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Esecuzioni immobiliari

Alienazioni anteriori al pignoramento

Alienazioni anteriori al pignoramento

L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante, sebbene anteriori al pignoramento, le alienazioni di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte dopo il pignoramento.

Deve precisarsi che l’espressione ”anteriori al pignoramento” va riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione richiesta dall’art. 2693  dello  stesso codice, limitatamente al pignoramento immobiliare, avente efficacia costitutiva.

Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, la Cassazione Civile con  sentenza n. 9525 del 29/09/1997,  ha affermato un principio guida nelle alienazioni anteriori al pignoramento.

Il terzo che proponga opposizione all’esecuzione  assumendo di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento.

Mezzi di tutela ai terzi acquirenti dell’immobile in caso di pignoramento

La Cassazione Civile con  sentenza n. 4667 del 19/07/1986 si è pronunciata con riferimento ai mezzi di tutela spettanti ai terzi acquirenti dell’immobile in caso di pignoramento eseguito dopo la conclusione della compravendita e trascrizione successiva al pignoramento.

Cip nelle alienazioni anteriori al pignoramento con conseguente evizione a seguito dell’espropriazione.

L’acquirente in tal caso ha la possibilità di invocare la garanzia prevista dall’art. 1483 del  codice civile, essendo inapplicabile la disposizione di cui all’art. 1482 dello  stesso  codice.

Quando il venditore risponde per evizione?

La Suprema Corte ha, infine,  chiarito ( Cass. 1779/80 ) i casi in  cui il venditore di un immobile risponde per evizione.

Ciò quando, non presentandosi tempestivamente dinanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico, ha impedito la trascrizione della compravendita prima che i suoi creditori trascrivessero sul bene venduto un pignoramento.

Anche il giorno successivo a quello stabilito per la stipula dell’atto pubblico di compravendita.

Applicazione delle norme anche alle procedure fallimentari

La norma  è applicabile anche nelle procedure concorsuali, in considerazione del fatto che l’opponibilità al fallimento del venditore di un suo atto di compravendita immobiliare postula che l’atto medesimo non soltanto abbia data certa, ma anche che sia stato trascritto in data anteriore alla dichiarazione di fallimento.

La giurisprudenza ha affermato il principio secondo cui deve escludersi tale opponibilità con riguardo ad un atto di trasferimento immobiliare che sia stato trascritto in un giorno successivo, ovvero nello stesso giorno della dichiarazione di fallimento ( Cass. 9810/03 ).

La norma in esame non trova applicazione nel caso di trasferimento di immobile pignorato in forza non di una alienazione a titolo derivativo, ma di un acquisto a titolo originario, come per usucapione (Cass. 13184/99).

Riproduzione vietata tutti i  diritti  riservati  Sposatolaw – pubblicato  sul  quotidiano nazionale Il  Messaggero dall’Avvocato Gianluca Sposato.