Aste, accordo tra aggiudicatario e creditore

Pubblicato su Il Messaggero il 27 ottobre 2013 dall’Avvocato Gianluca Sposato, esperto in diritto immobiliare. Riproduzione vietata. Tutti i diritti riservati 

In questo articolo viene spiegato ai lettori quando nelle vendite immobiliari per asta giudiziaria è possibile l’accordo tra aggiudicatario e creditore e quali sono gli effetti.

Cosa è l’assunzione del debito?

L’art. 508 del codice di procedura civile prevede nel caso di vendita o di assegnazione di un bene gravato da pegno o da ipoteca, dopo il pignoramento quanto segue.

L’aggiudicatario o l’assegnatario, con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, può concordare con il creditore pignoratizio o ipotecario l’assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti, liberando, in tal modo, il debitore.

E’ una fattispecie specifica nella quale è regolato un procedimento alternativo al versamento del saldo prezzo da parte di chi si sia reso aggiudicatario dell’immobile pignorato.

Quanto è possibile nelle aste immobiliari l’accordo tra aggiudicatario e creditore e da cosa dipende questa possibilità?

Qual’è la condizione necessaria per il creditore per l’assunzione dei debiti?

L’ obbligo dell’aggiudicatario è quello di eseguire il versamento del saldo prezzo entro il termine perentorio stabilito nell’ordinanza di vendita.

Termine di regola stabilito in 60 giorni e non prorogabile neppure sull’accordo delle parti.

Aste accordo tra aggiudicatario e creditore: affinché l’assunzione di debiti possa essere disposta è necessario che nella procedura esecutiva vi sia un creditore assistito da privilegio ipotecario, o pignoratizio.

La dottrina estende l’ambito di applicazione anche ai casi in cui il bene oggetto di vendita forzata o assegnazione sia gravato da privilegi speciali, ma non anche da quelli generali per i quali non si produce mai l’effetto purgativo.

Aste: regole dell’accordo tra aggiudicatario e creditore

L’elemento centrale della fattispecie disciplinata dall’articolo in commento è costituito dall’accordo di accollo concluso tra il creditore assistito da causa legittima di prelazione e l’aggiudicatario o assegnatario.

In forza del quale quest’ultimo assume il debito dell’esecutato, impegnandosi a soddisfarlo al di fuori del processo di espropriazione immobiliare.

In tal caso l’aggiudicatario dovrà presentare apposita istanza.

Sulla quale il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni, emetterà ordinanza di autorizzazione ad assumersi il debito.

A riguardo è importante ricordare che l’art. 591 bis secondo comma n. 10 cpc, prevede che in tale fattispecie l’autorizzazione all’assunzione del debito possa essere data anche dal professionista delegato alle operazioni di vendita immobiliare.

Termini dell’istanza per l’assunzione di  debito

Aste accordo tra aggiudicatario e creditore: l’ordinanza che autorizza l’assunzione del debito dovrà essere emessa entro il termine per il versamento del saldo prezzo.

Pertanto l’aggiudicatario, che voglia utilizzare tale procedimento, dovrà depositare l’istanza in tempo utile per l’adozione di tale provvedimento.

Dubbi interpretativi sorgono in relazione ai motivi per cui possa essere presentata opposizione agli atti esecutivi.

Aste accordo tra aggiudicatario e creditore: l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione

Il provvedimento autorizzativo del giudice avrà, come prima ed imprescindibile conseguenza la liberazione del debitore, estraneo all’accordo, nei limiti del prezzo di aggiudicazione.

Ulteriore fondamentale conseguenza consiste nel fatto che l’aggiudicatario non sarà più obbligato al versamento del saldo prezzo.

L’articolo 585 cpc stabilisce che il giudice dell’esecuzione possa ordinare all’aggiudicatario  di versare in favore della procedura esecutiva l’importo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori capienti.

Le norme in commento in una con la giurisprudenza di legittimità, infine, devono ritenersi applicabili anche nell’ambito delle procedure concorsuali ed, in particolare, in relazione alle vendite fallimentari (Cass. 10909/2002; Cass. 5916/1995 ).

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