Abbiamo intervistato l’Avvocato Gianluca Sposato, Direttore del Network Legale24h, che nel corso della sua lunga carriera ha trattato ogni questione inerente le compravendite immobiliari, organizzando tavole rotonde e congressi cui hanno partecipato i maggiori esperti di diritto, rilasciando attestati di formazione professionale ad avvocati a Roma ed in tutta Italia.
Consulenza immobiliare e attività di intermediazione
“Nelle compravendite immobiliari è, prima di tutto, importante distinguere ruoli e attività: avvocato, agenzia e notaio hanno compiti e svolgono funzioni differenti” – spiega l’Avvocato Gianluca Sposato.
Rivolgersi ad una agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile non sempre garantisce l’acquirente da rischi per evizione, formalità perente, come ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli che risultano non essere state cancellate e rappresentano ostacolo al rogito notarile, con tutte le conseguenze in termini di adempimento contrattuale.
Per contro, pensare che il Notaio possa garantire i termini di esecuzione dell’obbligazione contrattuale, risolvendo ogni situazione di intralcio alla compravendita immobiliare, non è corretto, perché la sua funzione è quella di eseguire l’effetto traslativo dell’immobile effettuando le annotazioni nei pubblici registri immobiliari.
L’assistenza dell’avvocato è fondamentale per la buona riuscita della compravendita immobiliare
“L’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare viene spesso trascurata dagli acquirenti, i quali per il solo fatto di essersi rivolti ad una agenzia, o ad un notaio, la ritengono superflua, ma in realtà è imprescindibile per curare ogni dettaglio e aspetto contrattuale, garantendo l’acquirente in tutte le fasi, prima di formalizzare l’offerta di acquisto” – prosegue l’Avvocato Gianluca Sposato.
Infatti, una volta formalizzata la proposta di acquisto e versata la caparra, possono verificarsi brutte sorprese, sia per l’acquirente che per il venditore, che si sarebbero potute conoscere e risolvere se assistiti da un legale con esperienza in materia di proprietà immobiliare e obbligazioni contrattuali.
“E’ buona prassi conoscere anche il regolamento condominiale prima di formalizzare la proposta di acquisto di un immobile – dice l’Avvocato Gianluca Sposato – atteso che molto spesso vi sono limitazioni alla proprietà contenenti espressi divieti che, se regolarmente trascritti e hanno piena validità legale, come nel caso in cui sia vietata la destinazione di appartamenti ad uffici pubblici, attività di tipo turistico ricettivo come case vacanza o bed and breakfast, palestre, scuole di musica, di canto e di ballo, ambulatori medici o sanitari per malattie contagiose”.
Situazioni poco chiare, prospettate come affari a prezzi vantaggiosi, sono quasi sempre da evitare
Mentre gli acquisti per asta giudiziaria sono garantiti dal tribunale, che con effetto purgativo trasferisce la proprietà di un immobile libero da vizi; nella compravendita privata le situazioni occulte alla compravendita che possono verificarsi sono molteplici: dall’acquisto di quote, in cui non si è rispettato il diritto di prelazione di altri soggetti, alla vendita di immobili gravati da garanzie reali, o che risultano essere pervenuti per donazione venendo a ledere la quota di riserva degli eredi legittimari, o ancora privi delle necessarie autorizzazioni urbanistiche e abitative, persino azioni volte a rivendicare la proprietà di un immobile per avvenuta usucapione.
“Se il libero mercato offre maggiori opportunità di scelta, le aste immobiliari – sottolinea l’Avvocato Gianluca Sposato – garantiscono l’acquirente, che abbia effettuato il saldo del prezzo nei termini di cui all’ordinanza di vendita, da eventuali rischi di evizione e dalla cancellazione di tutte le formalità pregiudizievoli legate alla procedura. Tuttavia, anche in questo settore, a prescindere dalle possibilità concrete di aggiudicazione, l’assistenza legale, dati i tecnicismi e la complessità della materia è indispensabile ed è bene diffidare dai tanti intermediari”.
Libera contrattazione e problemi in sede di rogito notarile
In sede di acquisto di un immobile i rischi possono essere molteplici.
Qualora l’immobile sia ancora da costruire, per esempio, il rilascio di una fideiussione a garanzia dello stato di insolvenza del costruttore non è l’unico elemento da considerare.
Sono frequenti anche problemi con agenzie immobiliari particolarmente invadenti che operano scorrettamente, non solo per acquisire un mandato di vendita, ma anche non comunicando situazioni che, se conosciute, non avrebbero portato a formalizzare l’offerta di acquisto.
Tuttavia, il mercato immobiliare in ambito privato, con l’assistenza di un avvocato esperto in compravendite immobiliari, è del tutto sicuro e oltre ad offrire maggiori soluzioni adatte alle proprie richieste ed esigenze immobiliari, offre il vantaggio della contrattazione libera, tenuto conto del sovraffollamento delle aste giudiziarie con l’interessamento di intermediari anche in quel settore (ove non sarebbe dovuta alcuna provvigione di intermediazione) con relative incertezze in ordine alla possibilità di aggiudicazione dell’immobile all’esito di un’asta e del relativo prezzo di acquisto finale.
Per acquistare il vostro immobile in totale sicurezza consigliamo di rivolgervi all’Avvocato Gianluca Sposato, esperto in problematiche connesse a diritti reali e proprietà immobiliare, che tutelerà i vostri diritti ed interessi per un investimento immobiliare che si riveli un acquisto sicuro e solido nel tempo.