Autore: SposatoLaw
L’inefficacia delle alienazioni del bene pignorato
Pubblicato su Il Messaggero il 12 giugno 2016 dall’Avvocato Gianluca Sposato – riproduzione riservata Sposatolaw
Gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento
L’art. 2913 del codice civile stabilisce che non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento.
Sono fatti salvi gli effetti del possesso di buona fede per i mobili non iscritti in pubblici registri – spiega l’Avv. Gianluca Sposato presidente dell’Associazione custodi giudiziari.
In dottrina e giurisprudenza si parla di inefficacia relativa di tali atti, sul presupposto che, posta l’irrilevanza del trasferimento per i creditori, questi non hanno bisogno di impugnarlo.
Con la precisazione che trattasi di inefficacia processuale.
Poichè, per il diritto sostanziale, l’atto di alienazione è valido ma l’acquirente, in forza dell’articolo in questione, non potrà proporre vittoriosamente opposizione di terzo all’esecuzione.
Quanto alla ratio della norma, occorre richiamare la ribadito la giurisprudenza di legittimità ( Cass. Civ. Sez. III n. 6748 del 05/08/1987).
Deve affermarsi ai sensi del combinato disposto degli articoli 2813 e 2919 del codice civile, che gli atti di disposizione del bene staggito da parte del debitore esecutato, sono inefficaci de iure rispetto all’intero processo esecutivo in corso.
Il debitore ne conserva, tuttavia, la proprietà fino alla conclusione dell’espropriazione, nel processo relativo alle esecuzioni immobiliari.
Interesse pubblico e privato nella compravendita di immobile pignorato
E’ preminente il rilievo attribuito all’interesse pubblico alla conservazione della garanzia patrimoniale nella sua interezza ed all’interesse privato al soddisfacimento della pretesa creditoria.
In ordine alla posizione che riveste il terzo acquirente nel processo di espropriazione, specie al fine di stabilire quale rimedio può esperire, la giurisprudenza ha reso sul tema decisioni contrastanti.
Parte di essa considera terzo rispetto alla procedura chi ha acquistato l’immobile oggetto dell’esecuzione successivamente alla trascrizione del pignoramento.
Con la conseguenza che egli non ha legittimazione a proporre opposizione agli atti esecutivi.
Inefficacia delle alienazioni del bene pignorato: la posizione del terzo acquirente
Ove il terzo acquirente intenda far valere l’invalidità del pignoramento al fine di accertare che il suo acquisto, benchè trascritto successivamente al pignoramento stesso, è efficace ed opponibile nei confronti del creditore pignorante?
Non dovrà proporre opposizione agli atti esecutivi a norma dell’art. 617 del codice di procedura civile, bensì opposizione di terzo ex art. 619 stesso codice di rito.
Altri, invece, non escludendo che l’acquirente assuma la veste di successore a titolo particolare nel diritto di proprietà sul bene staggito, riconoscono a questi la possibilità di svolgere attività processuali inerenti al subingresso nella qualità di soggetto passivo.
Sul presupposto che il terzo acquirente di un bene pignorato è legittimato a proporre in proprio, e non in via surrogatoria rispetto all’alienante, l’opposizione all’esecuzione a norma dell’art 615 cpc.
Come stabilito dalla Cassazione Civile con sentenza n. 4856 del14/04/2000, riconoscendogli la facoltà di interloquire in ordine alle modalità dell’esecuzione, di proporre opposizione agli atti esecutivi ed all’esecuzione stessa.
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Custodia dell’immobile pignorato e liberazione
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Pubblicato su Il Messaggero del 13 settembre 2015.
L’Avvocato Gianluca Sposato, Presidente emerito dell’Associazione custodi giudiziari, commenta l’art 560 del codice di procedura civile, spiegando la normativa applicabile all’attività di liberazione del bene pignorato.
La liberazione dell’immobile pignorato
Custodia dell’immobile pignorato e liberazione.
L’art 560 del codice di procedura civile al terzo comma prevede che il giudice dell’esecuzione disponga, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell’immobile pignorato in tre casi:
- quando non ritenga di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso;
- quando revochi la suddetta autorizzazione, se concessa in precedenza;
- quando provveda all’aggiudicazione, o assegnazione dell’immobile.
In una fase di crisi economica del mercato immobiliare come quella attuale, i maggiori Fori italiani applicano, di norma, il disposto in commento lasciando al giudice dell’esecuzione un potere discrezionale.
Tale potere si concreta, in sostanza, nell’ordine di liberazione anticipato alla vendita, disponendola a prescindere dalla collaborazione, o meno dell’esecutato.
In passato, l’ordine di liberazione, di regola, veniva emesso soltanto al termine della procedura esecutiva.
Pur non tenendo conto del principio esposto, sancito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 13202 del 31/05/2010, salvo comportamenti omissivi od ostativi, posti in essere dal debitore, o da chi occupasse l’immobile pignorato.
Ciò avveniva con l’ordinanza di aggiudicazione, consentendo al debitore di continuare ad occupare l’immobile fintanto che non fosse stato aggiudicato.
Quando il debitore può continuare ad abitare nell’immobile pignorato?
Con l’introduzione del contraddittorio, secondo quanto previsto dall’art. 171 del codice civile, il giudice dell’esecuzione può autorizzare il debitore a continuare ad abitare l’immobile pignorato.
In tal modo consentendogli, anche per ragioni di umanità, di beneficiare del bene, se pur limitatamente.
Tuttavia, non sembra che il debitore vanti un vero e proprio diritto all’abitazione.
Ragion per cui, ove questi continui ad abitare l’immobile senza espressa autorizzazione del giudice, si configurerebbe una giusta causa anche per la sua sostituzione nella funzione di custode.
Delineandosi, così, la liberazione quale regola e l’abitazione come eccezione che necessita sempre di autorizzazione, anche quando il debitore sia stato nominato custode.
Custodia dell’immobile pignorato e liberazione, esecuzione per somma minima
Diversi sono i problemi connessi con l’interpretazione della norma.
Si pensi al caso di un immobile pignorato locato ad un canone particolarmente elevato.
Circostanza in cui è evidente che, trattandosi pur sempre di un potere discrezionale del giudice, l’ordine di liberazione potrebbe essere differito alla vendita.
Con conseguente vantaggio per la procedura ed incameramento delle relative somme.
In contrasto con la precedente formulazione del provvedimento in esame, è la sentenza della Suprema Corte n. 4228 del 03/03/2015.
La pronuncia in questione, stabilendo una soglia minima di rilevanza nella espropriazione immobiliare, precluderebbe di agire al di sotto di un certo valore.
Principio al quale non sempre la giurisprudenza di merito ha posto rilievo.
Il richiamo all’art. 164 bis del codice di procedura civile è evidente.
Trattandosi di norma di chiusura non esaustiva ed apparendo ragionevole che perlomeno le spese di procedura non superino mai il credito vantato dal creditore procedente che ha eseguito il pignoramento.
Aste, accordo tra aggiudicatario e creditore
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Pubblicato su Il Messaggero il 27 ottobre 2013 dall’Avvocato Gianluca Sposato, esperto in diritto immobiliare. Riproduzione vietata. Tutti i diritti riservati
In questo articolo viene spiegato ai lettori quando nelle vendite immobiliari per asta giudiziaria è possibile l’accordo tra aggiudicatario e creditore e quali sono gli effetti.
Cosa è l’assunzione del debito?
L’art. 508 del codice di procedura civile prevede nel caso di vendita o di assegnazione di un bene gravato da pegno o da ipoteca, dopo il pignoramento quanto segue.
L’aggiudicatario o l’assegnatario, con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, può concordare con il creditore pignoratizio o ipotecario l’assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti, liberando, in tal modo, il debitore.
E’ una fattispecie specifica nella quale è regolato un procedimento alternativo al versamento del saldo prezzo da parte di chi si sia reso aggiudicatario dell’immobile pignorato.
Quanto è possibile nelle aste immobiliari l’accordo tra aggiudicatario e creditore e da cosa dipende questa possibilità?
Qual’è la condizione necessaria per il creditore per l’assunzione dei debiti?
L’ obbligo dell’aggiudicatario è quello di eseguire il versamento del saldo prezzo entro il termine perentorio stabilito nell’ordinanza di vendita.
Termine di regola stabilito in 60 giorni e non prorogabile neppure sull’accordo delle parti.
Aste accordo tra aggiudicatario e creditore: affinché l’assunzione di debiti possa essere disposta è necessario che nella procedura esecutiva vi sia un creditore assistito da privilegio ipotecario, o pignoratizio.
La dottrina estende l’ambito di applicazione anche ai casi in cui il bene oggetto di vendita forzata o assegnazione sia gravato da privilegi speciali, ma non anche da quelli generali per i quali non si produce mai l’effetto purgativo.
Aste: regole dell’accordo tra aggiudicatario e creditore
L’elemento centrale della fattispecie disciplinata dall’articolo in commento è costituito dall’accordo di accollo concluso tra il creditore assistito da causa legittima di prelazione e l’aggiudicatario o assegnatario.
In forza del quale quest’ultimo assume il debito dell’esecutato, impegnandosi a soddisfarlo al di fuori del processo di espropriazione immobiliare.
In tal caso l’aggiudicatario dovrà presentare apposita istanza.
Sulla quale il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni, emetterà ordinanza di autorizzazione ad assumersi il debito.
A riguardo è importante ricordare che l’art. 591 bis secondo comma n. 10 cpc, prevede che in tale fattispecie l’autorizzazione all’assunzione del debito possa essere data anche dal professionista delegato alle operazioni di vendita immobiliare.
Termini dell’istanza per l’assunzione di debito
Aste accordo tra aggiudicatario e creditore: l’ordinanza che autorizza l’assunzione del debito dovrà essere emessa entro il termine per il versamento del saldo prezzo.
Pertanto l’aggiudicatario, che voglia utilizzare tale procedimento, dovrà depositare l’istanza in tempo utile per l’adozione di tale provvedimento.
Dubbi interpretativi sorgono in relazione ai motivi per cui possa essere presentata opposizione agli atti esecutivi.
Aste accordo tra aggiudicatario e creditore: l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione
Il provvedimento autorizzativo del giudice avrà, come prima ed imprescindibile conseguenza la liberazione del debitore, estraneo all’accordo, nei limiti del prezzo di aggiudicazione.
Ulteriore fondamentale conseguenza consiste nel fatto che l’aggiudicatario non sarà più obbligato al versamento del saldo prezzo.
L’articolo 585 cpc stabilisce che il giudice dell’esecuzione possa ordinare all’aggiudicatario di versare in favore della procedura esecutiva l’importo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori capienti.
Le norme in commento in una con la giurisprudenza di legittimità, infine, devono ritenersi applicabili anche nell’ambito delle procedure concorsuali ed, in particolare, in relazione alle vendite fallimentari (Cass. 10909/2002; Cass. 5916/1995 ).
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Aste, vendita in frode dei creditori
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Pubblicato su “Il Messaggero” il 27 ottobre 2013 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati.
Vendita in frode ai creditori e azione azione revocatoria
L’azione revocatoria è un mezzo di conservazione della garanzia patrimoniale del debitore.
Consiste nell’attribuzione ai creditori di un’azione giudiziaria per ottenere la dichiarazione di inefficacia degli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore ha recato loro pregiudizio.
L’articolo 2902 del codice civile disciplina la fattispecie.
Il creditore, ottenuta la dichiarazione di inefficacia, può promuovere nei confronti dei terzi acquirenti le azioni esecutive o conservative sui beni oggetto dell’atto impugnato.
Il terzo contraente che ha verso il debitore crediti dipendenti dall’esercizio dell’azione revocatoria non può concorrere sul ricavato dei beni dell’atto dichiarato inefficace se non dopo che il creditore è stato soddisfatto.
Aste vendita in frode dei creditori: l’elemento del danno
Le fattispecie possono essere molteplici spiega l’Avvocato Gianluca Sposato, esperto in diritto immobiliare.
Si pensi all’atto in frode ai creditori per il cui tramite si intende danneggiare specificamente costoro, sottraendo la garanzia generica costituita dagli elementi attivi presenti nel patrimonio del debitore.
Oppure alla costituzione di una garanzia reale in favore di un creditore che ne fosse stato originariamente privo.
L’effetto dell’azione pauliana non consiste nella dichiarazione di nullità degli atti di alienazione compiuti dal debitore, come nel caso delle compravendite immobiliari.
In tali circostanze è corretto parlare di dichiarazione di inefficacia relativa.
Nel senso che l’atto di compravendita immobiliare non può essere opposto al solo creditore che ha agito, mentre nei riguardi del terzo acquirente e degli altri soggetti è perfettamente valido ed efficace.
Il problema si pone con particolare riguardo sia nel caso di preliminare di compravendita che di revoca della compravendita.
Aste vendita in frode ai creditori: l’elemento della colpa
Gli elementi essenziali dell’azione in commento tradizionalmente vengono ravvisati nel “consilium fraudis” e nell’”eventus damni”.
Ricorre il primo allorché è ravvisabile la frode del debitore.
Ovvero quando è evidente la conoscenza del pregiudizio da parte di questi relativamente all’atto di disposizione posto in essere in danno del creditore.
A riguardo è importante precisare cosa succede se l’atto è stato compiuto prima che è maturato il diritto di credito.
La legge impone, al fine dell’esperimento dell’azione, la necessità che sia dolosamente preordinato al fine di danneggiare il futuro creditore.
Circa il secondo elemento, invece, bisogna tener conto che l’atto di disposizione posto in essere dal debitore deve essere di natura tale da poter arrecare un danno agli interessi del creditore.
Di conseguenza cosa succede se il patrimonio del debitore è composto da più cespiti di rilevante valore?
La vendita di alcuni di essi non potrà danneggiare gli interessi del creditore poiché questi, in caso di inadempimento, potrà comunque rivalersi sugli altri beni.
Atti in frode a titolo oneroso e atti a titolo gratuito
Rilevante, poi, è distingue se l’atto di disposizione posto in frode al creditore è configurabile come atto a titolo oneroso, oppure come atto a titolo gratuito.
Infatti se l’atto è a titolo oneroso per agire in revocatoria, oltre la frode e il danno sarà anche necessario che il terzo sia consapevole del pregiudizio che arreca alle ragioni del creditore.
In altre parole il debitore deve essere in malafede, potendo il giudice convincersi dell’esistenza di tale requisito in base al basso prezzo corrisposto dal terzo acquirente per ottenere il bene.
Se l’atto, invece, è a titolo gratuito per agire in revocatoria sarà sufficiente dimostrare l’esistenza della frode ed il prodursi del danno, essendo irrilevante l’eventuale buona fede del terzo che ha acquisito il diritto.
Dunque, soltanto il terzo sub acquirente vedrà fatte salve le sue ragioni se potrà dimostrare di essere in buona fede al momento dell’acquisto.
Mentre è interessante osservare sul punto una importante pronuncia della Suprema Corte: Cassazione civile, sez. III, sentenza n. 11573 del 14.05.2013.
La Cassazione ha affermato che l’accertamento del credito non sospende l’azione revocatoria, che si prescrive nel termine di cinque anni dal compimento dell’atto pregiudizievole.
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Custode giudiziario, garante dei beni
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Pubblicato su Il Messaggero il 13 ottobre 2013 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Vietata la riproduzione. Tutti i diritti riservati
In questo articolo si affronta la tematica relativa al Custode giudiziario ed al suo ruolo di garante dei beni nel processo esecutivo immobiliare.
Il ruolo del custode nelle vendite giudiziarie
Rispetto alla vendita, che riveste un ruolo centrale nell’ambito delle procedure espropriative immobiliari, rappresentandone la finalità stessa ed essendo presupposto necessario per la distribuzione delle somme ricavate, l’attività del custode può distinguersi in una fase ad essa preliminare ed in una ad essa conseguente e necessaria.
La vendita, se pur con differenti prassi applicative, a Roma ove è stata adottata una delega parziale al professionista incaricato, fatta eccezione per rare occasioni, rimane di competenza del Tribunale.
Il giudice, adottando la procedura già in uso presso altri fori, fissa l’ordinanza che prevede per il caso in cui l’esperimento senza incanto non abbia esito positivo anche la data e le modalità per partecipare all’esperimento con incanto.
In tal modo si è inteso porre un limite ai costi di procedura, conferendo ulteriore impulso alla stessa.
Custode giudiziario, garante dei beni prima della vendita
Prima che sia disposta la vendita, o l’assegnazione, il custode ha l’obbligo di comunicare al debitore esecutato che ha facoltà di chiedere la conversione del pignoramento.
Inoltre, il custode deve presentare un rendiconto trimestrale, ove vengano percepite rendite sull’immobile e, nel rispetto della normativa sulla privacy, senza fare incontrare eventuali potenziali acquirenti, gestire gli appuntamenti e le visite da parte di chi ne inoltri richiesta.
Custode giudiziario, garante dei beni: le visite all’immobile pignorato
La possibilità di visitare l’immobile sottoposto a pignoramento e posto in vendita tramite asta giudiziaria rappresenta una della maggiori novità introdotte dalla riforma del 2006.
Tenuto conto che se prima la partecipazione all’incanto avveniva sulla scorta della relazione di stima in atti, oggi esiste la possibilità concreta per i potenziali acquirenti di visitare l’immobile posto in asta, inoltrandone richiesta al custode.
Questi, all’udienza di vendita, dovrà depositare gli adempimenti pubblicitari.
Mentre nella fase successiva, assumendo il ruolo di delegato, provvederà alla predisposizione della bozza del decreto di trasferimento ed alla sua notifica all’ esecutato.
È questo l’aspetto più delicato dell’ attività delegata, poiché concerne il trasferimento della proprietà del bene sub-astato all’assegnatario.
Custode giudiziario e delegato alla vendita
Il custode quando viene investito anche del ruolo di delegato alla vendita informerà l’aggiudicatario su termini e modi per il deposito del saldo prezzo.
Quantificando le relative spese: imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre quelle di cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche.
Tenuto conto che queste ultime dovranno essere poste in prededuzione in sede di distribuzione del ricavato.
Quindi il delegato trasmetterà al giudice dell’esecuzione l’originale del decreto di trasferimento da firmare, accompagnato da una bozza da lui sottoscritta in minuta, dal certificato di destinazione urbanistica e da una visura catastale aggiornata dell’immobile oggetto della vendita.
Successivamente provvederà alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento.
Oltre che alla sua comunicazione alle pubbliche amministrazioni, nonché all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie.
Custode giudiziario garante dei beni, la distribuzione del ricavato
Per quanto concerne, infine, il progetto di distribuzione occorre fare riferimento a quanto previsto dagli articoli 596 e 510 del codice di procedura civile.
Il custode inviterà le parti a precisare i crediti entro 90 giorni ed a depositare copia dei titoli in base ai quali hanno spiegato l’intervento, oltre che le note degli onorari, avvisando che il piano di riparto sarà disponibile 30 giorni prima dell’udienza fissata per la discussione.
Qual’ è l’ordine dei crediti nel progetto di distribuzione?
Occorre esaminare, infine, qual’ è l’ordine dei crediti con cui viene disposto il mandato di pagamento nel piano di riparto.
Circa la graduazione dei crediti in linea di principio si segue il seguente ordine:
- spese privilegiate in base al disposto degli articoli 2770 e seguenti del codice civile,
- ordine cronologico delle ipoteche,
- crediti da lavoro dipendente,
- chirografari intervenuti tempestivamente, chirografari intervenuti tardivamente,
- creditori intervenuti privi di titolo esecutivo.
Una volta approvato il progetto di distribuzione vengono emessi i mandati di pagamento telematici, con ordine alla banca di disporre il bonifico bancario ai creditori.
Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario
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Pubblicato su “Il Messaggero” il 6 ottobre 2013 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Riproduzione vietata. Tutti i diritti riservati.
In questo articolo viene spiegato nelle vendite immobiliari forzate e case all’asta, il ruolo del custode giudiziario, i suoi compiti e responsabilità.
Quali sono le attività del custode giudiziario?
Le attività del custode giudiziario è disciplinata dall’art. 560 del codice di procedura civile.
La norma dispone al quinto comma che il custode, quale pubblico ufficiale ed ausiliario del giudice, provveda all’amministrazione ed alla gestione dell’immobile pignorato.
A tal fine, sotto il controllo del giudice e assumendosi ogni responsabilità, esercita tutte le azioni previste dalla legge per conseguire la disponibilità del mobile oggetto del pignoramento.
Adempimenti del custode giudiziario
Gli adempimenti del custode possono suddividersi fondamentalmente in due ambiti esplicativi:
- gestione e manutenzione del bene;
- vendita e distribuzione del ricavato.
Per quanto concerne la prassi applicativa presso il Tribunale di Roma, le disposizioni generali che ne disciplinano l’operato prevedono, per prima cosa di effettuare lo studio del fascicolo dell’esecuzione.
Successivamente deve essere effettuato nel più breve tempo possibile il sopralluogo delle unità immobiliari pignorate per l’immissione nel possesso e riscossione dei frutti.
In questa sede devono essere segnalate al giudice eventuali difficoltà riscontrate, affinché siano adottati i provvedimenti di cui all’art. 560 comma 3 del codice di procedura civile, che disciplina le operazioni di rilascio dell’immobile.
E’ sempre consigliato per il debitore esecutato farsi assistere da un avvocato specializzato in diritto immobiliareed esecuzioni immobiliari.
Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario e la vendita dell’immobile pignorato
Una delle maggiori novità introdotte dalla riforma del 2006 è ravvisabile soprattutto nell’impulso conferito alla procedura con la possibilità di emettere alla prima udienza l’ordinanza di vendita.
Il professionista, acquisendo ogni utile informativa e documentazione, redige un verbale di immissione nel possesso verificando la congruità del pignoramento.
Da quel momento il debitore od il terzo occupante, rimane mero detentore dell’immobile con ogni conseguenza connessa.
Sopralluogo e stima dell’immobile pignorato
Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario: in sede di sopralluogo il custode giudiziario coordina anche le operazioni dell’esperto nominato per la stima dell’immobile.
Verifica lo stato di conservazione del cespite pignorato, provvedendo a segnalare eventuali necessità di urgente manutenzione al giudice.
Verificando, altresì, la conformità dei dati con quanto riportato nel pignoramento e nella documentazione acquisita alla procedura.
Immobile pignorato occupato da terzo senza titolo
Nel caso in cui il bene sia occupato da un terzo, il professionista dovrà verificare l’esistenza di un titolo, accertando se sia opponibile alla procedura, a seconda che sia stato trascritto in data anteriore al pignoramento o meno.
Verificando la data di registrazione del contratto di locazione, oltre che la congruità del canone di locazione.
Nel qual caso ordinerà di interrompere i pagamenti in favore del debitore proprietario, provvedendo al relativo versamento mediante assegni circolari intestati al Tribunale da incamerarsi quali frutti della procedura.
Quando il contratto di affitto dell’immobile pignorato è opponibile?
Giova precisare, a riguardo, che qualora il contratto di locazione sia opponibile non potrà essere rinnovato tacitamente alla scadenza, necessitando di specifica autorizzazione del giudice dell’esecuzione.
In base al disposto dell’art. 560 del codice di procedura civile, come ribadito dalla Suprema Corte con sentenza n. 1639 del 25 febbraio 1999.
Una particolare fattispecie, che merita breve accenno, ricorre nel caso di appartamento pignorato occupato dal coniuge affidatario a seguito di un provvedimento di assegnazione della casa coniugale.
Appartamento pignorato occupato dal coniuge con assegnazione della casa coniugale
Case all’asta, il ruolo del custode giudiziario: si è dibattuto molto in dottrina sulla possibilità di opporre la sentenza di assegnazione della casa coniugale a terzi.
Sull’argomento sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione Civile con Sentenza n. 11096/02.
Il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell’assegnazione.
Ovvero, ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto, anche oltre i nove anni.
Aste, un terzo si oppone all’esecuzione
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Pubblicato su Il Messaggero il 7 luglio 2013 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Vietata la riproduzione. Tutti i diritti riservati.
Opposizione di terzo all’esecuzione
L’articolo 619 del codice di procedura civile disciplina la forma dell’opposizione di terzo.
L’opposizione di terzo è presentata da, essendo estraneo all’esecuzione, pretenda avere la proprietà o altro diritto reale sui beni pignorati.
La norma attribuisce espressamente il diritto di proporre opposizione all’esecuzione con ricorso, prima che sia disposta la vendita, o l’assegnazione di beni.
Contestazione dell’azione esecutiva
Tale mezzo rappresenta il rimedio per contestare l’esercizio dell’azione esecutiva sotto un profilo limitato, in quanto il terzo è estraneo al rapporto tra creditore procedente e debitore esecutato.
Non essendogli consentito oppugnare il diritto del primo a procedere ad esecuzione forzata.
Potrà soltanto dedurre che il pignoramento ha colpito un bene non rientrante nel patrimonio del debitore, reclamando la sua qualità di non responsabile.
Bocciato chi solleva vizi di procedura
Aste un terzo si oppone all’esecuzione: la giurisprudenza è concorde nel ritenere che il terzo opponente, non essendo parte del processo esecutivo, è legittimato a far valere il proprio diritto reale sul bene oggetto dell’esecuzione forzata.
Ma non ad eccepire i vizi della relativa procedura, o ad impugnare la validità del titolo posto a base di essa (Cass. 16921/2009).
E’ evidente l’affinità dell’istituto con l’opposizione all’esecuzione, disciplinata dall’art. 615 comma 2 dello stesso codice di rito.
Per effetto del quale, ad esempio, il terzo estraneo al titolo esecutivo ed al precetto, destinatario dell’attività esecutiva, non dovrà avvalersi del rimedio di cui all’art. 619.
Potendo tutelare la propria posizione giuridica mediante opposizione all’esecuzione.
Qualificare l’opposizione proposta dal terzo come opposizione all’esecuzione, anziché quale opposizione di terzo all’esecuzione, è di rilevante importanza al fine di operare una distinzione sotto il profilo pratico.
In quanto solo con l’opposizione all’esecuzione è possibile far valere la questione relativa all’impignorabilità del bene, oltre che proporre opposizione agli atti esecutivi.
Opposizione di terzo all’esecuzione motivazioni di merito, di rito, o di legittimazione
Aste un terzo si oppone all’esecuzione: i motivi addotti a fondamento dell’opposizione all’esecuzione possono essere:
- di merito, qualora si contesti l’esistenza del diritto sostanziale fatto valere dal creditore (per esempio per intervenuta transazione adempimento e prescrizione);
- di rito, allorché si contesti la qualità del titolo esecutivo, atto o documento sulla cui base si vuole agire o si sta agendo (per esempio allorché il creditore non vanti una sentenza di condanna, ma di mero accertamento);
- possono, infine, riguardare la contestazione della legittimazione attiva o passiva (per esempio qualora non vi sia stata accettazione di eredità da parte dell’intimato ad adempiere).
Non può agire ai sensi dell’art. 619 anche chi, pur non essendo stato parte passiva né del rapporto obbligatorio né del titolo esecutivo, è divenuto destinatario del pignoramento.
Costui, infatti, in quanto destinatario degli atti espropriativi acquista di fatto la qualità di parte passiva dell’esecuzione, con la conseguenza che potrà proporre ricorso in opposizione ai sensi dell’art. 615.
L’acquisto di immobile con atto trascritto successivamente al pignoramento
E’ interessante anche osservare come di recente la Cassazione, sconfessando il suo precedente orientamento, abbia affermato il seguente principio.
Nel caso di acquisto di immobile con atto trascritto successivamente al pignoramento, cosa succede?
Il terzo acquirente che intenda far valere l’inesistenza o la nullità del pignoramento, sottraendo così il bene all’esecuzione, non può proporre opposizione agli atti esecutivi, ma soltanto opposizione di terzo all’esecuzione (Cass. 1703/2009).
La domanda di opposizione di terzo dà luogo ad un autonomo giudizio di cognizione.
Al quale si applicano le norme di cui al libro II del codice di rito, volto ad accertare la proprietà, o altro diritto reale dell’opponente sui beni pignorati.
Infine, in dottrina, prevale l’idea che la sentenza che decide l’opposizione di terzo non fa stato in ordine al diritto vantato dal ricorrente, ma solo riguardo all’assoggettabilità o meno dei beni pignorati all’azione esecutiva.
Il giudice, infatti, procede esclusivamente all’accertamento del diritto del terzo in via incidentale.
Resta impregiudicata la questione della sua titolarità che, condividendo tale orientamento, potrà essere riproposta al di fuori del processo esecutivo.
Subito all’asta solo i beni deteriorabili
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Pubblicato su Il Messaggero il 2 giugno 2013 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati
Come avviene la vendita all’asta di beni deteriorabili?
L’articolo 501 del codice di procedura civile, regolando il termine dilatorio del pignoramento, prevede che l’istanza di assegnazione o di vendita dei beni pignorati non possa essere proposta se non sono decorsi dieci giorni dal pignoramento stesso.
Tranne che per le cose deteriorabili, delle quali può essere disposta l’assegnazione o la vendita immediata.
Il pignoramento costituisce semplicemente l’atto iniziale del processo di espropriazione che deve proseguire con la fase di liquidazione del bene pignorato attraverso, alternativamente, la sua vendita o la sua assegnazione.
Chi può proporre l’stanza di vendita?
Subito all’asta solo i beni deteriorabili: il presupposto è la formulazione di un’istanza che deve rispettare il termine dilatorio dei dieci giorni previsti dall’articolo in commento.
Ad eccezione dell’ipotesi in cui i beni pignorati siano deteriorabili, nel qual caso può essere immediatamente proposta.
La legittimazione a proporre l’istanza di vendita è riservata oltre che al creditore pignorante anche a quelli concorrenti tempestivi muniti di titolo esecutivo.
Mentre l’istanza di liquidazione forzata deve assumere la forma del ricorso recante la sottoscrizione della parte o del difensore munito di delega.
A riguardo la giurisprudenza di legittimità ha affermato che la mancanza di sottoscrizione produce la invalidità dell’atto da farsi valere dal debitore con l’opposizione agli atti esecutivi (ex plurimis Cass. 1056/1979 ).
Ai sensi dell’art. 497 dello stesso codice di rito l’istanza di vendita deve essere presentata entro il termine acceleratorio di 90 giorni dal compimento del pignoramento, che in difetto perde la sua efficacia.
Come consentire al debitore di evitare la vendita, o l’assegnazione dei beni?
Il termine dilatorio imposto dalla norma in esame è rivolto a consentire al debitore di evitare la vendita o l’assegnazione dei beni.
Avendo al riguardo la Suprema Corte stabilito che la sua inosservanza dà luogo a nullità sanabile, non rilevabile d’ufficio, né oltre l’udienza fissata per l’autorizzazione alla vendita (Cass. 15630/2002).
In ordine alle funzioni svolte da questo termine in dottrina si è spiegato che, da un lato, consentirebbe agli altri creditori di intervenire nel giudizio.
Dall’altro, assolverebbe all’esigenza di consentire al debitore di reagire al pignoramento attraverso lo strumento dell’opposizione all’esecuzione.
In proposito è da osservare che il codice di rito in ordine alla proposizione dell’stanza di vendita, mentre sanziona espressamente l’inosservanza del termine acceleratorio di novanta giorni con l’inefficacia del pignoramento, nulla stabilisce in ordine alla violazione del termine dilatorio dei dieci giorni.
In via eccezionale ed esclusivamente in relazione all’ipotesi in cui il pignoramento sia caduto su beni deteriorabili, sarà possibile derogare al rispetto del termine dilatorio menzionato.
In via di principio, però, per i soli beni mobili, non riscontrandosi in natura beni immobili, o crediti deteriorabili in dieci giorni.
Con riferimento a quest’ultima fattispecie la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la deteriorabilità di cose pignorate non va fissata per categorie di beni astrattamente considerati in via generale come potenzialmente alterabili.
Ma deve essere concretamente accertata e riconosciuta tenendo conto di tutti gli elementi che nella specifica situazione possono incidere sulla conservazione, facendo perdere alle stesse il loro valore di scambio.
Subito all’asta solo i beni deteriorabili: l’istanza di immediata liquidazione forzata
Infine, in ordine all’istanza di immediata liquidazione forzata bisogna ricordare che la stessa non può essere formulata nel verbale di pignoramento-
Ma deve necessariamente essere proposta con separato ricorso al giudice dell’esecuzione, con indicazione dei motivi che ne giustificano l’istanza, chiarendo le ragioni di deteriorabilità dei beni.
Aste, l’aggiudicatario inadempiente
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Pubblicato su Il Messaggero il 12 maggio 2013 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati
L’articolo 587 del codice di procedura civile stabilisce le conseguenze per l’aggiudicatario inadempiente all’esito della vendita, che può essere disposta con le modalità dell’incanto o senza incanto.
Cosa succede se l’aggiudicatario non versa il saldo prezzo?
Se il saldo prezzo non è depositato nel termine e con le modalità stabilite nell’ordinanza di assegnazione, il giudice dell’esecuzione dichiara la decadenza dell’aggiudicatario.
Pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa, disponendo un nuovo incanto a norma degli articoli 576 e seguenti dello stesso codice di rito.
Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza.
Dovendosi precisare a riguardo che la decadenza viene dichiarata dal giudice d’ufficio.
Non essendovi concordia sulla possibilità di evitarla, seppur con l’assenso di tutti i creditori sul tardivo versamento del prezzo in ritardo da parte dell’aggiudicatario stesso.
Perdita della cauzione nell’aggiudicazione
Alla dichiarazione di decadenza segue, dunque, la perdita della cauzione, che diviene parte del ricavato dell’espropriazione promossa con il pignoramento immobiliare.
Pur non essendo pacifica l’individuazione del soggetto al quale essa deve essere restituita in caso di estinzione della procedura, o dove vi sia un residuo attivo dopo la distribuzione del ricavato e la soddisfazione per l’intervento dei creditori.
Parte della dottrina sostiene che l’importo deve essere rimesso, in tali casi, all’aggiudicatario inadempiente, pena l’ingiustificato arricchimento del debitore
Altri ritengono che la perdita della cauzione, concorrendo a formare la somma da distribuire a norma dell’articolo 509 del codice di procedura civile, vada a vantaggio del debitore esecutato.
Aste aggiudicatario inadempiente e nuova vendita all’ incanto
Il prezzo base per il nuovo incanto è fissato nella misura determinata a norma dell’articolo 568 del codice di procedura civile.
Ciò poiché viene ritenuto irrilevante, stante l’inadempimento, il prezzo della precedente aggiudicazione.
Cosa succede nel caso in cui il ricavato della nuova vendita, sommato alla cauzione già incamerata alla procedura, è inferiore al prezzo di aggiudicazione non versato?
L’aggiudicatario risponde personalmente della differenza, che sarà tenuto a versare alla procedura.
A tal fine il giudice dell’esecuzione pronuncia un decreto di condanna ai sensi dell’articolo 177 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile.
In caso di mancato pagamento spontaneo, il decreto in questione costituisce titolo esecutivo a vantaggio dei creditori che hanno ottenuto l’attribuzione del credito in sede di distribuzione.
Opposizione contro il decreto di trasferimento dell’immobile
Contro il decreto di trasferimento dell’immobile subastato, che ha natura di provvedimento esecutivo non decisorio, è proponibile opposizione agli atti esecutivi.
Tale azione è consentita in virtù delle norme di cui all’art. 617 del codice di procedura civile e seguenti.
A riguardo è importante chiarire che il debitore esecutato che intende dedurre il mancato versamento del prezzo, nel termine stabilito da parte dell’aggiudicatario, ha l’onere di proporre opposizione agli atti esecutivi solo avverso il decreto di trasferimento, eventualmente pronunciato nonostante la decadenza.
Prima di tale momento può provvedere soltanto a sollecitare il giudice dell’esecuzione affinché dichiari decaduto l’aggiudicatario e venga disposto un nuovo incanto.
Questo principiò è stato ribadito dalla Suprema Corte con sentenza n. 7446 del 2007, precisando che occorrerà attendere il verificarsi del contrasto con le norme procedurali invocate.
Case all’asta, partecipazione aperta a tutti
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Pubblicato su Il Messaggero il 10 marzo 2013 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati
Chi non può partecipare all’asta giudiziaria?
L’articolo 579 del codice di procedura civile dispone che tutti, ad eccezione del debitore, sono ammessi a fare offerte all’incanto.
Le stesse devono essere presentate personalmente, o a mezzo di mandatario munito di procura speciale nella cancelleria addetta del Tribunale ove si tiene la vendita.
Il divieto a carico del debitore di rendersi acquirente dei propri beni in sede di vendita forzata e l’ambito dei soggetti ammessi a partecipare alla vendita coincidono con il disposto di cui all’articolo 571 cpc.
La norma disciplina le modalità delle offerte di acquisto nella vendita con incanto.
Molto si è discusso circa la ragione di questo divieto, individuata nel pericolo di turbativa della libertà della vendita.
Che verrebbe pregiudicata dalla presenza del debitore, per riguardo del quale alcuni partecipanti potrebbero astenersi dal formulare offerte.
Tale divieto opera anche se il debitore effettui offerta per interposta persona, purché vi sia interposizione fittizia ed il terzo sia un mero prestanome.
L’ipotesi di interposizione reale, nel caso in cui il terzo acquisti il bene pagandolo con denaro proprio ed obbligandosi a rivenderlo al debitore, con apposito patto di retrovendita, è stata ritenuta estranea al divieto imposto dalla norma.
Quando è nullo il patto tra debitore esecutato e terzo sul trasferimento dell’immobile?
Case all’asta partecipazione aperta a tutti: la Corte di Cassazione, con sentenza n. 3952 del 1988, ha ritenuto nullo il patto tra debitore e terzo con cui quest’ultimo si obblighi a ritrasferire al primo l’immobile acquistato all’asta.
A meno che non si tratti di mero impegno rispetto ad una eventuale retrocessione da compiersi nel momento in cui il debitore venga a trovarsi nuovamente in condizioni economiche che gli permettano l’acquisto.
Il divieto di partecipare all’incanto vale anche per gli eredi del debitore, mentre non opera per i prossimi congiunti, né per il coniuge, anche se in regime di comunione legale dei beni.
Per le stesse ragioni si ritiene che, in linea di principio, non sia vietato al socio di società di capitali proporsi come offerente per l’acquisto di un immobile che è stato oggetto di pignoramento in danno della società.
Ciò in considerazione dell’autonomia patrimoniale che caratterizza l’ente rispetto ai singoli soci (Cass. 11258/2007 ).
Secondo l’opinione maggiormente condivisa la violazione del divieto comporterebbe l’impugnabilità dell’aggiudicazione.
Da esperirsi attraverso il mezzo dell’opposizione agli atti esecutivi, decorrendo il relativo termine dalla scoperta dell’accordo fraudolento.
Altri sostengono, più rigorosamente invece, che la sua elusione determinerebbe la radicale nullità dell’offerta e dell’eventuale aggiudicazione.
Offerta all’asta per persona da nominare
Case all’asta partecipazione aperta a tutti: una particolarità della norma in commento, infine, è rappresentata dalla previsione per l’avvocato di poter presentare offerta anche per persona da nominare.
Essendogli consentito di offrire e rendersi aggiudicatario per conto di un terzo da individuarsi mediante dichiarazione da depositarsi in cancelleria nel termine di tre giorni dall’incanto, unitamente al mandato ricevuto.
Al riguardo, bisogna però precisare che qualora l’offerta per persona da nominare avvenga da parte di chi non è avvocato, l’aggiudicazione resterà ferma in capo a colui che ha presentato materialmente l’offerta.
Applicandosi per analogia il disposto dell’articolo 1405 del codice civile, che prevede nel caso in cui la dichiarazione di nomina non sia fatta validamente nel termine stabilito dalla legge o dalle parti, che il contratto produca i suoi effetti tra i contraenti originari.
Tale circostanza è stata ribadita dalla Suprema Corte con sentenza n. 5145 del 1981, non essendo comunque configurabile, nella fattispecie sopra enunciata, alcun vizio dell’aggiudicazione.
