Vendite all’asta, l’espropriazione contro il terzo proprietario

Pubblicato su “Il Messaggero” il 1 luglio 2012 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Vietata la riproduzione. Tutti i diritti sono riservati.

In questo articolo viene affrontata la tematica relativa all’espropriazione contro il terzo proprietario di immobile gravato da ipoteca per debito di un comproprietario.

Vendite all’asta: quando è ammessa l’espropriazione contro il terzo proprietario  

L’articolo 602 del codice di procedura civile disciplina l’espropriazione contro il terzo proprietario.

E’ una particolare forma di espropriazione su un bene di proprietà di un terzo gravato da pegno, o da ipoteca per debito altrui, ovvero un bene la cui alienazione è stata revocata per frode.

La responsabilità esecutiva in esame impone che il terzo deve subire l’espropriazione al posto del debitore tutte le volte in cui si trova in un particolare rapporto con il bene.

Casi in cui l’espropriazione avviene nei confronti del terzo al posto del debitore

I casi di vendita all’asta, in cui può avvenire l’espropriazione contro il terzo proprietario sono:

1. nel caso del terzo acquirente, allorché il terzo abbia acquistato immobile già gravato da pegno o ipoteca;
2. nel caso del terzo datore d’ipoteca, quando il terzo abbia concesso che venisse costituito sul proprio bene un diritto reale di garanzia per debito altrui;
3. nel caso in cui il terzo sia divenuto proprietario di beni alienati dal debitore con atto dichiarato inefficace perché in frode ai creditori.

Vendite all’asta, l’espropriazione contro il terzo proprietario: ricorrendo tali casi, il proprietario del bene espropriato, benché estraneo al rapporto debitorio, è gravato da responsabilità per un debito altrui.

In tutti questi casi si  configura una particolare categoria di responsabilità esecutiva senza debito a seguito di un pignoramento immobiliare.

Da qui l’importanza di affidarsi sempre ad un avvocato specializzato in esecuzioni immobiliari, diritti reali e diritto immobiliare.

Vendite all’asta: l’espropriazione contro il terzo proprietario e la garanzia reale per debito altrui

L’espropriazione viene condotta nei confronti di una persona diversa dal debitore in tutti i casi in cui il bene è gravato da ipoteca, pegno, privilegio con diritto di sequela, oggetto di garanzia reale per debito altrui.

Tale responsabilità per debito altrui può avere luogo anche per acquisto già onerato.

Questo avviene nel caso in cui l’alienazione da parte del debitore è stata revocata per frode, ferma in ogni caso la estraneità del terzo espropriando al rapporto obbligatorio.

Circostanza che lo rende immune dall’aggressione al suo intero patrimonio.

La normativa sull’espropriazione contro il terzo proprietario nelle vendite all’asta

Il fondamento di tale speciale disciplina va individuato nell’articolo 2910 del codice civile.

Tale norma, nel rendere concreta la responsabilità patrimoniale generica del debitore sancita dall’articolo 2740 codice civile, stabilisce al primo comma la soggezione dei beni del debitore all’espropriazione.

I beni  del terzo possano essere espropriati anche quando sono vincolati a garanzia del credito, o quando soano oggetto di un atto che è stato revocato perché compiuto in pregiudizio del creditore.

Vendite all’asta, l’espropriazione contro il terzo proprietario: l’atto di precetto va notificato al debitore e al terzo

In tali casi è opportuno ricordare che l’atto di precetto dovrà essere notificato tanto al debitore che al terzo.

Mentre la sua intimazione dovrà essere rivolta esclusivamente al debitore.

Con l’avvertimento rivolto al terzo, oltre che al debitore, che si intende espropriare un determinato bene di proprietà del terzo di cui l’atto di precetto deve fare espressa menzione.

Il successivo atto di pignoramento, per ovvie ragioni, dovrà essere effettuato nei confronti del terzo e non del debitore.

Tutte circostanze che nelle vendite all’asta, l’espropriazione contro il terzo proprietario, devono essere attentamente considerate.

I diritti del terzo proprietario assoggettato ad espropriazione forzata

Il terzo proprietario assoggettato a espropriazione forzata è, comunque, legittimato all’opposizione agli atti esecutivi.

Ciò in quanto direttamente interessato al regolare svolgimento del processo esecutivo.

Al fine di non rimanere pregiudicato dal compimento di atti non conformi alla legge, come stabilito dalla Suprema Corte con sentenza numero 4923 del 2000.

Parimenti l’opposizione all’esecuzione, avendo a oggetto la contestazione del diritto di promuovere l’esecuzione forzata, è esperibile soltanto dal debitore e dal terzo assoggettato all’esecuzione.

Mentre non è legittimato attivamente all’opposizione il promissario acquirente del bene immobile gravato da ipoteca per un debito altrui che venga sottoposto a esecuzione dal creditore ipotecario.