Problematiche frequenti legate alle compravendite immobiliari

Abbiamo intervistato l’Avvocato Gianluca Sposato, Direttore del Network  Legale24h, che nel corso della sua lunga carriera ha trattato ogni  questione inerente le compravendite immobiliari, organizzando tavole rotonde e congressi cui hanno partecipato i maggiori  esperti di diritto, rilasciando attestati di formazione professionale ad avvocati a Roma ed in tutta Italia.

Consulenza immobiliare e attività di intermediazione

“Nelle compravendite immobiliari è, prima di tutto, importante distinguere ruoli e attività: avvocato,  agenzia e notaio  hanno  compiti  e svolgono  funzioni  differenti” – spiega l’Avvocato Gianluca Sposato. 

Rivolgersi ad una agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile non sempre garantisce l’acquirente da rischi per evizione, formalità perente, come ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli che risultano non essere  state cancellate e rappresentano ostacolo al rogito notarile, con tutte le conseguenze in termini  di  adempimento contrattuale.

Per contro, pensare che il Notaio possa garantire i termini di esecuzione dell’obbligazione contrattuale, risolvendo ogni situazione di intralcio alla compravendita immobiliare,  non è corretto, perché  la sua funzione è quella di eseguire l’effetto traslativo dell’immobile effettuando le annotazioni  nei  pubblici  registri immobiliari.

L’assistenza dell’avvocato è fondamentale per la buona riuscita della compravendita immobiliare

“L’assistenza di un  avvocato esperto in diritto immobiliare viene spesso trascurata dagli acquirenti,  i quali  per il  solo fatto  di essersi  rivolti  ad una agenzia, o ad un notaio, la ritengono superflua, ma in  realtà è imprescindibile per curare ogni dettaglio  e aspetto  contrattuale, garantendo l’acquirente in  tutte le fasi,  prima di formalizzare l’offerta di  acquisto” – prosegue l’Avvocato Gianluca Sposato.

Infatti, una volta formalizzata la proposta di acquisto e versata la caparra, possono verificarsi brutte sorprese, sia per l’acquirente che per il venditore, che si  sarebbero potute conoscere e risolvere se assistiti da un legale con esperienza in materia di proprietà immobiliare e obbligazioni  contrattuali.

“E’ buona prassi conoscere anche il  regolamento condominiale prima di formalizzare la proposta di acquisto di un  immobile – dice l’Avvocato Gianluca  Sposato – atteso  che molto  spesso  vi  sono  limitazioni  alla proprietà contenenti espressi divieti che, se regolarmente trascritti e hanno piena validità  legale, come nel caso in cui  sia vietata la destinazione di appartamenti ad uffici pubblici, attività  di  tipo  turistico  ricettivo come case vacanza o  bed and breakfast, palestre, scuole di musica, di canto e di ballo,  ambulatori medici o sanitari per malattie contagiose”.

Situazioni poco chiare, prospettate come affari a prezzi vantaggiosi, sono  quasi sempre da evitare

Mentre gli  acquisti per asta giudiziaria sono garantiti dal tribunale, che con  effetto purgativo trasferisce la proprietà di un immobile libero da vizi; nella compravendita privata le situazioni occulte alla compravendita che possono verificarsi sono molteplici:  dall’acquisto di quote, in  cui  non si è rispettato il  diritto di prelazione di altri soggetti, alla vendita di immobili gravati da garanzie reali,  o che risultano  essere pervenuti per donazione venendo  a ledere la quota di  riserva degli  eredi legittimari, o ancora privi delle necessarie autorizzazioni urbanistiche e abitative, persino azioni volte a rivendicare la proprietà di un immobile per avvenuta usucapione.

“Se il libero mercato offre maggiori opportunità di scelta, le aste immobiliari – sottolinea l’Avvocato Gianluca Sposato –   garantiscono l’acquirente, che abbia effettuato il saldo del prezzo nei  termini di cui all’ordinanza di  vendita, da eventuali rischi  di  evizione e dalla cancellazione di  tutte le formalità pregiudizievoli legate alla procedura. Tuttavia, anche in questo settore, a prescindere dalle possibilità concrete di aggiudicazione, l’assistenza legale, dati i tecnicismi e la complessità della materia è indispensabile ed è bene diffidare dai tanti intermediari”.

Libera contrattazione e problemi in sede di rogito notarile

In sede di acquisto di un immobile i rischi possono essere molteplici.

Qualora l’immobile sia ancora da costruire, per esempio, il rilascio di una fideiussione a garanzia dello stato di insolvenza del costruttore non è l’unico elemento da considerare.

Sono frequenti anche problemi con agenzie immobiliari particolarmente invadenti che operano scorrettamente, non solo per acquisire un mandato di vendita, ma anche non comunicando situazioni che, se conosciute, non avrebbero portato a formalizzare l’offerta di acquisto.

Tuttavia, il mercato immobiliare in ambito privato, con l’assistenza di un  avvocato  esperto in compravendite immobiliari, è del  tutto  sicuro e oltre ad offrire maggiori  soluzioni adatte alle proprie richieste ed esigenze immobiliari, offre il vantaggio della contrattazione libera, tenuto  conto del sovraffollamento delle aste giudiziarie con l’interessamento di intermediari anche in quel settore (ove non  sarebbe dovuta alcuna provvigione di intermediazione)   con relative incertezze in ordine alla possibilità  di aggiudicazione dell’immobile all’esito di un’asta e del relativo prezzo  di  acquisto  finale.

Per acquistare il vostro immobile in totale sicurezza consigliamo di  rivolgervi  all’Avvocato Gianluca Sposato, esperto in problematiche connesse a diritti  reali e proprietà immobiliare, che tutelerà i vostri  diritti  ed interessi per un investimento immobiliare che si  riveli un acquisto sicuro e solido nel tempo.