Via flaminia 466
00191 Roma
+39 06 321 7639
Per appuntamenti
Via flaminia 466
00191 Roma
00191 Roma
Per appuntamenti
00191 Roma
Vendere o acquistare un immobile senza l’intervento di un’agenzia immobiliare è una scelta sempre più diffusa tra chi desidera risparmiare sulla provvigione e avere un maggiore controllo sulla trattativa immobiliare.
Tuttavia, dietro questa decisione apparentemente semplice si nascondono insidie legali, tecniche e contrattuali che possono comportare problematiche nel perfezionamento delle compravendite immobiliari.
In questo articolo spiego quando non è dovuta la provvigione all’agente immobiliare e come è possibile effettuare la compravendita immobiliare senza agenzia, avvalendosi del supporto di un avvocato specializzato nel diritto immobiliare.
Inoltre chiarisco anche quando la provvigione all’agenzia immobiliare è dovuta e come difendersi legalmente in caso di abusi, o comportamenti scorretti che possano pregiudicare il perfezionarsi della compravendita di un immobile.
Normalmente l’Agenzia immobiliare infatti richiede una commissione che non è mai inferiore al 3% + iva all’acquirente e al venditore.
Non vi è alcun obbligo di rivolgersi ad un agente immobiliare per vendere, o acquistare casa, la trattativa immobiliare può svolgersi tranquillamente tra privati, sebbene il problema sia quello di essere continuamente disturbati dalle agenzie immobiliari.
In molti scelgono questa via per evitare i costi dell’intermediazione, che spesso si attestano su cifre importanti ( in media dal 2% al 7% del valore dell’immobile), e per non sottoporsi a pressioni commerciali, o vincoli contrattuali imposti da alcune agenzie.
È una scelta che consente maggiore libertà, ma che richiede necessariamente competenze tecniche e giuridiche.
Ecco perché, in questi casi, è consigliabile farsi affiancare da un avvocato esperto in diritto immobiliare, piuttosto che da un intermediario.
Sia che si tratti di vendere, o comprare, un immobile, andare a rogito senza il supporto di un avvocato esperto in diritto immobiliare è sempre rischioso e sconsigliabile.
In particolare stipulare un preliminare di compravendita comporta una serie di adempimenti che è bene non sottovalutare.
L’acquirente e tenuto a verificare prima di tutto la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, richiedendo:
copia dell’atto di provenienza (vendita, donazione, successione ereditaria)
documentazione urbanistica e catastale aggiornata
eventuali sanatorie (DIA, CILA, SCIA)
regolamento di condominio, per conoscere eventuali limitazioni d’uso e destinazione
Va inoltre verificata la conformità degli impianti, la presenza dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e l’assenza di ipoteche o vincoli pregiudizievoli che possano dare luogo alla revoca della compravendita.
La presenza di abusi edilizi o difformità catastali può compromettere la vendita e dare origine all’instaurarsi di contenziosi legali anche su più fronti.
In alcuni casi è possibile sanare le problematiche legate alla conformità urbanistica e catastale dell’immobile, ma spesso con tempi lunghi e costi elevati.
In situazioni più complesse, non è possibile andare a rogito e possono sorgere vari problemi per inadempimento contrattuale.
Per questo motivo, l’assistenza di un avvocato specializzato in diritto immobiliare è fondamentale, soprattutto qualora sorgano controversie con l’agenzia immobiliare.
Molti venditori privati lamentano di essere disturbati continuamente da agenti immobiliari che insistono per ottenere un incarico di vendita, anche quando è stata espressa chiaramente la volontà di procedere senza intermediazione.
In questi casi, il comportamento dell’agente può degenerare fino a configurare addirittura reati penali.
Il Codice Penale italiano punisce infatti:
la molestia o disturbo alle persone (art. 660 c.p.), nel caso di telefonate insistenti, pressioni reiterate, o atteggiamenti petulanti
la violazione di domicilio (art. 614 c.p.), se l’agente si presenta presso l’abitazione del venditore senza il suo consenso e/o autorizzazione
In questi casi è necessario diffidare formalmente l’agente immobiliare dal continuare a perpetrare comportamenti scorretti e, nei casi più gravi, procedere con una denuncia alle autorità competenti.
Ai sensi dell’art. 1755 del codice civile il diritto alla provvigione all’agenzia immobiliare matura con la conclusione dell’affare, ovvero al momento dell’accettazione dell’offerta da parte del venditore,
Ciò anche nei casi in cui la vendita, poi, non si concluda per cause in cui non ricorrano elementi di responsabilità dell’agente immobiliare, come per esempio per un ripensamento dell’acquirente o del venditore.
L’affare, in ogni caso, si intende perfezionato con la sottoscrizione del preliminare di compravendita (Cass. Civ., Sez. III, n. 1120/2017; Cass. n. 15394/2010), anche in assenza di rogito definitivo.
Secondo la legge, dunque, la commissione all’agenzia immobiliare è dovuta solo se:
l’agente immobiliare è regolarmente iscritto alla Camera di Commercio
l’agenzia immobiliare ha effettivamente messo in contatto le parti maturando il diritto alla commissione
l’affare è concluso in modo vincolante, con l’accettazione della proposta di acquisto, o anche con la sola firma del compromesso
Se l’agente non è iscritto o non ha partecipato concretamente alla trattativa, non ha diritto ad alcuna provvigione, anche se le parti concludono l’affare tra loro.
Nel caso in cui, invece, sia stata versata una provvigione ingiustamente, è possibile richiedere la restituzione per indebito arricchimento, esperita la mediazione obbligatoria, per via giudiziaria.
Attenzione bisogna prestare, poi, alle clausole vessatorie presenti in molti moduli precompilati delle agenzie: penali per il recesso, obbligo di esclusiva, pagamento della provvigione anche se la vendita non si conclude.
Non tutti gli agenti immobiliari operano con trasparenza e professionalità.
Il comportamento è considerato scorretto quando:
l’agente non comunica informazioni rilevanti sull’immobile
fornisce pubblicità ingannevole
omette verifiche urbanistiche o catastali che gli sono state affidate
agisce in conflitto di interessi
In questi casi, è possibile non pagare la provvigione, oppure richiedere il risarcimento dei danni se l’attività dell’agente ha causato perdite economiche.
Inoltre, ogni agente immobiliare deve essere coperto da una polizza assicurativa professionale.
Vendere casa senza agenzia è possibile e legale, ma non sempre è semplice.
Serve una preparazione nel settore dei diritti reali, la conoscenza delle norme del codice civile sulla proprietà, l’analisi dettagliata della documentazione necessaria per procedere in sicurezza alla stipula,
Il consiglio migliore è affidarsi a un avvocato esperto in diritto immobiliare, che possa esaminare la regolarità di tutta la documentazione e condurre la trattativa.
Ciò per garantire la regolarità dell’operazione, soprattutto nel caso di condivisione di quote immobiliari, per concludere una compravendita sicura, efficace e senza sorprese.
È possibile vendere casa senza agenzia immobiliare?
Sì, è possibile e legale, basta rivolgersi ad un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
Devo pagare la provvigione se vendo l’immobile con un avvocato senza agenzia immobiliare?
No l’avvocato non ha diritto ad alcuna provvigione che spetta solo agli intermediari immobiliari. Dovrai corrispondere il compenso professionale all’avvocato secondo il preventivo scritto.
Come posso sapere se l’agente immobiliare è iscritto?
E’ possibile verificare se l’agente immobiliare è iscritto e ha diritto alla provvigione con una visura alla Camera di Commercio.
Cosa posso fare se un agente mi molesta con telefonate, o bussa alla mia porta?
Acquisire informazioni sull’agente nome cognome e dopo avere verificato il documento diffidarlo o denunciarlo per molestia (art. 660 c.p.), o violazione di domicilio (art 614 c.p.)
A chi conviene rivolgersi per la trattativa e compravendita immobiliare se non voglio un’agenzia?
Un avvocato esperto in diritto immobiliare è l’unico professionista in grado di evitare brutte sorprese e condurre in porto senza problemi una compravendita immobiliare.
