Pubblicato su Il Messaggero il 26 settembre 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati. Vietata la riproduzione.
Opponibilità delle locazioni anteriori al pignoramento
La validità per l’acquirente delle locazioni anteriori alla data del pignoramento: l’art. 2923 del codice civile coordina la posizione dell’acquirente in vendita forzata con quella dei terzi titolari di diritti sulla cosa fondati su un rapporto di locazione.
Conformandosi al principio “emptio non tollit locatum” dettato anche per la vendita volontaria, sempre che si tratti di locazioni anteriori al pignoramento.
La disposizione in esame stabilisce sostanzialmente tre criteri per verificare l’anteriorità della locazione al pignoramento, cui corrispondono gradi diversi di opponibilità.
Quando sussiste la validità per l’acquirente delle locazioni anteriori al pignoramento?
In primis bisogna verificare la data relativa alla trascrizione, che rende totalmente opponibili le locazioni immobiliari ultra novennali.
Quindi bisogna riscontrare la data certa, che impone all’acquirente di rispettare le locazioni immobiliari per l’intero periodo della durata convenzionale, che non deve eccedere il novennio dall’inizio della locazione.
Infine occorre considerare la detenzione del conduttore, che obbliga l’acquirente al rispetto della locazione nei limiti alla durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Opponibilità del contratto di locazione a canone inferiore al minimo contrattuale
La validità per l’acquirente delle locazioni anteriori alla data del pignoramento: vediamo nel caso concreto.
Cosa accade in caso di acquisto di immobile da una procedura esecutiva immobiliare alla quale sia opponibile un contratto di locazione a canone concordato?
Esaminiamo l’ipotesi in cui il canone sia pari a meno della metà del minimo contrattuale.
Di regola all’acquirente sono opponibili le sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento.
Questo criterio subisce però un’eccezione, ai sensi dell’art. 2923 terzo comma in esame.
In tale ipotesi l’acquirente non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall’espropriato in epoca anteriore al pignoramento.
Ciò solo nel caso in cui il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni.
Come valutare la congruità del prezzo di locazione ai fini dell’opponibilità del contratto?
La validità per l’acquirente delle locazioni anteriori alla data del pignoramento non può prescindere dalla congruità del canone locatizio.
La congruità, o meno, del prezzo per l’estensione alla vendita forzata del principio per cui l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione va valutata non con riferimento all’epoca della stipulazione del contratto, o dell’assegnazione del bene, ma alla data del pignoramento.
L’acquirente che non voglia rispettare la locazione nonostante la tempestività del contratto e la congruità del canone deve eccepire la simulazione del contratto ai sensi dell’art. 1415 secondo comma del codice civile, fornendone la relativa prova.
Dopo che sia stato eseguito il pignoramento, non è dato parlare, infatti, di rinnovo tacito del contratto di locazione per mancata disdetta da parte del locatore.
Essendo necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art. 560 secondo comma del codice di procedura civile, mancando la quale il rapporto locativo non subisce rinnovi ulteriori dopo il pignoramento (Cass. 25/2/1999).
La validità per l’acquirente delle locazioni anteriori alla data del pignoramento: quando non è opponibile all’aggiudicatario?
Cosa succede quando la locazione non è opponibile all’aggiudicatario del bene per essere stato il relativo contratto stipulato in epoca successiva al pignoramento dell’immobile?
Il conduttore che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento dell’immobile, che sia stato costretto a rilasciarlo in seguito alla vendita, ha diritto al risarcimento del danno nei confronti del locatore.
Ciò in conseguenza del fatto di aver subìto l’estromissione da parte dell’aggiudicatario e della privazione del diritto precedentemente acquisito di cui non poteva avere conoscenza.
Ravvisandosi dolo e malafede da parte del debitore esecutato che ha stipulato il contratto di locazione, tenendo all’oscuro il conduttore dell’esecuzione forzata in corso.
