Aste, l’aggiudicatario inadempiente

Pubblicato su Il Messaggero il 12 maggio 2013 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati

L’articolo 587 del codice di procedura civile stabilisce le conseguenze per l’aggiudicatario inadempiente all’esito della vendita, che può essere disposta con le modalità dell’incanto o senza incanto.

Cosa succede se l’aggiudicatario non versa il saldo prezzo?

Se il saldo prezzo non è depositato nel termine e con le modalità stabilite nell’ordinanza di assegnazione, il giudice dell’esecuzione dichiara la decadenza dell’aggiudicatario.

Pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa, disponendo un nuovo incanto a norma degli articoli 576 e seguenti dello stesso codice di rito.

Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza.

Dovendosi precisare a riguardo che la decadenza viene dichiarata dal giudice d’ufficio.

Non essendovi concordia sulla possibilità di evitarla, seppur con l’assenso di tutti i creditori sul tardivo versamento del prezzo in ritardo da parte dell’aggiudicatario stesso.

Perdita della cauzione nell’aggiudicazione

Alla dichiarazione di decadenza segue, dunque, la perdita della cauzione, che diviene parte del ricavato dell’espropriazione promossa con il pignoramento immobiliare.

Pur non essendo pacifica l’individuazione del soggetto al quale essa deve essere restituita in caso di estinzione della procedura, o dove vi sia un residuo attivo dopo la distribuzione del ricavato e la soddisfazione per l’intervento dei  creditori.

Parte della dottrina sostiene che l’importo deve essere rimesso, in tali casi, all’aggiudicatario inadempiente, pena l’ingiustificato arricchimento del debitore

Altri ritengono che la perdita della cauzione, concorrendo a formare la somma da distribuire a norma dell’articolo 509 del codice di procedura civile, vada a vantaggio del debitore esecutato.

Aste aggiudicatario inadempiente e nuova vendita all’ incanto

Il prezzo base per il nuovo incanto è fissato nella misura determinata a norma dell’articolo 568 del codice di procedura civile.

Ciò poiché viene ritenuto irrilevante, stante l’inadempimento, il prezzo della precedente aggiudicazione.

Cosa succede nel caso in cui il ricavato della nuova vendita, sommato alla cauzione già incamerata alla procedura, è inferiore al prezzo di aggiudicazione non versato?

L’aggiudicatario risponde personalmente della differenza, che sarà tenuto a versare alla procedura.

A tal fine il giudice dell’esecuzione pronuncia un decreto di condanna ai sensi dell’articolo 177 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile.

In caso di mancato pagamento spontaneo, il decreto in questione costituisce titolo esecutivo a vantaggio dei creditori che hanno ottenuto l’attribuzione del credito in sede di distribuzione.

Opposizione contro il decreto di trasferimento dell’immobile

Contro il decreto di trasferimento dell’immobile subastato, che ha natura di provvedimento esecutivo non decisorio, è proponibile opposizione agli atti esecutivi.

Tale azione è consentita in virtù delle norme di cui all’art. 617 del codice di procedura civile e seguenti.

A riguardo è importante chiarire che il debitore esecutato che intende dedurre il mancato versamento del prezzo, nel termine stabilito da parte dell’aggiudicatario, ha l’onere di proporre opposizione agli atti esecutivi solo avverso il decreto di trasferimento, eventualmente pronunciato nonostante la decadenza.

Prima di tale momento può provvedere soltanto a sollecitare il giudice dell’esecuzione affinché dichiari decaduto l’aggiudicatario e venga disposto un nuovo incanto.

Questo principiò è stato ribadito dalla Suprema Corte con sentenza n. 7446 del 2007, precisando che occorrerà attendere il verificarsi del contrasto con le norme procedurali invocate.