Pubblicato su Il Messaggero il 23 gennaio 2011 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati.
Il consulente tecnico deve sempre verificare la completezza della documentazione catastale
Il contenuto della perizia immobiliare
L’art. 569 del codice di procedura civile, così come modificato dalla legge n. 80 del 2005, prevede che la nomina dell’esperto incaricato di determinare il valore dell’immobile pignorato avvenga prima dell’udienza di convocazione delle parti.
Ciò in modo da poter arrivare a tale udienza con la relazione di stima già svolta – spiega l’Avv. Gianluca Sposato, Presidente dell’Associazione custodi giudiziari.
La norma impone termini precisi nel decreto di fissazione di udienza per la comparizione delle parti e la convocazione dell’esperto, di regola un architetto od ingegnere iscritto nell’elenco dei Consulenti tecnici d’ufficio del Tribunale.
La convocazione deve avvenire entro trenta giorni dal deposito della documentazione ipo catastale, mentre tra la data del provvedimento e l’udienza non possono decorrere più di centoventi giorni.
Disposizioni generali del tribunale di Roma sulle esecuzioni immobiliari
Immobili all’asta il contenuto della perizia, le disposizioni generali del Tribunale di Roma dispongono che il CTU provveda, per prima cosa, a verificare la completezza della documentazione relativa all’estratto del catasto.
Quindi all’esame dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato, acquisendo, ove non siano depositate, le mappe censuarie indispensabili per la corretta identificazione del bene e, solo per i terreni, i certificati di destinazione urbanistica.
La descrizione dell’immobile pignorato nella relazione del Ctu
Successivamente, dovrà provvedere alla descrizione dell’immobile pignorato, accertandone la conformità con quella contenuta nel pignoramento e procedendo, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto.
Tra i quesiti posti all’esperto assume particolare importanza quello relativo alla possibilità di vendere i beni pignorati in uno o più lotti, atteso che il debitore esecutato potrà chiedere, ove ricorrano i presupposti, la riduzione del pignoramento.
Immobile pignorato pro quota divisibile in natura
Se l’immobile è pignorato solo pro quota e se è divisibile in natura, l’esperto dovrà procedere alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari.
Per questo negli immobili all’asta il contenuto della perizia è fondamentale anche per valutare elementi di opposizione all’esecuzione o opposizione agli atti esecutivi.
Determinazione del valore dell’immobile all’asta
Per quanto riguarda la determinazione del valore dell’immobile, che rappresenta la fase conclusiva dell’incarico e certamente l’aspetto più delicato, nell’elaborato peritale deve essere indicato il criterio di stima cui si è fatto riferimento.
Operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima.
In considerazione dello stato di conservazione dell’immobile e di eventuali contratti di locazione e provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, per natura opponibili alla procedura esecutiva.
Adempimenti del Ctu prima della vendita immobiliare
Occorre tener presente, poi, che il CTU è tenuto ad inviare, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato.
Il Ctu deve svolgere tale adempimento almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita.
Il Ctu deve assegnare alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato, al fine di garantire l’eguaglianza sostanziale della parti in giudizio.
L’elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, dovranno essere depositati, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita.
Questi gli allegati da depositare negli immobili all’asta con il contenuto della perizia:
- la documentazione fotografica,
- la planimetria,
- la visura catastale,
- copia della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria,
- copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d’accesso,
- nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita
Dovranno essere depositati, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita, salva la richiesta di termini di proroga per eccezionali difficoltà nello svolgimento dell’incarico.
