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Esecuzioni immobiliari
Esecuzioni immobiliari
Per esecuzioni immobiliari si intendono le espropriazioni immobiliari, che sono regolate dagli articoli da 555 a 622 del codice di procedura civile.
Come si esegue l’esecuzione immobiliare?
L’esecuzione immobiliare si esegue e ha inizio con il pignoramento immobiliare che deve essere notificato al debitore e con la sua successiva trascrizione.
L’atto deve contenere gli estremi richiesti per l’individuazione dell‘immobile ipotecato, i beni ed i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione e l’ingiunzione di cui all’articolo 492 cpc.
Si tratta dell’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni che si assoggettano all’espropriazione e i frutti.
Assistenza legale nelle procedure esecutive immobiliari
Lo Studio Legale Sposato presta assistenza legale nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari.
L’attività è svolta a tutela dei diritti del debitore esecutato, dei contitolari e degli eredi.
Con esame della documentazione inerente la procedura, individuazione delle questioni giuridiche ad essa connesse per la risoluzione del caso.
Ciò attraverso l’applicazione degli strumenti idonei a garantire tutela giuridica della parte esecutata in giudizio.
Mediante gli strumenti della opposizione all’esecuzione, opposizione agli atti esecutivi, opposizione di terzo all’esecuzione.
Avvocato specializzato in esecuzioni immobiliari
L’Avvocato Gianluca Sposato ha fondato ed è Presidente emerito dell’Associazione Custodi e Delegati alle vendite Immobiliari.
L’attività dell’avvocato specializzato in esecuzioni immobiliari si esplica attraverso lo studio del caso e l’individuazione delle strategia per impedire la vendita dell’immobile pignorato all’asta.
Ciò presuppone ampia conoscenza in materia di diritti reali e diritto immobiliare.
Per valutare in prima istanza la possibilità di chiedere la riduzione e conversione del pignoramento, o la sospensione della procedura esecutiva.
Casistiche particolari nelle esecuzioni immobiliari
Casistiche particolari, che meritano particolare approfondimento riguardano le alienazioni anteriori al pignoramento, l’espropriazione contro il terzo proprietario,
La conversione del pignoramento e la sospensione concordata sono strumenti idonei ad impedire che l’immobile pignorato venga venduto ricorrendo la possibilità per il debitore.
La rinegoziazione del credito, può essere una ulteriore strada percorribile onde evitare la vendita per asta giudiziaria dell’immobile pignorato.
L’attività nelle esecuzioni immobiliari viene svolta anche per la verifica del valore di stima dei beni immobili pignorati e della massa debitoria, relativamente all’operato del CTU esperto stimatore.
Nonché in sede di distribuzione del ricavato per l’esatto computo delle somme spettanti ai creditori e graduazione dei crediti indicate nel progetto di distribuzione.
Principio di indifferenza nel pignoramento per mutuo fondiario
Indice
Contratto di mutuo fondiario e pignoramento d’immobile
Ai contratti di mutuo fondiario stipulati prima dell’entrata in vigore del Testo Unico sulla legge bancaria n. 385/93 deve applicarsi il disposto dell’art. 20 del T.U. sul credito fondiario n. 646 del 1905.
I successori devono notificare all’istituto di credito di essere subentrati nel rapporto ed, in mancanza di tale notificazione, è consentita la notifica di tutti gli atti al debitore iscritto nel domicilio eletto.
Tale disciplina è caratterizzata dal principio della cosiddetta indifferenza ai fini esecutivi del trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario.
Principio generale in tema di esecuzioni immobiliari è quello per cui il pignoramento va eseguito nei confronti di colui che è proprietario al momento in cui l’esecuzione viene intrapresa.
Quando l’esecuzione può essere intrapresa nei confronti dell’originario debitore mutuatario
Tale principio soffre, tuttavia, di una eccezione, derivante dalla originaria normativa in materia di credito fondiario.
Secondo tale normativa, qualora l’immobile da pignorare sia stato oggetto di ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario, l’esecuzione può essere intrapresa nei confronti dell’originario debitore mutuatario anche se costui abbia venduto l’immobile prima del pignoramento.
In tale fattispecie opera l’art. 20 del R.D. n. 646/1905 il quale ha stabilito il cosiddetto “principio di indifferenza” ai fini esecutivi dell’avvenuto trasferimento dell’immobile gravato da ipoteca per mutuo fondiario.
Detta norma prevede un onere di notifica all’Istituto di credito da parte dell’acquirente dell’immobile ipotecato.
Laddove, qualora tale notifica non sia eseguita, è legittima l’esecuzione intrapresa nei confronti dell’originario soggetto a carico del quale è stata iscritta l’ipoteca ed addirittura nei confronti di un soggetto defunto.
Il suindicato art. 20 del Testo Unico stabilisce che quando non vi sia stata comunicazione dell’acquisto, l’Istituto mutuante può agire contro il successore nello stesso modo come avrebbe proceduto contro l’originario debitore inscritto
In mancanza della notificazione, gli atti giudiziari di esecuzione possono essere diretti contro il debitore iscritto, nonostante l’alienazione.
Valenza del principio di indifferenza nel mutuo fondiario
Tale principio ha una duplice valenza:
- nel caso in cui il trasferimento venga comunicato all’Istituto di credito, l’esecuzione può essere compiuta congiuntamente contro il debitore sostanziale e contro il successore;
- nel caso, invece, di mancata comunicazione dell’acquisto all’Istituto mutuante, l’esecuzione può essere compiuta direttamente e solo contro l’originario soggetto a carico del quale è stata iscritta l’ipoteca.
In tal caso il successore può intervenire nella procedura intrapresa dal creditore fondiario.
Tale principio opera unicamente sul piano processuale ed è funzionale al compimento dell’esecuzione.
Ciò in quanto, sul piano sostanziale, il successore mantiene la posizione di soggetto estraneo al rapporto di debito dal quale nasce l’esecuzione.
Va ancora evidenziato che l’art. 161 I° comma del D.Lgs. 1/9/93 n. 385 (Testo Unico sulla Legge Bancaria), nell’abrogare l’intero RD n. 646/1905, ha stabilito espressamente che, tuttavia, i contratti di mutuo fondiario già conclusi e le procedure esecutive immobiliari già intraprese alla data di entrata in vigore (1/1/94) del Decreto Legislativo medesimo restano regolati dalle norme in vigore.
Ciò comporta che continua ad applicarsi, rispetto a tali contratti ed a tali procedure, il suddetto “principio di indifferenza” e con esso la sopradescritta normativa di cui all’art. 20 del RD 646/1905.
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