Pubblicato su Il Messaggero il 15 febbraio 2009 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Vietata la riproduzione. Tutti i diritti riservati.
Diritto di prelazione nella vendita
Nelle esecuzioni immobiliari e procedure concorsuali la legge esclude l’applicabilità del diritto di prelazione a favore dell’inquilino di immobili urbani, ex art. 38 legge 392/78.
Le norme che regolano la prelazione del promissario acquirente sono escluse anche a favore del coltivatore diretto e del confinante coltivatore diretto, come previsto dall’art. 8 comma 2 legge 590/65 e dall’art 7 legge 817/71.
La gran parte dei casi in cui la legge riconosce a particolari categorie di persone il diritto di essere preferite ad altre nel caso di compravendite immobiliari non sono applicabili, dunque, al processo esecutivo.
Prelazione nelle vendite immobiliari
Esistono alcuni particolari casi di prelazione che possono essere esercitate nei confronti dell’acquirente aggiudicatario di immobile sottoposto a pignoramento.
Sono:
- la prelazione dello Stato;
- la prelazione del promissario acquirente di bene futuro ai sensi dell’art.9 del D. Lgs. 122/2005.
Il decreto in questione ha posto in essere una serie di norme a tutela dei promissari acquirenti di immobili da costruire.
Tra le norme del decreto ne esiste una in particolare che riguarda proprio il caso nel quale il bene futuro oggetto di preliminare di compravendita, una volta costruito, prima che venga definitivamente venduto al promissario acquirente, sia sottoposto a procedura esecutiva.
Condizioni richieste per la prelazione nella compravendita
Qualora l’immobile sia stato consegnato al promissario acquirente e da questi adibito ad abitazione principale è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell’art. 584 cpc.
Le norme che regolano la prelazione del promissario acquirente sono contenute nell’art.9 del D. Lgs. 122/2005, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, o per un parente in primo grado.
In questa ipotesi, mentre l’aggiudicatario resta estraneo ad ogni attività, l’autorità che ha proceduto alla vendita deve comunicare al promissario acquirente il prezzo definitivo e le condizioni per il suo pagamento.
Diritto di esercitare la prelazione
Il promissario acquirente, pur avendo escusso la fideiussione e dunque recuperato parte del denaro versato, nel termine di dieci giorni da quando ha ricevuto la comunicazione che lo invita ad esercitare o meno il proprio diritto di prelazione, nel caso voglia esercitarla, deve offrirsi di acquistare alle stesse condizioni contenute nella comunicazione.
Esiste, poi, un altro caso di prelazione che può essere esercitata anche nell’ambito del processo esecutivo ed è la prelazione dello Stato.
La prelazione dello Stato sugli immobili
Vi sono immobili che pur costituendo beni culturali e cioè di interesse storico, artistico ed archeologico e pur essendo sottoposti a vari vincoli, sono tuttavia pignorabili e dunque assoggettabili al processo esecutivo.
Normalmente lo Stato proprio per proteggere i beni in questione trascrive sugli stessi il “vincolo di interesse storico artistico” e dunque l’acquirente aggiudicatario di tale bene deve essere portato a conoscenza della particolare restrizione.
Ciò al fine di poter comunicare l’avvenuta aggiudicazione di bene sottoposto al vincolo stesso.
È lo stesso aggiudicatario che deve farne comunicazione, in quanto l’inosservanza di tale disposizione renderebbe nulla la vendita.
Mentre l’effetto traslativo del decreto di trasferimento resta sospeso in attesa che lo Stato eserciti o meno, entro due mesi dalla comunicazione, il proprio diritto di prelazione.
