Pubblicato su Il Messaggero il 10 maggio 2009 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Riproduzione vietata. Tutti i diritti riservati.
La sospensione della vendita immobiliare
L’art. 586 cpc dispone che il giudice, pur essendo stato versato il prezzo di aggiudicazione, può sospendere la vendita e non emettere il decreto di trasferimento, quando ritiene che il prezzo è notevolmente inferiore a quello giusto.
La norma è stata introdotta dall’art. 19 bis della Legge 203/91 contenente provvedimenti urgenti in tema di lotta alla criminalità organizzata, trasparenza e buon andamento dell’attività amministrativa.
Parte della dottrina, dando valore al suo contenuto letterale, sostiene che il giudice possa esercitare il potere in esame solo una volta avvenuto il pagamento del saldo prezzo.
L’orientamento prevalente prevede, però, che tale provvedimento possa essere adottato anche nel tempo che intercorre tra l’aggiudicazione ed il pagamento del saldo prezzo.
Quando può essere disposta la sospensione della vendita all’asta?
La sospensione della vendita, in ogni caso, può essere disposta solo fino alla pronuncia del decreto di trasferimento.
Il presupposto del potere di sospensione, data la mancanza di parametri ai quali la valutazione del giudice deve attenersi, è stato sempre oggetto di ampio dibattito per comprendere quando nelle case all’asta scatta la sospensione della vendita.
Si è evidenziato, in primo luogo, la estrema incisività sul procedimento di vendita, che se trova giustificazione nell’ambito della procedura fallimentare dove l’interesse da perseguire è quello del maggiore realizzo possibile per la massa, meno si adatta all’esecuzione individuale.
Se il prezzo offerto è inferiore a quello giusto il giudice blocca la procedura
Conseguentemente si è ritenuto non idoneo a giustificare il provvedimento de quo ogni evento fisiologico della procedura, per determinare nella case all’asta quando scatta la sospensione della vendita.
Così non sono elementi giustificativi il mero succedersi dei ribassi, anche se lungo il corso di diversi anni, ovvero l’iniziale insufficienza del prezzo base, al quale dovrebbe ovviarsi attraverso l’aggiornamento della stima dell’immobile.
Gli unici elementi fattuali che possano indurre il giudice dell’esecuzione a negare l’emanazione del decreto di trasferimento sono, dunque, quelli dai quali si desume l’intervento di interferenze illecite nella vendita.
Interferenze che ne abbiano comportato l’irregolare svolgimento, come ha chiarito la Suprema Corte con la sentenza numero 8464 del 1999.
Elementi per determinare la vendita a prezzo notevolmente ingiusto
In ogni caso, l’autorità giudicante dovrà fornire adeguata motivazione dalla quale possano emergere tutti i parametri con i quali ha determinato che la vendita è avvenuta ad un prezzo notevolmente ingiusto.
Verificatasi l’ipotesi che il giudice decida per la sospensione della vendita, l’aggiudicatario avrà diritto alla restituzione di tutte le somme versate maggiorate degli eventuali interessi.
Il provvedimento ha la forma dell’ordinanza, impugnabile con l’opposizione agli atti esecutivi secondo quanto previsto dall’ articolo 617 del codice di procedura civile, nonché revocabile e modificabile ai sensi dell’articolo 487 dello stesso codice di rito.
Analoga previsione di sospendere la vendita, anche dopo il versamento del prezzo, è regolata all’art. 108 terzo comma della Legge Fallimentare – conclude l’Avv. Sposato.
