Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario

Pubblicato su “Il Messaggero” il 6 ottobre 2013 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Riproduzione vietata. Tutti i diritti  riservati. 

In questo articolo viene spiegato nelle vendite immobiliari forzate e case all’asta, il ruolo del custode giudiziario, i suoi compiti e responsabilità.

Quali sono le attività del custode giudiziario?

Le attività del custode giudiziario è disciplinata dall’art. 560 del codice di procedura civile.

La norma dispone al quinto comma che il custode, quale pubblico ufficiale ed ausiliario del giudice, provveda all’amministrazione ed alla gestione dell’immobile pignorato.

A tal fine, sotto il controllo del giudice e assumendosi ogni responsabilità, esercita  tutte le azioni previste dalla legge per conseguire la disponibilità del mobile oggetto  del pignoramento.

Adempimenti del custode giudiziario

Gli adempimenti del custode possono suddividersi fondamentalmente in due ambiti  esplicativi:

1. gestione e manutenzione del bene;
2. vendita e distribuzione del ricavato.

Per quanto concerne la prassi applicativa presso il Tribunale di Roma, le disposizioni generali che ne disciplinano l’operato prevedono, per prima cosa di effettuare lo studio del fascicolo dell’esecuzione.

Successivamente deve essere effettuato nel più breve tempo possibile il sopralluogo delle unità immobiliari pignorate per l’immissione nel possesso  e riscossione dei frutti.

In questa sede  devono essere segnalate al giudice eventuali difficoltà riscontrate, affinché siano adottati i provvedimenti di cui all’art. 560 comma 3 del codice di procedura civile, che disciplina le operazioni di rilascio dell’immobile.

E’ sempre consigliato per il debitore esecutato farsi assistere da un avvocato  specializzato in diritto immobiliareed esecuzioni immobiliari.

Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario e la vendita dell’immobile pignorato

Una delle maggiori novità introdotte dalla riforma del 2006 è ravvisabile soprattutto nell’impulso conferito alla procedura con la possibilità di emettere alla prima udienza l’ordinanza di vendita.

Il professionista, acquisendo ogni utile informativa e documentazione, redige un verbale di immissione nel possesso verificando la congruità del pignoramento.

Da quel momento il debitore od il terzo occupante, rimane mero detentore dell’immobile con ogni conseguenza connessa.

Sopralluogo e stima dell’immobile pignorato

Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario: in sede di sopralluogo il custode giudiziario coordina anche le operazioni dell’esperto nominato per la stima dell’immobile.

Verifica lo stato di conservazione del cespite pignorato, provvedendo a segnalare eventuali necessità di urgente manutenzione al giudice.

Verificando, altresì, la conformità dei dati con quanto riportato nel pignoramento e nella documentazione acquisita alla procedura.

Immobile pignorato occupato da terzo senza titolo

Nel caso in cui il bene sia occupato da un terzo, il professionista dovrà verificare l’esistenza di un titolo, accertando se sia opponibile alla procedura, a seconda che sia stato trascritto in data anteriore al pignoramento o meno.

Verificando la data di registrazione del contratto di locazione, oltre che la congruità del canone di locazione.

Nel qual caso ordinerà di interrompere i pagamenti in favore del debitore proprietario, provvedendo al relativo versamento mediante assegni circolari intestati al Tribunale da incamerarsi quali frutti della procedura.

Quando il contratto di affitto dell’immobile pignorato è opponibile?

Giova precisare, a riguardo, che qualora il contratto di locazione sia opponibile non potrà essere rinnovato tacitamente alla scadenza, necessitando di specifica autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

In base al disposto dell’art. 560 del codice di procedura civile, come ribadito dalla Suprema Corte con sentenza n. 1639 del 25 febbraio 1999.

Una particolare fattispecie, che merita breve accenno, ricorre nel caso di appartamento pignorato occupato dal coniuge affidatario a seguito di un provvedimento di assegnazione della casa coniugale.

Appartamento pignorato occupato dal coniuge con assegnazione della casa coniugale

Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario: si è dibattuto molto in dottrina  sulla possibilità di opporre la sentenza di assegnazione della casa coniugale a terzi.

Sull’argomento sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione Civile con Sentenza n. 11096/02.

Il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell’assegnazione.

Ovvero, ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto, anche oltre i nove anni.