Come si perfeziona la compravendita immobiliare?

La compravendita immobiliare si perfeziona con l’accettazione dell’offerta formulata dall’acquirente al venditore e, dunque, con l’accordo scritto delle parti in cui vengono regolate le modalità, le tempistiche di trasferimento della proprietà ed il prezzo di compravendita.

Il contratto di compravendita immobiliare, pur rientrando nell’ambito privatistico, è un atto pubblico che deve essere registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del Comune dove si trova l’immobile.

E’ buona prassi per l‘acquirente di un immobile essere assistito da un avvocato immobiliarista che, oltre a curare al meglio i suoi interessi e tutelare i suoi diritti, potrà verificare che non vi siano situazioni di intralcio alla vendita.

Il compito dell’avvocato immobiliarista è quello di effettuare tutte le ricerche preliminari alla compravendita, verificare che non vi siano irregolarità urbanistiche, o catastali da regolarizzare, gestire la trattativa e predisporre il contratto preliminare di compravendita.

Fasi della compravendita di immobile

Le fasi della compravendita di un immobile cominciano con la trattativa per la compravendita, proseguono con la proposta di acquisto dell’immobile e si concludono con l’accettazione dell’offerta di acquisto immobiliare.

Prima di porre in vendita l’immobile bisogna accertarsi che sia alienabile, ovvero che non vi siano gravami, pignoramenti, ipoteche, o abusi edilizi, che ne impediscano la vendita.

Una volta verificato che l’immobile è commerciabile, si può procedere alla pubblicità, inserendo un annuncio di vendita, o affidando l’incarico ad un professionista.

• La trattativa nella compravendita

  La trattativa nella compravendita immobiliare, ove non voglia essere condotta personalmente, può essere affidata ad un avvocato, o ad un agente immobiliare.

  La trattativa prevede, di prassi, che l’immobile sia stato visitato e trovato di gradimento prima di proporre l’offerta, nonché che siano stati esaminati l’atto di provenienza, la documentazione urbanistica e catastale ed il regolamento di condominio.

  Una buona trattativa immobiliare in genere è veloce e senza ostacoli e si conclude quando trova l’accordo tra il venditore e l’acquirente sul prezzo di acquisto.

• La proposta di acquisto immobiliare

  La proposta di acquisto immobiliare si formalizza mediante un’offerta scritta contenente il prezzo di vendita, i termini di adempimento, le modalità di pagamento ed i dati catastali identificativi dell’immobile.

  La proposta di acquisto immobiliare è sottoposta ad un termine per accettare l’offerta, che normalmente è di 7 giorni; scaduto questo termine senza che l’offerta venga accettata la stessa decade e non ha più effetto.

  La proposta di acquisto è accompagnata da un assegno bancario intestato al venditore, nella misura in genere del 2-3 % del valore dell’immobile, a titolo di caparra e garanzia che può essere incassato solo ove venga accettata l’offerta.

• Accettazione dell’offerta di acquisto immobiliare

  Quando il venditore accetta l’offerta di acquisto immobiliare sottoscrive la proposta ed il contratto di compravendita si perfeziona.

  Da questo momento, con il raggiungimento dell’accordo, il contratto può dirsi concluso e scattano gli obblighi e i doveri per l’acquirente ed il venditore.

  L’obbligo dell’acquirente di un immobile si concreta nell’adempimento mediante la corresponsione del prezzo di acquisto pattuito secondo le modalità ed i tempi concordati.

• Trasferimento della proprietà: obblighi del venditore

  Nella compravendita immobiliare, con il trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale (come la nuda proprietà, o l’usufrutto) all’acquirente, assumono rilievo agli obblighi del venditore che, oltre a fornire l’atto di provenienza, ai sensi dell’art. 1477 del codice civile, deve adempiere alla consegna e prestare garanzia per il rischio di evizione.

  A norma dell’art. 1490 del codice civile, il venditore deve, poi, garantire l’acquirente che l’immobile oggetto di compravendita sia indenne da vizi che possano non consentire l’utilizzo ed il godimento del bene, diminuendone il valore.

• Inadempimento della compravendita immobiliare

  L’inadempimento della compravendita immobiliare avviene quando il venditore, o il compratore dell’immobile, non rispettano gli accordi presi.

  Nel caso di inadempimento del venditore è sempre possibile richiedere l’adempimento in forma specifica: ovvero rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza con cui viene trasferita la proprietà dell’immobile, che produce gli stessi effetti del rogito notarile.

  Nel caso di inadempimento del promissario acquirente, il venditore potrà trattenere le somme versate a titolo di acconto.

• Caparra confirmatoria e caparra penitenziale

  In caso di inadempimento dell’acquirente, a seconda che la caparra sottoscritta al momento della proposizione dell’offerta sia confirmatoria, o penitenziale, la parte non inadempiente potrà optare per la risoluzione del contratto, trattenere la caparra ed esigerne il doppio, oltre a richiedere il risarcimento dei danni.

  In situazioni particolari, come nel caso di compravendita di immobile con sentenza di assegnazione della casa coniugale trascritta in un giudizio di separazione dei coniugi, o di immobili sottoposti a vincoli culturali e paesaggistici, occorre prestare la massima attenzione rivolgendosi ad un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Costi della compravendita immobiliare

Nella compravendita immobiliare vi sono dei costi fissi ed altri che, seppur è sempre bene sostenere per maggiore tranquillità sia dell’acquirente che del venditore, sono eventuali.

I costi fissi della compravendita sono per il Notaio, per le imposte e tasse dell’immobile.

I costi eventuali da sostenere in una compravendita sono per l’Avvocato immobiliarista e per l’Agenzia immobiliare.

• Costi del Notaio per la compravendita

  sono i costi per la stipula della compravendita immobiliare, trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, voltura dell’immobile all’acquirente e pagamento delle imposte. L’onorario del Notaio per la compravendita immobiliare è di prassi dello 0,5% sul valore dell’immobile.

• Imposte e tasse per acquisto immobile:

  l’imposta di registro è del 2% sul valore catastale dell’immobile, se si tratta di prima casa, altrimenti è del 9% sempre sul valore catastale (e non sul prezzo di mercato). L’imposta catastale ed ipotecaria è di 200.00 euro, o di 50,00 euro, a seconda che l’operazione sia esente, o meno, da iva.

• Costi Avvocato per compravendita immobiliare

  variano in base all’attività svolta per la fase preliminare alla compravendita immobiliare, o solo per l’assistenza in sede di stipula notarile. Sono regolati dal DM 55/04 per l’attività stragiudiziale in base al valore della pratica al numero delle parti ed alla sua complessità, normalmente sono compresi tra l’ 1% ed 2% sul valore della compravendita.

• Costi Agenzia immobiliare

  sono i costi di intermediazione immobiliare per l’attività svolta finalizzata alla ricerca di un acquirente. Normalmente sono del 3% + iva per l’acquirente e del 1% + iva per il venditore, ma possono essere anche maggiori. Il diritto alla provvigione matura per l’agenzia immobiliare al momento dell’accettazione dell’offerta da parte del venditore, anche ove la vendita, poi, non si concluda.

Compravendita immobiliare tra privati

L’assistenza dell’avvocato immobiliarista è indispensabile per il buon fine dell’operazione sia nella fase della trattativa, che per la stipula.

Nella compravendita immobiliare tra privati bisogna porre attenzione a tutte le verifiche necessarie prima di porre in vendita un immobile e formalizzare la proposta di acquisto.

E’ buona prassi per l’acquirente di una casa richiedere la visura dell’immobile in Conservatoria per verificare che non vi siano ipoteche e non sia stato iscritto un pignoramento immobiliare .

L’acquirente, solo dopo avere verificato che non vi sono cause che impediscono la compravendita, potrà formalizzare la propria offerta al proprietario dell’immobile.

Il proprietario dell’immobile, nella sua qualità di venditore, accettando l’offerta di acquisto, si impegna a fornire tutte le garanzie di cui agli articoli 1477 e 1490 del codice civile.

Non è raro che, ove la compravendita immobiliare tra privati avvenga senza il supporto di un avvocato immobiliarista che sorgano problematiche frequenti legate alle compravendite immobiliari che possono pregiudicare l’esito ed il buon fine della compravendita stessa.

Passaggio di proprietà immobile tra familiari

Il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari è sempre possibile, ma bisogna tenere conto che in presenza di legittimari, ove il denaro non provenga da fondi personali, costituisce un anticipo di eredità per il beneficiario ed è soggetto a collazione ereditaria.

Il passaggio di proprietà di un immobile tra familiari avviene spesso tra padre e figlio, o tra fratelli e rappresenta una normale compravendita immobiliare, in cui spesso il prezzo di acquisto è più vantaggioso per l’acquirente.

Per vendere una casa ad un figlio, o ad un parente, in modo sicuro, pertanto, bisogna fare attenzione a non porre in essere una vendita simulata, o donazione indiretta che esporrebbero l’acquirente al rischio di controversie ereditarie.

L’unico modo per evitare una vendita fittizia di immobile nelle compravendite tra familiari è che la compravendita immobiliare avvenga a prezzo di mercato e con denaro proprio del figlio, del fratello, o della sorella che acquista dai genitori.

Vi è, poi, anche la possibilità di considerare che la vendita avvenga con la partecipazione ed il consenso degli altri eredi senza porre in essere lesione della quota di legittima di ciascun erede.

Avvocato immobiliarista

Sposatolaw, fin dal 1949, fornisce assistenza specialistica nel diritto immobiliare per la compravendita e la locazione di immobili ad uso abitativo e commerciale, oltre che in tutte le aree tematiche inerenti la Proprietà, regolata dal Libro Terzo del codice civile.

L’Avvocato Gianluca Sposato, Presidente della XIX Sottocommissione dell’esame di Stato per Avvocato 2023-24 a Roma, è autore di numerosi articoli in diritto immobiliare sul “Messaggero”, il “Sole 24 Ore”, “Italia Oggi”, la “Rassegna Parlamentare” e sulle maggiori testate giornalistiche nazionali e presta la propria attività come avvocato immobiliarista in tutta Italia.