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La compravendita immobiliare si perfeziona con l’accettazione dell’offerta formulata dall’acquirente al venditore.
Dunque, con l’accordo scritto delle parti in cui vengono regolate le modalità, le tempistiche di trasferimento della proprietà ed il prezzo di compravendita.
Il contratto di compravendita immobiliare, pur rientrando nell’ambito privatistico, è un atto pubblico che deve essere registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
E’ buona prassi per l’acquirente di immobile essere assistito da un avvocato immobiliarista che, oltre a curare i suoi interessi e tutelare i suoi diritti, garantisce da situazioni di intralcio nella vendita.
La compravendita, infatti, se affrontata con leggerezza, può dare luogo a situazioni insanabili come nel caso di espropriazione contro il terzo proprietario.
Il primo compito dell’avvocato immobiliarista è quello di effettuare tutte le ricerche preliminari alla compravendita.
Verificare che non esistono irregolarità urbanistiche, o catastali da sanare, gestire la trattativa e predisporre il contratto preliminare di compravendita.
Le fasi della compravendita immobiliare sono:
Prima di mettere in vendita un immobile bisogna accertarsi che sia alienabile, che non vi siano gravami, pignoramenti, ipoteche, o abusi edilizi, che impediscono la vendita.
Verificato che l’immobile è commerciabile, si può procedere alla pubblicità, inserendo un annuncio di vendita, o affidando l’incarico ad un professionista, o avvocato specializzato in diritto immobiliare.
La trattativa nella compravendita di un immobile, ove non voglia essere condotta personalmente, può essere affidata ad un avvocato, o ad un agente immobiliare.
La trattativa prevede, di prassi, che l’immobile sia stato visitato e trovato di gradimento prima di proporre l’offerta di acquisto.
A tal uopo è fondamentale che siano stati esaminati l’atto di provenienza, la documentazione urbanistica e catastale ed il regolamento di condominio.
Una buona trattativa immobiliare in genere è veloce, senza ostacoli e si conclude quando trova l’accordo tra il venditore e l’acquirente sul prezzo di acquisto.
E’ fondamentale acquisire informazioni sulla solidità economica dell’acquirente.
Nel caso di richiesta di mutuo per l’acquisto di immobile, se non viene erogato, la compravendita salta.
La proposta di acquisto immobiliare si formalizza con un’offerta scritta contenente il prezzo di vendita, i termini di adempimento, le modalità di pagamento ed i dati catastali identificativi dell’immobile.
La proposta di acquisto immobiliare è sottoposta a termine per accettare l’offerta, che normalmente è di 7 giorni.
Scaduto questo termine, senza che l’offerta è stata accettata, la stessa decade e non ha più effetto, dovendosi restituire la caparra al proponente.
La proposta di acquisto è accompagnata da un assegno bancario intestato al venditore, nella misura in genere del 2-3 % del valore dell’immobile, a titolo di caparra e garanzia, che può essere incassato solo ove venga accettata l’offerta.
La proposta di acquisto immobiliare è vincolante e tutti i termini e le condizioni indicate devono essere rispettati.
Se l’acquirente ritira l’offerta senza giustificato motivo perde la caparra, salvo il risarcimento dei danni.
Quando il venditore accetta l’offerta di acquisto immobiliare sottoscrive la proposta ed il contratto di compravendita si perfeziona.
Da questo momento, con il raggiungimento dell’accordo, il contratto può dirsi concluso e scattano obblighi e doveri per l’acquirente ed il venditore.
L’obbligo dell’acquirente di un immobile si concreta nell’adempimento mediante la corresponsione del prezzo di acquisto pattuito, secondo le modalità ed i tempi concordati.
Questo nella compravendita tra privati, per le compravendite attraverso le aste immobiliari invitiamo a leggere i seguenti articoli:
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Nelle compravendite immobiliari, con il trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale, come la nuda proprietà, o l’usufrutto all’acquirente, assumono rilievo gli obblighi del venditore.
Il venditore, oltre a fornire l’atto di provenienza, ai sensi dell’art. 1477 del codice civile, deve adempiere alla consegna e prestare garanzia per il rischio di evizione.
A norma dell’art. 1490 del codice civile, il venditore deve, poi, garantire l’acquirente che l’immobile oggetto di compravendita sia indenne da vizi occulti.
Per vizi occulti si intendono quelli che possono non consentire l’utilizzo ed il godimento del bene, diminuendone il valore.
La posizione che riveste il terzo acquirente nel processo di espropriazione, con riguardo all’ inefficacia delle alienazioni del bene pignorato si concreta nell’ inefficacia relativa di tali atti.
L’inadempimento nelle compravendite immobiliari avviene quando il venditore, o il compratore dell’immobile, non rispettano l’obbligazione contratta e, dunque, gli accordi presi.
Nei contratti con prestazioni corrispettive, come la compravendita, bisogna tener conto del disposto di cui all’articolo 1453 del codice civile.
Quando uno dei contraenti non adempie alle obbligazioni, l’altro può chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
Nel caso di inadempimento del venditore è sempre possibile richiedere l’adempimento in forma specifica.
L’acquirente può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza con cui viene trasferita la proprietà dell’immobile, che produce gli stessi effetti del rogito notarile.
Nel caso di inadempimento del promissario acquirente, il venditore può trattenere le somme versate a titolo di acconto.
In caso di inadempimento dell’acquirente, bisogna distinguere se la caparra sottoscritta al momento della proposizione dell’offerta è confirmatoria, o penitenziale.
La parte non inadempiente potrà optare per la risoluzione del contratto, trattenere la caparra ed esigerne il doppio, oltre a richiedere il risarcimento dei danni.
Vi sono, poi, situazioni particolari in cui occorre prestare la massima attenzione.
Una di queste riguarda la compravendita di immobile con sentenza di assegnazione della casa coniugale trascritta in un giudizio di separazione dei coniugi.
Nel caso di immobili sottoposti a vincoli culturali e paesaggistici, occorre muoversi con cautela, rivolgendosi ad un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
L’onorario del Notaio per l’atto di compravendita, trascrizione e voltura dell’immobile all’acquirente e pagamento delle imposte, è di prassi dello 0,5% sul valore dell’immobile.
Le tasse della compravendita riguardano l’imposta di registro che è del 2% sul valore catastale dell’immobile, se si tratta di prima casa, altrimenti è del 9% sul valore catastale.
L’imposta catastale ed ipotecaria è di 200.00 euro, o di 50,00 euro, a seconda che l’operazione sia esente, o meno, da iva.
L’onorario dell’Avvocato per l’assistenza alla compravendita immobiliare varia in base all’attività svolta ed è regolato dal DM 55/04 in base al valore dell’affare, al numero delle parti ed alla sua complessità.
I costi di agenzia immobiliare normalmente sono del 3% per l’acquirente e del 1% per il venditore sul prezzo di vendita.
Da tenere presente che il diritto al compenso per l’intermediario matura con l’accettazione dell’offerta, a prescindere, o meno, dal fatto che la vendita poi si concluda.
L’assistenza dell’avvocato immobiliarista è fondamentale per la riuscita della compravendita immobiliare tra privati, utile nella fase della trattativa, indispensabile per la stipula.
Nelle compravendite immobiliari tra privati bisogna porre attenzione a tutte le verifiche necessarie prima di porre in vendita un immobile e formalizzare la proposta di acquisto.
E’ buona prassi per l’acquirente di una casa richiedere la visura dell’immobile in Conservatoria per verificare l’esistenza di ipoteche e che non è stato iscritto un pignoramento immobiliare.
L’acquirente, solo dopo avere verificato che non vi sono cause che impediscono la compravendita, potrà formalizzare la propria offerta al proprietario dell’immobile.
Il proprietario dell’immobile, nella sua qualità di venditore, accettando l’offerta di acquisto, si impegna a fornire tutte le garanzie di cui agli articoli 1477 e 1490 del codice civile.
Non è raro che, quando la compravendita immobiliare tra privati avviene senza il supporto di un avvocato immobiliarista, sorgano problematiche frequenti legate alle compravendite immobiliari.
Il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari è sempre possibile, non trovando limiti nel nostro ordinamento giuridico.
Tuttavia bisogna tenere conto che in presenza di legittimari, ove il denaro non provenga da fondi personali, costituisce un anticipo di eredità per il beneficiario ed è soggetto a collazione ereditaria.
Il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari avviene spesso tra padre e figlio, o tra fratelli e rappresenta una normale compravendita immobiliare, in cui spesso il prezzo di acquisto è più vantaggioso per l’acquirente.
Per vendere casa ad un figlio, o ad un parente, in modo sicuro bisogna fare attenzione a non porre in essere una vendita simulata, o donazione indiretta che esporrebbero l’acquirente al rischio di controversie ereditarie.
L’unico modo per evitare una vendita fittizia di immobile nelle compravendite tra familiari è che la compravendita immobiliare avvenga a prezzo di mercato e con denaro proprio del figlio, del fratello, o della sorella che acquista dai genitori.
Vi è, poi, anche la possibilità di considerare che la vendita avvenga con la partecipazione ed il consenso degli altri eredi senza porre in essere lesione della quota di legittima di ciascun erede.
Lo Studio Legale Sposato, dal 1949, è specializzato nel settore del diritto immobiliare per la compravendita e la locazione di immobili ad uso abitativo, turistico e commerciale.
Operiamo in tutte le aree tematiche inerenti la Proprietà, regolata dal Libro Terzo del codice civile, nell’ambito dell’espropriazione forzata e delle procedure esecutive immobiliari.
L’Avvocato Gianluca Sposato, Presidente della XIX Sottocommissione dell’esame di Stato per Avvocato 2023-24 a Roma, presta la propria attività come avvocato immobiliarista in tutta Italia.
Ha curato per un decennio la rubrica domenicale “Legalmente” sul Messaggero per le aste immobiliari, trattando le tematiche più rilevanti in materia di proprietà immobiliare e diritti reali.
E’ autore di numerosi articoli e pubblicazioni sul diritto immobiliare su il “Sole 24 Ore”, “Italia Oggi”, la “Rassegna Parlamentare” e sulle maggiori testate giornalistiche nazionali.
Gianluca Sposato è un avvocato patrimonialista e giurista dell’ISLE – Istituto per la Documentazione gli Studi Legislativi, specializzato in diritto civile, rappresentante di interessi alla Camera dei Deputati.
Presidente dell’esame di Stato per Avvocato a Roma, eletto da Top Legal migliore Avvocato nel diritto delle assicurazioni, è Presidente dell’Associazione Difesa Infortunati Stradali e membro del Board di Forbes Advisor nei settori del diritto immobiliare, eredità e risarcimento del danno.