Autore: SposatoLaw
Pubblicato su Il Messaggero il 30 gennaio 2011.
Il custode giudiziario prepara il piano di riparto e provvede alla registrazione del decreto di trasferimento.
Le operazioni di vendita delegate al professionista delegato
L’art. 591 bis cpc, ha previsto la delega delle operazioni di vendita ad un notaio, avvocato, o commercialista iscritto negli elenchi di cui all’art. 179 ter delle disposizioni di attuazione dello stesso codice.
La norma ha trovato una disciplina disomogenea sul territorio nazionale.
In molti Tribunali la vendita e le operazioni ad essa connesse viene delegata ad un avvocato o commercialista.
A Roma, quando non viene delegata ad un notaio, si svolge davanti al Giudice dell’Esecuzione ed il professionista di cui sopra viene nominato custode del compendio pignorato.
In tal modo si è voluto velocizzare la vendita, tenuto conto che prima della riforma era il debitore esecutato ad essere nominato custode del compendio pignorato.
Case all’asta: dall’incanto all’aggiudicazione nella vendita con e senza incanto
Mentre nella vendita senza incanto l’aggiudicazione è definitiva, in quella con incanto devono decorrere dieci giorni, senza che siano state presentate offerte in aumento di un quinto.
Soltanto a questo punto l’aggiudicatario dovrà effettuare il saldo prezzo secondo le modalità riportate nel verbale di aggiudicazione, normalmente entro sessanta giorni nel caso di vendita senza incanto e settanta nel caso di vendita con incanto.
Aggiudicato l’immobile, il custode è tenuto a svolgere le attività di delegato ex art. 591 bis n. 11 e 12 del codice di procedura civile.
Deve, per prima cosa, verificare l’avvenuto pagamento del saldo del prezzo d’aggiudicazione ed il tempestivo deposito da parte dell’aggiudicatario dell’eventuale quietanza rilasciata dal creditore fondiario.
Ciò ove si sia provveduto al saldo del prezzo, o di parte di esso, in base alla disciplina sul credito fondiario.
Dovrà, poi, quantificare gli oneri tributari connessi all’aggiudicazione, provvedendo a riscuoterli per l’adempimento delle formalità connesse.
Case all’asta dall’incanto all’aggiudicazione: il decreto di trasferimento
L’aspetto più delicato delle attività delegate al professionista, in questa fase, riguarda la predisposizione del decreto di trasferimento, poiché con esso viene trasferita la proprietà del bene all’aggiudicatario.
Non appena verificato l’avvenuto versamento del saldo prezzo e dell’importo delle spese necessarie ad assolvere gli oneri tributari connessi alla vendita, il custode-delegato deve trasmettere al giudice dell’esecuzione l’originale del decreto di trasferimento da firmare.
Accompagnato da una bozza da lui sottoscritta in minuta, dal certificato di destinazione urbanistica e da una visura catastale aggiornata dell’immobile oggetto della vendita.
Successivamente dovrà provvedere alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento.
Alla comunicazione dello stesso alle pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento, nonché all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti.
Affinchè l’aggiudicatario possa entrare nell’effettivo possesso dell’immobile, una copia del decreto di trasferimento unitamente al verbale d’aggiudicazione, deve poi essere notificato al debitore esecutato.
Vendita di immobile occupato dall’esecutato
Case all’asta dall’incanto all’aggiudicazione: occorre tener conto della disciplina normativa qualora l’immobile sia occupato.
Se l’immobile è occupato dal debitore e dalla sua famiglia ovvero da terzi senza alcun titolo, già con l’ordinanza di aggiudicazione, o con il successivo decreto di trasferimento, è possibile ottenere il rilascio del bene acquistato da parte del custode giudiziario.
Mentre diversa è l’ipotesi in cui esista un contratto di locazione, in quanto bisognerà verificare se lo stesso sia stato stipulato prima o dopo il pignoramento immobiliare.
L’attività del Custode termina con la predisposizione del piano di riparto.
Che dovrà essere depositato al Giudice dell’esecuzione, unitamente al rendiconto finale della gestione per la sottoscrizione e successiva approvazione, salvo non sorgano controversie distributive.
Pubblicato su Il Messaggero il 23 gennaio 2011 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati.
Il consulente tecnico deve sempre verificare la completezza della documentazione catastale
Il contenuto della perizia immobiliare
L’art. 569 del codice di procedura civile, così come modificato dalla legge n. 80 del 2005, prevede che la nomina dell’esperto incaricato di determinare il valore dell’immobile pignorato avvenga prima dell’udienza di convocazione delle parti.
Ciò in modo da poter arrivare a tale udienza con la relazione di stima già svolta – spiega l’Avv. Gianluca Sposato, Presidente dell’Associazione custodi giudiziari.
La norma impone termini precisi nel decreto di fissazione di udienza per la comparizione delle parti e la convocazione dell’esperto, di regola un architetto od ingegnere iscritto nell’elenco dei Consulenti tecnici d’ufficio del Tribunale.
La convocazione deve avvenire entro trenta giorni dal deposito della documentazione ipo catastale, mentre tra la data del provvedimento e l’udienza non possono decorrere più di centoventi giorni.
Disposizioni generali del tribunale di Roma sulle esecuzioni immobiliari
Immobili all’asta il contenuto della perizia, le disposizioni generali del Tribunale di Roma dispongono che il CTU provveda, per prima cosa, a verificare la completezza della documentazione relativa all’estratto del catasto.
Quindi all’esame dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato, acquisendo, ove non siano depositate, le mappe censuarie indispensabili per la corretta identificazione del bene e, solo per i terreni, i certificati di destinazione urbanistica.
La descrizione dell’immobile pignorato nella relazione del Ctu
Successivamente, dovrà provvedere alla descrizione dell’immobile pignorato, accertandone la conformità con quella contenuta nel pignoramento e procedendo, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto.
Tra i quesiti posti all’esperto assume particolare importanza quello relativo alla possibilità di vendere i beni pignorati in uno o più lotti, atteso che il debitore esecutato potrà chiedere, ove ricorrano i presupposti, la riduzione del pignoramento.
Immobile pignorato pro quota divisibile in natura
Se l’immobile è pignorato solo pro quota e se è divisibile in natura, l’esperto dovrà procedere alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari.
Per questo negli immobili all’asta il contenuto della perizia è fondamentale anche per valutare elementi di opposizione all’esecuzione o opposizione agli atti esecutivi.
Determinazione del valore dell’immobile all’asta
Per quanto riguarda la determinazione del valore dell’immobile, che rappresenta la fase conclusiva dell’incarico e certamente l’aspetto più delicato, nell’elaborato peritale deve essere indicato il criterio di stima cui si è fatto riferimento.
Operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima.
In considerazione dello stato di conservazione dell’immobile e di eventuali contratti di locazione e provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, per natura opponibili alla procedura esecutiva.
Adempimenti del Ctu prima della vendita immobiliare
Occorre tener presente, poi, che il CTU è tenuto ad inviare, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato.
Il Ctu deve svolgere tale adempimento almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita.
Il Ctu deve assegnare alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato, al fine di garantire l’eguaglianza sostanziale della parti in giudizio.
L’elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, dovranno essere depositati, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita.
Questi gli allegati da depositare negli immobili all’asta con il contenuto della perizia:
- la documentazione fotografica,
- la planimetria,
- la visura catastale,
- copia della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria,
- copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d’accesso,
- nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita
Dovranno essere depositati, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita, salva la richiesta di termini di proroga per eccezionali difficoltà nello svolgimento dell’incarico.
Pubblicato su Il Messaggero il 16 gennaio 2011 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati. Vietata la riproduzione.
Il terzo proprietario deve subire l’espropriazione al posto del debitore. Possibile l’opposizione agli atti esecutivi
Quando è ammessa l’espropriazione contro il terzo proprietario?
L’art. 602 del codice di procedura civile disciplina l’espropriazione contro il terzo proprietario.
Questa consiste in quella particolare forma di espropriazione avente ad oggetto un bene di proprietà di un terzo gravato da pegno o da ipoteca per debito altrui, ovvero un bene la cui alienazione sia stata revocata per frode.
La responsabilità esecutiva in esame impone che il terzo debba subire l’espropriazione in luogo del debitore tutte le volte in cui si trovi in un particolare rapporto con il bene.
Per esempio nel caso del terzo acquirente che ha acquistato il bene già gravato da pegno o da ipoteca.
Oppure nel caso del terzo datore d’ipoteca, quando il terzo abbia concesso che venisse costituito sul proprio bene un diritto reale di garanzia per debito altrui.
Infine nel caso in cui il terzo sia divenuto proprietario di beni alienati dal debitore con atto dichiarato inefficace perché in frode ai creditori.
Case all’asta l’espropriazione contro il terzo: la responsabilità per debito altrui
In tali casi il proprietario del bene espropriato, benchè estraneo al rapporto debitorio, è gravato da responsabilità per un debito altrui.
Potendo delineare tale fattispecie come una particolare categoria di responsabilità esecutiva senza debito.
Ed infatti l’espropriazione viene condotta nei confronti di una persona diversa dal debitore nelle ipotesi in cui il bene subastato sia gravato da ipoteca, pegno, privilegio con diritto di sequela, oggetto di garanzia reale per debito altrui.
O nel caso di acquisto già onerato, ovvero nel caso in cui l’alienazione da parte del debitore sia stata revocata per frode.
Ferma in ogni caso la estraneità del terzo espropriando al rapporto obbligatorio, circostanza che lo rende immune dall’aggressione al suo intero patrimonio.
Disciplina dell’espropriazione contro il terzo
Case all’asta, l’espropriazione contro il terzo: il fondamento di tale speciale disciplina va individuato nell’art. 2910 del codice civile.
La norma, rendere concreta la responsabilità patrimoniale generica del debitore sancita dall’art. 2740 dello stesso codice di rito.
Stabilisce al primo comma la soggezione dei beni del debitore all’espropriazione mentre, al secondo comma, prevede che possano essere espropriati anche i beni del terzo quando siano vincolati a garanzia del credito.
O quando siano oggetto di un atto che è stato revocato perché compiuto in pregiudizio del creditore.
In tali casi è opportuno ricordare che l’atto di precetto dovrà essere notificato tanto al debitore che al terzo.
Mentre la sua intimazione dovrà essere rivolta esclusivamente al debitore e dovrà contenere l’avvertimento rivolto al terzo, oltrechè al debitore, che si intende espropriare un determinato bene di proprietà del terzo di cui l’atto di precetto dovrà fare espressa menzione.
Mentre il successivo atto di pignoramento, che potrà assumere la forma dell’espropriazione mobiliare presso il debitore o presso terzi, dell’espropriazione immobiliare o dell’espropriazione dei beni indivisi, per ovvie ragioni, dovrà essere effettuato nei confronti del terzo e non del debitore.
I diritti del terzo proprietario sottoposto ad espropriazione forzata
Il terzo proprietario assoggettato ad espropriazione forzata è, comunque, legittimato all’opposizione agli atti esecutivi, essendo direttamente interessato al regolare svolgimento del processo esecutivo.
Al fine di non rimanere pregiudicato dal compimento di atti non conformi alla legge, come stabilito dalla Suprema Corte con sentenza n. 4923 del 2000.
Parimenti l’opposizione all’esecuzione, disciplinata dall’art. 615 del codice di procedura civile, avendo ad oggetto la contestazione del diritto di promuovere l’esecuzione forzata, è esperibile soltanto dal debitore e dal terzo assoggettato all’esecuzione.
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Pignoramenti in aumento
Intervista pubblicata su Il Sole 24 Ore il 22 dicembre 2010 all’Avvocato Gianluca Sposato esperto in diritto immobiliare.
Di seguito è possibile scaricare e leggere il pdf relativo all’intervista all’Avvocato Gianluca Sposato esperto in diritto immobiliare sull’andamento e le cause dei pignoramenti immobiliari.
Pignoramenti immobiliari in aumento per colpa della crisi
Purtroppo la crisi economica produce l’effetto dell’insolvenza debitoria, con la conseguenza che le famiglie italiane non riescono a far fronte al pagamento della rata di mutuo.
Questo comporta per la banca che ha iscritto ipoteca sull’immobile di dare corso all’esecuzione forzata prima con l’intimazione dell’atto di precetto e poi con la notifica del pignoramento immobiliare.
I pignoramenti di immobili sono in aumento in tutta Italia e, con le procedure rese più snelle dal susseguirsi di riforme volute dalle banche, le vendite immobiliari per asta giudiziaria si concludono con tempistiche molto veloci rispetto al passato.
Generalmente le tempistiche dal pignoramento alla vendita e distribuzione del ricavato sono di 3 anni.
Cosa fare dopo la notifica del pignoramento immobiliare?
Dopo la notifica di un pignoramento immobiliare si consiglia di farsi assistere da un avvocato civilista che abbia esperienza e operi esclusivamente nel ramo immobiliare, in particolare delle aste giudiziarie.
Il ruolo dell’avvocato civilista è importante in prima battura per verificare la regolarità della procedura esecutiva e, quindi, valutare se ricorrono i presupposti per presentare opposizione all’esecuzione o opposizione agli atti esecutivi.
Qualora non ricorrano queste condizioni sarà comunque sempre possibile rinegoziare il credito, accedere alla procedura di sovraindebitamento, chiedere la conversione del pignoramento, o la sospensione concordata .
I pignoramenti in aumento sono un problema che non va trascurato e solo attraverso l’ausilio di un avvocato civilista patrocinante in cassazione esperto in materia, si potrà ricevere il necessario supporto.
Pubblicato su Il Messaggero il 31 ottobre 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato specializzato in diritto immobiliare redità e risarcimento danni.
La vendita all’asta dell’immobile occupato
Le norme relative alla pubblicità della vendita, prevedono che venga indicato lo stato dell’immobile, se libero o occupato.
Tale adempimento è necessario al fine di garantire che l’acquirente disponga di tutte le informazioni per valutare l’opportunità dell’acquisto.
Occorre distinguere l’ipotesi in cui il bene posto in vendita sia occupato dall’esecutato o da terzi.
In quest’ultimo caso, se con titolo opponibile o meno alla procedura – osserva l’Avv. Gianluca Sposato, Presidente dell’ultima sessione per l’Esame di Stato per Avvocato a Roma.
Immobile occupato dall’esecutato e dalla sua famiglia
Un primo aspetto riguarda l’immobile occupato e la durata dei contratti di locazione, qualora l’immobile sia occupato dall’esecutato e dalla sua famiglia. ovvero da terzi senza alcun titolo.
In questi casi con l’ordinanza di aggiudicazione, o con il successivo decreto di trasferimento, è possibile ottenere il rilascio del bene acquistato da parte del custode giudiziario.
Diversa è, invece, l’ipotesi in cui esista un contratto di locazione, in quanto bisognerà verificare se lo stesso sia stato stipulato prima o dopo il pignoramento immobiliare.
Opponibilità dei contratti di locazione
Di regola l’opponibilità dei contratti all’acquirente di una procedura è riconducibile all’elemento della data certa, che deve essere precedente al pignoramento e la certezza della data deve essere accertata attraverso la registrazione del contratto.
E’ bene, però, precisare – prosegue l’Avv. Gianluca Sposato – che la data certa del contratto di locazione potrebbe essere desunta anche da altri elementi.
quali per esempio un timbro postale, un’autentica di firma effettuata da un Pubblico Ufficiale, ovvero dal timbro del deposito dell’atto in una cancelleria o in un qualsiasi ufficio pubblico.
La norma di riferimento non parla, infatti, di registrazione.
La quale è rilevante ai soli fini fiscali, tant’è che nella Legge 392/98 la nullità del contratto è ricollegata solo alla assenza della forma scritta e non alla registrazione, inizialmente prevista a pena di nullità.
Il contratto di locazione ad uso abitativo non registrato
Quindi, per fare un esempio, un contratto di locazione ad uso abitativo non registrato ma avente data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento può considerarsi opponibile alla procedura e per quanti anni?
Il problema è frequente nelle vendite immobiliari per l’immobile occupato e la durata dei contratti di locazione.
Considerata la disciplina attuale delle locazioni abitative, regolata dalla Legge 431 del 98 che prevede una durata del contratto di anni quattro, rinnovabili automaticamente di ulteriori quattro.
In caso di mancato recesso per i motivi previsti dalla legge, un contratto avente data certa anteriore al pignoramento scadrà in ogni caso dopo otto anni dall’inizio della locazione.
Quanto sopra tenuto conto che nel corso della procedura non sono consentiti rinnovi automatici.
Per i contratti che prevedono durate superiori l’articolo di riferimento è il 2923 del codice civile.
Nel quale si prevede che le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento.
Alla stregua dell’articolo 1599 dello stesso codice di rito relativo alla vendita in generale per un periodo non superiore ai 9 anni dall’inizio della locazione.
A meno che, oltre alla data certa, non vi sia stata anche la trascrizione del contratto presso i Registri Immobiliari, prevista per le sole locazioni ultra novennali – conclude l’Avv. Sposato.
Pubblicato su Il Messaggero il 25 ottobre 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Vietata la riproduzione. Tutti i diritti riservati.
Le disposizioni generali del Tribunale di Roma relative alla pubblicità della vendita, prevedono espressamente che venga indicato lo stato dell’immobile, se libero o occupato.
Ciò al fine di garantire che l’acquirente disponga di tutte le informazioni per valutare l’opportunità dell’acquisto.
Immobile occupato dal debitore, o da terzi con contratto opponibile
L’immobile occupato dal debitore o da terzi senza titolo: occorre distinguere l’ipotesi in cui il bene posto in vendita sia occupato dall’esecutato, o da terzi.
E, in quest’ultimo caso, se con titolo opponibile o meno alla procedura.
Nel caso di immobile occupato dall’esecutato e dalla sua famiglia ovvero da terzi senza alcun titolo, già con l’ordinanza di aggiudicazione, o con il successivo decreto di trasferimento, è possibile ottenere il rilascio del bene acquistato da parte del custode giudiziario.
Diversa è, invece, l’ipotesi in cui esista un contratto di locazione, in quanto bisognerà verificare se lo stesso sia stato stipulato prima o dopo il pignoramento immobiliare.
Di regola l’opponibilità dei contratti all’acquirente di una procedura è riconducibile all’elemento della data certa.
La data deve essere precedente al pignoramento e la certezza della data deve essere accertata attraverso la registrazione del contratto.
L’immobile occupato dal debitore o da terzi senza titolo: il contratto di locazione
E’ bene precisare che la data certa del contratto di locazione potrebbe essere desunta anche da altri elementi
Quali per esempio un timbro postale, un’autentica di firma effettuata da un Pubblico Ufficiale, ovvero dal timbro del deposito dell’atto in una cancelleria, o in un qualsiasi ufficio pubblico.
La norma di riferimento non parla, infatti, di registrazione, che ha rilievo ai soli fini fiscali.
Tant’è che nella Legge 392/98 la nullità del contratto è ricollegata solo alla assenza della forma scritta e non alla registrazione, inizialmente prevista a pena di nullità.
Il contratto di locazione ad uso abitativo non registrato è opponibile?
Quindi, per fare un esempio, un contratto di locazione ad uso abitativo non registrato, ma avente data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento può considerarsi opponibile alla procedura e per quanti anni?
Per rispondere occorre considerare la disciplina delle locazioni abitative, regolata dalla Legge 431 del 98 che prevede una durata del contratto di anni quattro, rinnovabili automaticamente di ulteriori quattro in caso di mancato recesso per i motivi previsti dalla legge.
Dunque un contratto avente data certa anteriore al pignoramento scadrà in ogni caso dopo otto anni dall’inizio della locazione, tenuto conto che nel corso della procedura non sono consentiti rinnovi automatici.
L’immobile occupato dal debitore o da terzi senza titolo e le locazioni ultra novennali
Per i contratti che prevedono durate superiori l’articolo di riferimento è il 2923 del codice civile.
Nel quale si prevede che le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, alla stregua dell’articolo 1599 cc per un periodo non superiore ai 9 anni dall’inizio della locazione.
A meno che, oltre alla data certa, non vi sia stata anche la trascrizione del contratto presso i Registri Immobiliari, prevista per le sole locazioni ultra novennali.
Pubblicato su Il Messaggero il 17 ottobre 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati
Opponibilità delle locazioni anteriori al pignoramento
L’art. 2923 del codice civile coordina la posizione dell’acquirente in vendita forzata con quella dei terzi titolari di diritti sulla cosa fondati su un contratto di locazione.
Conformandosi al principio “emptio non tollit locatum” dettato anche per la vendita volontaria, sempre che si tratti di locazioni anteriori al pignoramento – spiega Gianluca Sposato avvocato immobiliarista a Roma.
La disposizione in esame stabilisce sostanzialmente tre criteri per verificare l’anteriorità della locazione al pignoramento, cui corrispondono gradi diversi di opponibilità.
La trascrizione rende opponibili le locazioni
In primis la trascrizione, che rende totalmente opponibili le locazioni immobiliari ultra novennali.
La validità del contratto di locazione nel procedimento esecutivo non può prescindere dall’accertamento di trascrizioni pregiudizievoli per l’acquirente d’immobile.
Quindi la data certa che impone all’acquirente di rispettare le locazioni immobiliari per l’intero periodo della durata convenzionale, purchè non eccedente il novennio dall’inizio della locazione.
Infine occorre considerare la detenzione del conduttore, che obbliga l’acquirente al rispetto della locazione nei limiti alla durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Contratto di locazione a canone concordato a prezzo inferiore al minimo
Ma vediamo nel caso concreto: cosa accade per esempio in caso di acquisto di immobile da una procedura esecutiva immobiliare alla quale sia opponibile un contratto di locazione a canone concordato ex art. 2 comma 3 legge 431/98 e canone pari a meno della metà del minimo contrattuale?
La validità del contratto di locazione nel procedimento esecutivo in questo caso è opponibile, poichè di regola all’acquirente sono opponibili le sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento.
Questo criterio subisce però un’eccezione, ai sensi dell’art. 2923 terzo comma in esame.
In tale ipotesi l’acquirente non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall’espropriato in epoca anteriore al pignoramento nel caso in cui il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
Congruità del prezzo di locazione come elemento di prova
La congruità o meno del prezzo per l’estensione alla vendita forzata del principio per cui l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione va valutata non con riferimento all’epoca della stipulazione del contratto o dell’assegnazione del bene, ma alla data del pignoramento.
L’acquirente che non voglia rispettare la locazione nonostante la tempestività del contratto e la congruità del canone deve eccepire la simulazione del contratto ai sensi dell’art. 1415 secondo comma del codice civile, fornendone la relativa prova, come ha affermato la Cassazione con sentenza del 27/1/1999, n. 721.
Rinnovo tacito del contratto di locazione
Dopo che sia stato eseguito il pignoramento, non è dato parlare, infatti, di rinnovo tacito del contratto di locazione per mancata disdetta da parte del locatore.
Essendo necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art. 560 secondo comma del codice di procedura civile, mancando la quale il rapporto locativo non subisce rinnovi ulteriori dopo il pignoramento (Cass. 25/2/1999).
Cosa succede, infine, qualora la locazione, per essere stato il relativo contratto stipulato in epoca successiva al pignoramento dell’immobile, non sia opponibile all’aggiudicatario del bene?
Il conduttore che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento dell’immobile, e che sia stato costretto a rilasciarlo in seguito alla vendita, ha diritto, per il fatto di aver subìto l’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno nei confronti del locatore, per non aver goduto dell’immobile fino alla scadenza pattuita.
Pubblicato su Il Messaggero il 26 settembre 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati. Vietata la riproduzione.
Opponibilità delle locazioni anteriori al pignoramento
La validità per l’acquirente delle locazioni anteriori alla data del pignoramento: l’art. 2923 del codice civile coordina la posizione dell’acquirente in vendita forzata con quella dei terzi titolari di diritti sulla cosa fondati su un rapporto di locazione.
Conformandosi al principio “emptio non tollit locatum” dettato anche per la vendita volontaria, sempre che si tratti di locazioni anteriori al pignoramento.
La disposizione in esame stabilisce sostanzialmente tre criteri per verificare l’anteriorità della locazione al pignoramento, cui corrispondono gradi diversi di opponibilità.
Quando sussiste la validità per l’acquirente delle locazioni anteriori al pignoramento?
In primis bisogna verificare la data relativa alla trascrizione, che rende totalmente opponibili le locazioni immobiliari ultra novennali.
Quindi bisogna riscontrare la data certa, che impone all’acquirente di rispettare le locazioni immobiliari per l’intero periodo della durata convenzionale, che non deve eccedere il novennio dall’inizio della locazione.
Infine occorre considerare la detenzione del conduttore, che obbliga l’acquirente al rispetto della locazione nei limiti alla durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Opponibilità del contratto di locazione a canone inferiore al minimo contrattuale
La validità per l’acquirente delle locazioni anteriori alla data del pignoramento: vediamo nel caso concreto.
Cosa accade in caso di acquisto di immobile da una procedura esecutiva immobiliare alla quale sia opponibile un contratto di locazione a canone concordato?
Esaminiamo l’ipotesi in cui il canone sia pari a meno della metà del minimo contrattuale.
Di regola all’acquirente sono opponibili le sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento.
Questo criterio subisce però un’eccezione, ai sensi dell’art. 2923 terzo comma in esame.
In tale ipotesi l’acquirente non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall’espropriato in epoca anteriore al pignoramento.
Ciò solo nel caso in cui il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni.
Come valutare la congruità del prezzo di locazione ai fini dell’opponibilità del contratto?
La validità per l’acquirente delle locazioni anteriori alla data del pignoramento non può prescindere dalla congruità del canone locatizio.
La congruità, o meno, del prezzo per l’estensione alla vendita forzata del principio per cui l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione va valutata non con riferimento all’epoca della stipulazione del contratto, o dell’assegnazione del bene, ma alla data del pignoramento.
L’acquirente che non voglia rispettare la locazione nonostante la tempestività del contratto e la congruità del canone deve eccepire la simulazione del contratto ai sensi dell’art. 1415 secondo comma del codice civile, fornendone la relativa prova.
Dopo che sia stato eseguito il pignoramento, non è dato parlare, infatti, di rinnovo tacito del contratto di locazione per mancata disdetta da parte del locatore.
Essendo necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art. 560 secondo comma del codice di procedura civile, mancando la quale il rapporto locativo non subisce rinnovi ulteriori dopo il pignoramento (Cass. 25/2/1999).
La validità per l’acquirente delle locazioni anteriori alla data del pignoramento: quando non è opponibile all’aggiudicatario?
Cosa succede quando la locazione non è opponibile all’aggiudicatario del bene per essere stato il relativo contratto stipulato in epoca successiva al pignoramento dell’immobile?
Il conduttore che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento dell’immobile, che sia stato costretto a rilasciarlo in seguito alla vendita, ha diritto al risarcimento del danno nei confronti del locatore.
Ciò in conseguenza del fatto di aver subìto l’estromissione da parte dell’aggiudicatario e della privazione del diritto precedentemente acquisito di cui non poteva avere conoscenza.
Ravvisandosi dolo e malafede da parte del debitore esecutato che ha stipulato il contratto di locazione, tenendo all’oscuro il conduttore dell’esecuzione forzata in corso.
Pubblicato su Il Messaggero il 19 settembre 2010 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati.
Pubblicato su Il Messaggero il 12 settembre 2010 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati. Vietata la riproduzione
Le contestazioni sul ricavato della vendita: il giudice ha il potere discrezionale di sospendere, o meno, il procedimento in attesa della soluzione della controversia
Contestazioni in sede di distribuzione del ricavato della vendita
Le controversie distributive sono incidenti cognitivi, codificati e disciplinati dall’art. 512 del codice di procedura civile e riguardano la sussistenza. o l’ammontare di uno, o più crediti.
Possono riguardare anche la sussistenza di diritti di prelazione che possono sorgere in sede di distribuzione del ricavato.
La distribuzione del ricavato della vendita nell’esecuzione immobiliare si effettua attraverso il piano di riparto che viene redatto dal Custode Giudiziario o dal Ctu Contabile.
Entrambi sono nominati dal Giudice dell’Esecuzione che approva il progetto di distribuzione, ove non sorgano contestazioni, in sede di distribuzione.
Cosa riguardano le controversie distributive?
Le contestazioni sul ricavato della vendita: le controversie distributive riguardano la collocazione e la graduazione dei crediti.
Ad esempio: il fatto se un creditore debba essere incluso, o escluso, dal riparto o se debba avere un importo diverso da quello attribuito nel progetto di distribuzione.
La formulazione dell’art. 512, a seguito della Novella del 2006, sembra aver trasformato tali controversie in veri e propri incidenti cognitivi.
Poiché riguardano non solo la collocazione o la graduazione dei crediti, ma anche l’esistenza degli stessi e dei diritti di prelazione.
Tali controversie possono avere ad oggetto non solo questioni formali, ma anche di merito ed in dottrina si è affermato possano avere efficacia di giudicato, anche se non vengono più decise con sentenza, bensì con ordinanza.
La conseguenza di tale impostazione è di tutto rilievo, atteso che l’ opposizione all’esecuzione, disciplinata dall’ art. 615 del codice di procedura civile, riguarda l’esistenza del credito.
Potendo essere esperita solo dopo la chiusura del processo esecutivo e non in concorrenza di azioni, nel caso non siano state sollevate contestazioni ex art. 512 dello stesso codice di rito.
Cosa sono le contestazioni sul ricavato della vendita?
Trattasi in sostanza di procedimenti di natura sommaria, ove il Giudice dell’Esecuzione, pur non avendo i poteri del Giudice di cognizione, può svolgere attività istruttoria, potendo sentire le parti e compiere accertamenti.
Come si afferma in dottrina sembrano ammissibili le prove costituende e anche le prove atipiche, come le sommarie informazioni e l’esibizione di documenti contabili.
Potendo essere disposta consulenza tecnica contabile anche per verificare l’illegittimità dell’anatocismo.
Con la Novella del 2006, onde rendere più snello il procedimento, il Giudice dell’Esecuzione ha il potere discrezionale di sospendere o meno l’esecuzione in attesa dell’esito della controversia distributiva.
Mentre antecedentemente la sospensione della vendita era considerata necessaria per la parte oggetto della controversia.
Solo a seguito dell’emissione dell’ ordinanza di attribuzione delle somme e di chiusura del processo esecutivo le parti possono aprire il vero e proprio procedimento di cognizione, mediante le opposizioni ex art. 617 cpc.
Tali opposizioni, come l’opposizione all’esecuzione, hanno carattere cognitivo e si introducono con l’atto di citazione in giudizio chiudendosi con una sentenza di accertamento nel merito.
A meno che non siano formulate in sede di procedimento esecutivo; in tal caso si distinguono in due fasi: cautelare – di sospensione – e di merito – di cognizione.
Forma delle contestazioni in sede di distribuzione del ricavato
Le opposizioni previste e disciplinate dall’art. 615 riguardano l’esistenza e l’ammontare del credito e, per l’effetto, la validità del titolo esecutivo e sono di due tipi: preventive e successive.
Le prime vengono introdotte prima dell’instaurazione del processo esecutivo con atto di citazione in giudizio.
Sono procedimenti di cognizione e con esse può essere chiesta la sospensione dell’efficacia del titolo esecutivo, ancor più se è stato sospeso il titolo in contestuale gravame.
Tranne per i casi in cui il difetto del titolo giudiziale sia motivo esclusivo di appello, perché si converte in un vizio di gravame.
Le opposizioni successive, formulate dopo l’instaurazione del processo esecutivo sono introdotte con ricorso.
A cui segue un provvedimento del giudice di immediata sospensione della procedura, con decreto, o di fissazione dell’udienza per la sospensione, o meno, della procedura.
Tale procedimento è di natura cautelare anche se non segue del tutto il regime dei procedimenti cautelari, non anticipando il provvedimento di sospensione gli effetti finali del processo di merito che si instaura con atto di citazione.
La seconda fase, di merito, introdotta con citazione, segue il regime del processo di cognizione e si conclude con sentenza con effetto di giudicato.
Le contestazioni sul ricavato della vendita: i vizi formali dell’atto esecutivo
Le opposizioni agli atti esecutivi ex at. 617 c.p.c. riguardano vizi formali dell’atto esecutivo e sono anch’esse preventive e successive.
Le opposizioni a precetto vengono introdotte con atto di citazione, mentre le opposizioni al pignoramento e agli atti esecutivi con ricorso.
Entrambe seguono la struttura bifasica tipica delle opposizioni alle esecuzioni concludendosi con sentenza con effetto di giudicato sostanziale.
Il creditore potrà procedere o intervenire con lo stesso titolo in nuove o diverse procedure esecutive, non riunite a quella opposta.
Per le opposizioni agli atti esecutivi non è previsto il regime della sospensione, ma il Legislatore ha previsto che il giudice dell’esecuzione possa adottare atti urgenti indilazionabili, previsti dall’art. 618 del codice di procedura civile.
Taluni rendono applicabile l’art 700 alle opposizioni agli atti esecutivi, onde poter ottenere la sospensione, altri invece pur non essendo previsto tale richiamo normativo, ammettono l’uso dei provvedimenti urgenti indilazionabili ex art 618 c.p.c.
Le opposizioni di terzo sono previste, invece, dall’art. 619 del codice di procedura civile e riguardano i diritti reali oggetto dell’immobile, trattandosi di azioni che il proprietario dell’immobile effettua a tutela della sua proprietà o diritto reale che lamenta erroneamente pignorato, così come le azioni di rivendica.
Si introducono, a seguito dell’imposizione del vincolo pignoratizio sul bene, e si concludono con una sentenza ad effetto di giudicato.
Le opposizioni all’esecuzione e di terzo sono state dichiarate appellabili dalla Novella del 2009, a seguito dell’abrogazione del disposto di inappellabilità per le opposizioni all’esecuzioni successive, introdotta dalla Novella del 2006.
