Efficacia costitutiva del pignoramento immobiliare

L’articolo 2914 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione, le alienazioni anteriori al pignoramento.

Le alienazioni in frode del creditore di beni immobili iscritti in pubblici registri, che siano state trascritte dopo il pignoramento, non hanno pertanto efficacia.

E’ importante precisare che l’espressione “anteriori al pignoramento”, deve essere riferita non al compimento del pignoramento, ma alla sua trascrizione, richiesta dall’art. 2693 del codice civile che ha, limitatamente al pignoramento immobiliare, efficacia costitutiva.

Relativamente agli immobili soggetti al sistema tavolare, occorre ricordare che il terzo che proponga opposizione all’esecuzione ex art. 619 del codice di procedura civile, può opporre il proprio acquisto ai creditori concorrenti soltanto se ha proceduto all’intavolazione anteriormente al pignoramento.

Ciò nel caso  in cui assuma di essere l’esclusivo proprietario dell’immobile pignorato in danno del debitore.

La tutela dei terzi acquirenti

Con riferimento ai mezzi di tutela spettanti ai terzi acquirenti dell’immobile in caso di pignoramento dell’immobile eseguito dopo la conclusione della vendita e trascrizione di quest’ultima successiva a quella del pignoramento, le norme del codice civile sono chiare.

Nel caso di evizione a seguito dell’espropriazione, l’acquirente ha la possibilità di invocare la garanzia prevista dall’articolo 1483 del  codice civile, essendo inapplicabile la disposizione di cui all’articolo 1482 dello stesso  codice.

Se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto al risarcimento del danno a norma dell’art. 1479.

Il compratore può comunque sempre sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali, o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore ignorati.

Quando il venditore risponde per evizione?

Risponde per evizione il venditore di un immobile, il quale, non presentandosi tempestivamente dinanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico, ha impedito la trascrizione della compravendita prima che i suoi creditori trascrivessero sul bene venduto un pignoramento.

Affinché si possa parlare di alienazioni in frode al creditore  è sufficiente che la trascrizione sia eseguita il giorno successivo a quello stabilito per la stipula dell’atto pubblico di compravendita.

La norma in esame non trova applicazione nel caso di trasferimento di immobile pignorato in forza non di una alienazione a titolo derivativo, ma di un acquisto a titolo originario, come per usucapione.

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