Pubblicato su Il Messaggero il 17 ottobre 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati
Opponibilità delle locazioni anteriori al pignoramento
L’art. 2923 del codice civile coordina la posizione dell’acquirente in vendita forzata con quella dei terzi titolari di diritti sulla cosa fondati su un contratto di locazione.
Conformandosi al principio “emptio non tollit locatum” dettato anche per la vendita volontaria, sempre che si tratti di locazioni anteriori al pignoramento – spiega Gianluca Sposato avvocato immobiliarista a Roma.
La disposizione in esame stabilisce sostanzialmente tre criteri per verificare l’anteriorità della locazione al pignoramento, cui corrispondono gradi diversi di opponibilità.
La trascrizione rende opponibili le locazioni
In primis la trascrizione, che rende totalmente opponibili le locazioni immobiliari ultra novennali.
La validità del contratto di locazione nel procedimento esecutivo non può prescindere dall’accertamento di trascrizioni pregiudizievoli per l’acquirente d’immobile.
Quindi la data certa che impone all’acquirente di rispettare le locazioni immobiliari per l’intero periodo della durata convenzionale, purchè non eccedente il novennio dall’inizio della locazione.
Infine occorre considerare la detenzione del conduttore, che obbliga l’acquirente al rispetto della locazione nei limiti alla durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Contratto di locazione a canone concordato a prezzo inferiore al minimo
Ma vediamo nel caso concreto: cosa accade per esempio in caso di acquisto di immobile da una procedura esecutiva immobiliare alla quale sia opponibile un contratto di locazione a canone concordato ex art. 2 comma 3 legge 431/98 e canone pari a meno della metà del minimo contrattuale?
La validità del contratto di locazione nel procedimento esecutivo in questo caso è opponibile, poichè di regola all’acquirente sono opponibili le sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento.
Questo criterio subisce però un’eccezione, ai sensi dell’art. 2923 terzo comma in esame.
In tale ipotesi l’acquirente non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall’espropriato in epoca anteriore al pignoramento nel caso in cui il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
Congruità del prezzo di locazione come elemento di prova
La congruità o meno del prezzo per l’estensione alla vendita forzata del principio per cui l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione va valutata non con riferimento all’epoca della stipulazione del contratto o dell’assegnazione del bene, ma alla data del pignoramento.
L’acquirente che non voglia rispettare la locazione nonostante la tempestività del contratto e la congruità del canone deve eccepire la simulazione del contratto ai sensi dell’art. 1415 secondo comma del codice civile, fornendone la relativa prova, come ha affermato la Cassazione con sentenza del 27/1/1999, n. 721.
Rinnovo tacito del contratto di locazione
Dopo che sia stato eseguito il pignoramento, non è dato parlare, infatti, di rinnovo tacito del contratto di locazione per mancata disdetta da parte del locatore.
Essendo necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art. 560 secondo comma del codice di procedura civile, mancando la quale il rapporto locativo non subisce rinnovi ulteriori dopo il pignoramento (Cass. 25/2/1999).
Cosa succede, infine, qualora la locazione, per essere stato il relativo contratto stipulato in epoca successiva al pignoramento dell’immobile, non sia opponibile all’aggiudicatario del bene?
Il conduttore che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento dell’immobile, e che sia stato costretto a rilasciarlo in seguito alla vendita, ha diritto, per il fatto di aver subìto l’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno nei confronti del locatore, per non aver goduto dell’immobile fino alla scadenza pattuita.
