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Rassegna Stampa

Case all’asta, quando scatta la sospensione della vendita

Pubblicato su Il Messaggero il 10 maggio 2009 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Riproduzione vietata. Tutti i diritti riservati.

La sospensione della vendita immobiliare

L’art. 586 cpc dispone che il giudice, pur essendo stato versato il prezzo di aggiudicazione, può sospendere la vendita e non emettere il decreto di trasferimento, quando ritiene che il prezzo è notevolmente inferiore a quello giusto.

La norma è stata introdotta dall’art. 19 bis della Legge 203/91 contenente provvedimenti urgenti in tema di lotta alla criminalità organizzata, trasparenza e buon  andamento  dell’attività  amministrativa.

Parte della dottrina, dando valore al suo contenuto letterale, sostiene che il giudice possa esercitare il potere in esame solo una volta avvenuto il pagamento del saldo prezzo.  

L’orientamento prevalente prevede,  però,  che tale provvedimento possa essere adottato anche  nel tempo che intercorre tra  l’aggiudicazione ed il pagamento del saldo prezzo.

Quando può essere disposta la sospensione della vendita all’asta?

La sospensione della vendita, in ogni caso, può essere disposta solo fino alla pronuncia del decreto di trasferimento.  

Il presupposto del potere di  sospensione, data la mancanza di parametri ai quali la valutazione del giudice deve attenersi, è stato sempre oggetto di ampio dibattito per comprendere quando  nelle case all’asta scatta la sospensione della vendita.

Si è  evidenziato, in primo luogo, la estrema incisività  sul procedimento di vendita, che se trova giustificazione nell’ambito della procedura fallimentare dove l’interesse da perseguire  è quello  del maggiore realizzo possibile per la massa, meno si adatta all’esecuzione individuale.

Se il prezzo offerto è inferiore a quello giusto il giudice blocca la procedura

Conseguentemente si è ritenuto non idoneo a giustificare il provvedimento de quo  ogni evento fisiologico della procedura, per determinare nella case all’asta quando scatta la sospensione della vendita.

Così non  sono elementi  giustificativi il mero succedersi dei ribassi, anche se lungo il  corso di diversi anni, ovvero l’iniziale insufficienza del prezzo base, al quale dovrebbe ovviarsi attraverso l’aggiornamento della stima dell’immobile. 

Gli unici elementi fattuali che possano indurre il giudice dell’esecuzione a negare l’emanazione del decreto di trasferimento sono, dunque,  quelli dai quali si desume  l’intervento di interferenze illecite nella vendita.

Interferenze che ne abbiano  comportato l’irregolare svolgimento,  come  ha chiarito  la Suprema Corte con  la sentenza numero  8464 del 1999.   

Elementi  per determinare la vendita a prezzo notevolmente ingiusto

In ogni caso, l’autorità  giudicante  dovrà  fornire  adeguata motivazione dalla quale possano emergere tutti i parametri  con i quali ha determinato che la vendita è avvenuta ad un prezzo notevolmente ingiusto.   

Verificatasi l’ipotesi che il giudice decida per la sospensione della vendita,  l’aggiudicatario avrà diritto alla restituzione di tutte le somme versate maggiorate degli eventuali interessi.  

Il provvedimento ha la forma dell’ordinanza, impugnabile con l’opposizione agli  atti esecutivi secondo  quanto previsto  dall’ articolo  617 del codice di procedura civile,  nonché revocabile e modificabile ai sensi  dell’articolo 487 dello stesso  codice di  rito.

Analoga previsione di  sospendere la vendita,  anche dopo il versamento  del prezzo,  è  regolata all’art. 108 terzo  comma della Legge Fallimentare – conclude l’Avv. Sposato.

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