La locazione dell’immobile venduto all’asta

Pubblicato su Il Messaggero il 16 ottobre 2011 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati.

Pignoramento immobiliare: quando il contratto di locazione è opponibile alla procedura esecutiva?

L’articolo 2923 del codice civile coordina la posizione dell’acquirente in vendita forzata con quella dei terzi titolari di diritti sulla cosa fondati su un contratto di locazione.

A tal uopo bisogna verificare sempre che si tratti di locazioni anteriori al pignoramento, – spiega l’Avvocato Gianluca Sposato, presidente dell’Associazione custodi giudiziari.

Nel caso infatti che l’immobile venduto all’asta è occupato da un affittuario, l’acquirente deve rispettare il contratto d’affitto se è di data anteriore al pignoramento.

La disposizione in esame stabilisce sostanzialmente tre criteri per verificare l’anteriorità della locazione al pignoramento, cui corrispondono gradi diversi di opponibilità.

La locazione dell’immobile venduto all’asta: come verificare la validità del contratto di locazione?

La locazione dell’immobile venduto all’asta passa, prima di tutto, attraverso la verifica della trascrizione, che rende totalmente opponibili le locazioni immobiliari ultra novennali.

Quindi la data certa che impone all’acquirente di rispettare le locazioni immobiliari per l’intero periodo della durata convenzionale, purché non eccedente i nove anni dall’inizio della locazione.

Infine, occorre considerare il fatto che il conduttore detenga il bene.

Fatto che obbliga l’acquirente al rispetto della locazione nei limiti della durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

La locazione dell’immobile venduto all’asta: cosa succede se il contratto di locazione è a canone inferiore al minimo previsto dalla legge?

Cosa accade in caso di acquisto di immobile all’asta alla quale sia opponibile un contratto di locazione a canone concordato pari a meno della metà del minimo contrattuale?

Di regola – spiega l’Avvocato Sposato, specializzato in  diritto immobiliare – all’acquirente sono opponibili le sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento.

Questo criterio subisce però un’eccezione, ai sensi dell’art. 2923 terzo comma da tenere presente per la locazione dell’immobile venduto all’asta.

In questa ipotesi l’acquirente non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall’espropriato in epoca anteriore al pignoramento.

Ciò nel caso in cui il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni.

La congruità del canone di locazione come viene determinata?

Vediamo come va valutata la congruità, o meno, del prezzo per l’estensione alla vendita forzata in base al principio per cui l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione.

Ciò deve avvenire, non con riferimento all’epoca della stipulazione del contratto, o dell’assegnazione del bene, ma alla data del pignoramento.

L’acquirente che non voglia rispettare la locazione, nonostante la tempestività del contratto e la congruità del canone, deve eccepire la simulazione del contratto, ai sensi dell’art. 1415 secondo comma del codice civile.

L’eccezione è subordinata all’obbligo di fornire la relativa prova, come ha affermato la Cassazione con la sentenza del 27/1/1999 numero 721.

Dopo che è stato eseguito il pignoramento, non è dato parlare, infatti, di rinnovo tacito del contratto di locazione per mancata disdetta da parte del locatore.

E’ necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, ex articolo 560 secondo comma del codice di procedura civile, mancando la quale il rapporto locativo non subisce rinnovi ulteriori dopo il pignoramento (Cassazione 25/2/1999).

Tutte circostanze da valutare con un avvocato immobiliarista per la locazione dell’immobile venduto all’asta.

Locazione di immobile successiva al pignoramento

Vediamo cosa accade quando la locazione non è opponibile all’aggiudicatario del bene per essere stato il relativo contratto stipulato in epoca successiva al pignoramento dell’immobile. 

Cosa può fare il conduttore che non è stato avvertito dell’esistenza del pignoramento dell’immobile e che è stato costretto a rilasciarlo in seguito alla vendita?

Il questo caso il conduttore ha diritto, per il fatto di aver subito l’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno.

L’azione è esperibile nei confronti del locatore, per non aver potuto godere il conduttore dell’immobile fino alla scadenza pattuita del contratto di locazione.