoramento, cui corrispondono gradi diversi di opponibilità”.
Prima di tutto la trascrizione, che rende totalmente opponibili le locazioni immobiliari ultranovennali; quindi la data certa che impone all’acquirente di rispettare le locazioni immobiliari per l’intero periodo della durata convenzionale, purché non eccedente i nove anni dall’inizio della locazione; infine occorre considerare il fatto che il conduttore detenga il bene, fatto che obbliga l’acquirente al rispetto della locazione nei limiti della durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Ma vediamo nel caso concreto: cosa accade, per esempio, in caso di acquisto di immobile da una procedura esecutiva immobiliare alla quale sia opponibile un contratto di locazione a canone concordato ex articolo 2 comma 3 della legge 431/98 e canone pari a meno della metà del minimo contrattuale?
“Di regola – spiega l’avvocato Sposato – all’acquirente sono opponibili le sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento. Questo criterio subisce però un’eccezione, ai sensi dell’art. 2923 terzo comma. In questa ipotesi l’acquirente non è tenuto a ri spettare le locazioni consentite dall’espropriato in epoca anteriore al pignoramento nel caso in cui il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. La congruità o meno del prezzo per l’estensione alla vendita forzata del principio per cui l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione va valutata non con riferimento all’epoca della stipulazione del contratto o dell’assegnazione del bene, ma alla data del pignoramento. L’acquirente che non voglia rispettare la locazione nonostante la tempestività del contratto e la congruità del canone deve eccepire la simulazione del contratto ai sensi dell’art. 1415 secondo comma del codice civile, fornendone la relativa prova, come ha affermato la Cassazione con la sentenza del 27/1/1999 numero 721. Dopo che sia stato eseguito il pignoramento, non è dato parlare, infatti, di rinnovo tacito del contratto di locazione per mancata disdetta da parte del locatore, essendo necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex articolo 560 secondo comma del codice di procedura civile, mancando la quale il rapporto locativo non subisce rinnovi ulteriori dopo il pignoramento (Cassazione 25/2/1999). Qualora infine la locazione, per essere stato il relativo contratto stipulato in epoca successiva al pignoramento dell’immobile, non sia opponibile all’aggiudicatario del bene, il conduttore che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento dell’immobile, e che sia stato costretto a rilasciarlo in seguito alla vendita, ha diritto, per il fatto di aver subito l’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno nei confronti del locatore, per non aver goduto dell’immobile fino alla scadenza pattuita”.
