Diritto condominiale.

Il diritto condominiale è disciplinato nel titolo VII capo II del codice civile, che prevede una raccolta di norme del nuovo codice del condominio.

L’articolo 1117 del codice civile regola le parti comuni dell’edificio, disponendo le regole per le modificazioni delle destinazioni d’uso ed i poteri dell’assemblea condominiale.

Purtroppo, a causa di frequenti prevaricazioni sulle parti comuni dell’edificio e violazioni al regolamento di condominio, la materia condominiale rappresenta la casistica di contenzioso più frequente.

Data la varietà di casistiche e complessità delle norme di riferimento è fondamentale rivolgersi sempre ad un  avvocato esperto in diritto condominiale.

Cosa è il regolamento di condominio?

Il regolamento di condominio è l’insieme di norme che disciplinano la convivenza e condivisione di spazi comuni tra condomini quando le unità abitative sono più di 10.

Il regolamento condominiale può essere equiparato ad un contratto, o ad uno statuto societario, avendo effetto vincolante e forza di legge tra i condomini.

Le modifiche possono essere apportate in alcuni casi con il consenso della maggioranza assembleare e quando le opere compromettono la sicurezza, il decoro o incidono sulle parti comuni all’unanimità.

Si raccomanda di leggere il regolamento di condominio sempre prima di sottoscrivere un contratto di locazione, un preliminare di compravendita, o una  compravendita immobiliare.

Divieti del regolamento di condominio

Particolare attenzione bisogna riporre ai  divieti  contenuti  nel regolamento  di  condominio spesso oggetti  di mancato rispetto da parte dei  condomini.

Le casistiche di violazione del regolamento condominiale sono molteplici e riguardano frequentemente:

• il mancato rispetto delle distanze tra muri e abitazioni
• infiltrazioni d’acqua da parti comuni
• rumori molesti dei condomini
• esalazioni per cattivi odori
• utilizzo improprio degli spazi comuni
• conteggio dei millesimi
• ripartizione delle spese condominiali

Vi sono, poi,  attività che possono essere espressamente vietate dal regolamento di condominio, specialmente in complessi destinati solo ad uso residenziale,

In questi casi il regolamento  condominiale deve essere trascritto  nei pubblici registri immobiliari e può prevedere il divieto che un appartamento sia destinato ad attività espressamente vietate.

Attività vietate dal regolamento di condominio possono essere;  uffici pubblici, pensioni, attività ricettive e case vacanza, scuole di musica, di canto e di ballo, gabinetti dentistici, o medici  a rischio di malattie contagiose.

Variazioni strutturali all’edificio e frazionamento di unità immobiliari

Vi sono poi casi in cui siano state seguite variazioni strutturali all’edificio che possano pregiudicarne anche la stabilità, oltre che il decoro della facciata, od il frazionamento in più unità immobiliari che ne stravolgano la destinazione. 

La variazione del numero degli appartamenti e delle unità abitative conseguente al frazionamento senza il necessario assenso dell’assemblea, apre il tema a questioni di rilievo giuridico.

Determinando un inevitabile incremento del numero delle persone che occupano ed utilizzano gli spazi, gli impianti ed i servizi comuni, tra cui l’ascensore.

con conseguenti maggiori oneri e disagi per la generalità dei condomini, obbligati a sostenere anche maggiori costi per le spese di pulizia, manutenzione e per le utenze condominiali.

Tale trasformazione comporta limitazioni incidenti  sull’uso della parti comuni con compromissione dei diritti degli altri condomini, per effetto del concorrente uso da parte delle persone che occupano le ulteriori unità abitative.

Oltre che rischi legati alla sicurezza dello stabile, poiché come risaputo il presumibile uso delle scale da parte di più persone crea limitazioni delle vie di fuga in caso di evacuazione ed incendio.

Liti condominio, mediazione e provvedimenti d’urgenza

In caso di liti condominiali, a seconda della gravità e del pericolo delle attività poste in essere potranno ricorrere, o meno, i presupposti per agire in via d’urgenza.

Ciò per richiedere al giudice la cessazione immediata dell’attività, o  l’esecuzione di determinate opere, come nel caso in cui a seguito di revoca dell’amministratore questi si rifiuti di consegnare la documentazione contabile.   

La legge n. 98/2013 ha introdotto l’obbligo della mediazione civile per la materia condominiale.

Con tale intervento è entrato in vigore l’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, per disciplinare il procedimento di mediazione per le controversie in materia di condominio.