La procedura esecutiva e le spese dell’aggiudicazione

Pubblicato su Il Messaggero il 3 aprile 2011 Dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati. Vietata la riproduzione.

Spese e imposte successive all’aggiudicazione

Il Custode giudiziario ha l’obbligo di informare l’aggiudicatario su termini e modi per il deposito del saldo prezzo quantificando le spese che dovrà sostenere.

Queste sono rappresentate sostanzialmente da: imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre quelle di cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche.

Tenuto  conto che queste ultime verranno messe in prededuzione in sede di distribuzione del ricavato ai sensi del 2°comma dell’art. 2770 C.C. e,  dunque, restituite all’aggiudicatario.

La procedura esecutiva e le spese di aggiudicazione prima della riforma

Prima dell’entrata in vigore della Legge 80/2005 il potenziale acquirente, per poter prendere parte ad un’asta del Tribunale, era tenuto a rispettare precise regole.

Oltre a versare un deposito cauzionale del 10% o del 15% del prezzo base indicato nell’ordinanza di vendita, era obbligato a depositare contestualmente un ulteriore somma.

Solitamente il 15% della base d’asta, quale acconto delle spese che si sarebbero dovute sostenere in caso di aggiudicazione.

Tale prassi non prendeva in considerazione le eventuali agevolazioni sull’acquisto della prima casa e l’eventuale credito di imposta.

L’agevolazione spetta ai contribuenti per l’acquisto di altra prima casa, qualora venga effettuato entro un anno dall’alienazione di altro immobile, fruendo dei benefici previsti ai fini dell’imposta di registro.

In passato nel caso di deposito insufficiente, per il versamento delle imposte dovute all’Erario, la cancelleria invitava l’aggiudicatario a depositare un’integrazione a saldo di quanto dovuto, pena nullità della vendita.

Mentre nel caso di deposito superiore, dopo il versamento delle imposte, provvedeva all’emissione di un mandato di pagamento, a favore dell’aggiudicatario stesso, senza dargliene comunicazione.

La procedura esecutiva le spese di  aggiudicazione dopo la riforma

Oggi, le disposizioni del Tribunale Civile di Roma stabiliscono che gli oneri  fiscali debbano essere quantificati dal professionista delegato.

Le relative somme essere corrisposte allo stesso entro 60 giorni dalla data dell’aggiudicazione affinché provveda alla trascrizione ed al pagamento di tutte le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Può accadere che l’aggiudicatario chieda, per l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, l’applicazione del comma 497 dell’art.1 della Legge 266 del 2005 introdotta dalla legge finanziaria 2006.

La norma pone il principio in deroga al criterio della determinazione della base imponibile delle tre imposte per le compravendite immobiliari fra persone fisiche in presenza di determinati requisiti.

In tale modo, la base imponibile per il calcolo delle suddette imposte è costituita dal valore catastale rivalutato a seconda del tipo di cessione, indipendentemente da quanto effettivamente corrisposto.

La circolare dell’Agenzia delle entrate sulle spese di aggiudicazione

La procedura esecutiva, le spese di  aggiudicazione: a riguardo, si è espressa anche l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione del 17/05/2007 n°102, riportando l’orientamento della Suprema Corte di Cassazione.

Ha stabilito che il comma 497 della legge finanziaria 2006 deroga quanto sancito dall’art.43 “Base imponibile” del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di Registro (T.U.R.).

Pur non essendovi alcuna disposizione, in tal senso, relativa all’art. 44 del T.U.R. “Espropriazione forzata e trasferimenti coattivi”.

Ne consegue l’evidente inapplicabilità del comma 497 ai trasferimenti di immobili a seguito di espropriazione forzata per asta pubblica, avviata con pignoramento.

Quindi, la base imponibile per il pagamento delle imposte dovute, relativa a tali trasferimenti, sarà  equivalente al prezzo di aggiudicazione.