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Esecuzioni Immobiliari

Titolo esecutivo e precetto

L’esecuzione forzata non può avere luogo che in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile.

Sono titoli esecutivi le sentenze, le scritture private autenticate, come le cambiali,  gli atti  ricevuti dal notaio, o da altro pubblico ufficiale.

L’esecuzione forzata deve essere preceduta dalla notificazione del titolo informa esecutiva e del precetto.

Il precetto consiste nell’intimazione di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo entro il termine non minore di 10 giorni, con avvertenza che in mancanza si procederà ad esecuzione forzata.

L’esecuzione forzata può essere mobiliare, immobiliare o presso terzi, come nel caso  di un pignoramento in banca.

Le procedure esecutive immobiliari

Le esecuzioni immobiliari riguardano il processo di esecuzione immobiliare, regolato dal libro terzo del codice di procedura civile.

Si tratta di un procedimento chiuso, a differenza del procedimento ordinario di cognizione.

La cognizione serve ad accertare una concreta volontà di legge che garantisce ad alcuno un bene della vita.

L’esecuzione forzata serve a realizzare quella concreta volontà risultante da precedente accertamento giurisdizionale.

L’espropriazione immobiliare gravita attorno agli ausiliari del giudice per i compiti loro demandati: il custode giudiziario, l’esperto estimatore ed il delegato alla vendita.

Si tratta di una procedura molto tecnica, dalla fase della formazione del titolo esecutivo e ricerca dei beni da pignorare.

Per tale ragione, sia il creditore procedente che il debitore esecutato devono essere assistiti da avvocato che conoscono bene il procedimento di esecuzione immobiliare, per non vedere pregiudicati i propri diritti.

Sospensione concordata

Sospensione concordata Indice Cosa è la sospensione concordata? L’articolo 624 bis cpc prevede che il Giudice dell’esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo possa, sentito il debitore, sospendere il processo introdotto dal pignoramento immobiliare fino a ventiquattro mesi. La norma presuppone l’accordo di  tutte le parti  costituite, ad esclusione del  contumace e dell’interveniente adesivo semplice. L’accordo per la sospensione concordata non è, tuttavia, sufficiente dal momento che rientra nella discrezionalità dell’autorità  giudiziaria, insindacabile in sede di giudizio di legittimità, la convenienza della sospensione. Quando si può chiedere la sospensione concordata? L’istanza di sospensione concordata nelle esecuzioni immobiliari può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto. Oppure, nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia luogo può essere avanzata fino a quindici giorni prima dell’incanto. Sull’istanza il Giudice deve provvedere nei dieci giorni successivi

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Opposizione di terzo all’esecuzione

Cosa è l’opposizione di terzo all’esecuzione? L’opposizione di terzo è  disciplinata dall’ articolo 619  del codice di  procedura civile attribuendo a colui che è estraneo  all’esecuzione, ma  pretenda di  avere la proprietà, o altro  diritto  reale sui  beni pignorati,  il  diritto di proporre opposizione all’esecuzione con  ricorso,  prima che sia disposta la vendita, o l’assegnazione di beni. Tale mezzo rappresenta il rimedio per contestare l’esercizio dell’azione esecutiva sotto un profilo limitato: infatti, essendo il  terzo estraneo al rapporto tra  creditore procedente e debitore esecutato, non essendogli  consentito oppugnare il diritto del primo  a procedere ad esecuzione forzata,  potrà  soltanto dedurre che il pignoramento ha colpito  un bene non  rientrante nel  patrimonio del debitore, reclamando la sua qualità di  non responsabile. La giurisprudenza è  concorde al  riguardo  nel  ritenere che il terzo opponente, non  essendo parte del  processo  esecutivo, è  legittimato  a far valere il proprio  diritto reale sul  bene  oggetto  dell’esecuzione forzata,  ma non  ad eccepire

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Opposizione all’esecuzione

Opposizione all’esecuzione Indice L’opposizione all‘esecuzione rappresenta una parentesi di cognizione nella fase dell’esecuzione immobiliare. Mira a fornire al debitore uno strumento per potersi opporre, in via preventiva al precetto, oppure in via successiva al pignoramento e al diritto della parte istante di procedere ad esecuzione forzata. Cosa è l’opposizione all’esecuzione? Con questa modalità, che è diversa dall’opposizione agli atti esecutivi, si contesta il diritto del creditore, pertanto se accolta il giudice può sospendere l’efficacia esecutiva del titolo. Trattandosi di un provvedimento equiparato a quello cautelare, può essere sempre revocato, o modificato da parte del giudice che lo ha emesso e produce effetti anche sull’intervento dei creditori. Ha efficacia generale, nel senso che preclude la possibilità di continuare ad agire sulla base del medesimo titolo, ove l’opposizione sia fondata e accolta. Quando è possibile proporre opposizione all’esecuzione? I gravi motivi cui fa riferimento l’articolo 615  del codice di procedura civile, sono quelli del fumus bonis iuris e del periculum in mora. Si ricollegano alla

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Opposizione agli atti esecutivi

Opposizione agli atti esecutivi Indice L’opposizione agli atti esecutivi è disciplinata dall’art. 617  del codice di procedura civile e rappresenta la più frequente delle opposizioni promosse nel processo esecutivo. Cosa è l’opposizione agli atti esecutivi? La differenza tra opposizione all’esecuzione e opposizione agli atti consiste nel fatto che mentre con la prima si contesta l’an della pretesa esecutiva, l’opposizione agli atti è funzionale a contestare le modalità di svolgimento del processo esecutivo. Viene promossa per far valere vizi attinenti alla regolarità  formale del  titolo esecutivo e del precetto, nonchè alla loro notificazione e anche ai  singoli atti esecutivi promossi con il pignoramento. Si tratta di un rimedio pensato dal legislatore per far valere vizi formali dei singoli atti del processo, esteso non solo al debitore, ma anche all’intervento dei creditori ed ai terzi che possano aver subito un pregiudizio dalle fasi del procedimento esecutivo. Quando si può presentare opposizione agli atti esecutivi? L’opposizione agli atti

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Espropriazione contro il terzo proprietario

Espropriazione contro il terzo proprietario Indice Quando il proprietario di un bene risponde dei debiti altrui? L’art. 602 del codice di procedura civile regolamenta il caso particolare che riguarda l’espropriazione contro il terzo proprietario. Questa forma di riscossione del credito si verifica quando l’espropriazione avviene su di un bene di proprietà di un terzo che è estraneo al debito. La norma riguarda, dunque, il caso in cui il proprietario del bene, pur essendo estraneo al rapporto obbligatorio, viene assoggettato all’espropriazione forzata, rispondendo con i propri beni. Tale situazione si ha quando il bene condiviso è gravato da pegno o da ipoteca per debito altrui, ovvero nel caso di un bene la cui alienazione è stata revocata per frode. Nelle esecuzioni immobiliari il pignoramento va eseguito nei confronti di colui che è proprietario al momento in cui l’esecuzione viene intrapresa. Questa regola vale anche con riferimento al principio di indifferenza nel pignoramento

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Conversione del pignoramento

Conversione del pignoramento Indice Cosa è la conversione del pignoramento ? L’art. 495 cpc regola l’istituto della conversione del pignoramento che consiste nella richiesta formulata per iscritto al giudice dell’esecuzione dal debitore, di sostituire al bene immobile pignorato, una somma di danaro. La somma di denaro offerta per accedere all’istituto della conversione deve essere pari all’importo dovuto per capitale, interessi e spese al creditore pignorante ed intervenuti. La norma è  stato oggetto di numerosi interventi del legislatore, che hanno inciso  sul procedimento ma non  sulla sua originaria natura. E’ opinione  consolidata in dottrina che la conversione del pignoramento costituisca un diritto del debitore, non sottoposto ad opposizione dei creditori, o a valutazione discrezionale del giudice. Operando una modificazione dell’oggetto dello stesso,  proseguendo il processo  di  esecuzione con oggetto mutato. Come si presenta l’istanza di conversione del pignoramento? L’istanza di conversione può essere presentata anche verbalmente al giudice, come previsto dall’art.

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Alienazioni anteriori al pignoramento

Alienazioni anteriori al pignoramento Indice L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante, sebbene anteriori al pignoramento, le alienazioni di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte dopo il pignoramento. Deve precisarsi che l’espressione ”anteriori al pignoramento” va riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione richiesta dall’art. 2693  dello  stesso codice, limitatamente al pignoramento immobiliare, avente efficacia costitutiva. Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, la Cassazione Civile con  sentenza n. 9525 del 29/09/1997,  ha affermato un principio guida nelle alienazioni anteriori al pignoramento. Il terzo che proponga opposizione all’esecuzione  assumendo di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento. Mezzi di tutela ai terzi acquirenti dell’immobile in caso di pignoramento La Cassazione Civile con  sentenza n. 4667 del 19/07/1986 si

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Esecuzioni immobiliari

Esecuzioni immobiliari Per esecuzioni immobiliari si intendono le espropriazioni immobiliari, che sono regolate dagli articoli da 555 a 622 del codice di procedura civile. Come si esegue l’esecuzione immobiliare? L’esecuzione immobiliare si esegue e ha inizio con il pignoramento immobiliare che deve essere notificato al debitore e con la sua successiva trascrizione. L’atto deve contenere gli estremi richiesti per l’individuazione dell‘immobile ipotecato, i beni ed i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione e l’ingiunzione di  cui all’articolo 492 cpc. Si tratta dell’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni che si assoggettano all’espropriazione e i frutti. Assistenza legale nelle procedure esecutive immobiliari Lo Studio Legale Sposato presta assistenza legale nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari. L’attività è svolta a tutela dei diritti del debitore esecutato, dei contitolari e degli eredi. Con esame della documentazione inerente

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Principio di indifferenza nel pignoramento per mutuo fondiario

Principio di indifferenza nel pignoramento per mutuo fondiario Indice Contratto di mutuo fondiario e pignoramento d’immobile Ai contratti di mutuo fondiario stipulati prima dell’entrata in vigore del Testo Unico sulla legge bancaria n. 385/93 deve applicarsi il disposto dell’art. 20 del T.U. sul credito fondiario n. 646 del 1905. I successori devono notificare all’istituto di credito di essere subentrati nel rapporto ed, in mancanza di tale notificazione, è consentita la notifica di tutti gli atti al debitore iscritto nel domicilio eletto. Tale disciplina è caratterizzata dal principio della cosiddetta indifferenza ai fini esecutivi del trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario. Principio generale in tema di esecuzioni immobiliari è quello per cui il pignoramento va eseguito nei confronti di colui che è proprietario al momento in cui l’esecuzione viene intrapresa. Quando l’esecuzione può essere intrapresa nei confronti dell’originario debitore mutuatario Tale principio soffre, tuttavia, di una eccezione, derivante dalla

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Alienazioni in frode del creditore

Alienazioni in frode del creditore Indice Efficacia costitutiva del pignoramento immobiliare L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione, le alienazioni anteriori al pignoramento. Le alienazioni in frode del creditore di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte dopo il pignoramento, non hanno pertanto efficacia. E’ importante precisare che l’espressione “anteriori al pignoramento”, deve essere riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione, richiesta dall’art. 2693 del codice civile che ha, limitatamente al pignoramento immobiliare, efficacia costitutiva. Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, occorre ricordare che il terzo che proponga opposizione all’esecuzione ex art. 619 del codice di procedura civile, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento. Ciò nel caso  in cui assuma di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore.

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Gianluca Sposato è un avvocato patrimonialista e giurista dell’ISLE – Istituto per la Documentazione gli Studi Legislativi, specializzato in diritto civile, rappresentante di interessi alla Camera dei Deputati.

Presidente dell’esame di Stato per Avvocato a Roma, eletto da Top Legal migliore Avvocato nel diritto delle assicurazioni, è Presidente dell’Associazione Difesa Infortunati Stradali e membro del Board di Forbes Advisor nei  settori  del diritto immobiliare, eredità e risarcimento del danno.

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