Categoria: Rassegna Stampa
Aste, il giudice può sospendere l’esecuzione immobiliare
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Pubblicato su “Il Messaggero” il 20 novembre 2011 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati
La disciplina della sospensione per opposizione all’esecuzione è stata integralmente ridisegnata dalle recenti riforme del processo civile.
Si è cercato di chiarirne la natura cautelare, con l’applicazione all’istituto delle norme del relativo procedimento nelle aste, quando il giudice può sospendere l’esecuzione immobiliare.
Quando è ammissibile la sospensione dell’esecuzione immobiliare?
Nelle aste il giudice può sospendere l’esecuzione immobiliare ricorrendo l’ipotesi prevista dall’articolo 624 del codice di procedura civile.
La norma stabilisce che quando è proposta opposizione all’esecuzione, anche da parte di terzi, il giudice, concorrendo gravi motivi, può sospendere su istanza di parte il processo, anche con cauzione.
Contro l’ordinanza che provvede sull’istanza di sospensione è ammesso reclamo nel termine di quindici giorni dalla pronuncia in udienza, o dalla sua notifica alle parti nel caso in cui non sono costituite in giudizio.
Cosa succede se questa non viene reclamata, o è confermata in sede di reclamo ed il relativo giudizio di merito non viene introdotto nel termine perentorio assegnato?
La norma dispone che il giudice dichiara l’estinzione del processo esecutivo, ordinando la cancellazione della trascrizione del pignoramento.
Nelle aste immobiliari il giudice può sospendere l’esecuzione per gravi motivi
In giurisprudenza manca ancora un orientamento univoco, tenuto conto dei problemi relativi all’ammissibilità del reclamo anche contro il provvedimento di sospensione.
Oltre alla possibilità di considerare l’istituto interamente sottoponibile alla disciplina dell’ articolo 669 bis del codice di procedura civile e seguenti.
Quanto alla circostanza dei gravi motivi richiamati dalla norma, essa attribuisce all’autorità giudicante il compito di effettuare una valutazione prognostica.
Nelle aste immobiliari, dunque, il giudice può sospendere l’esecuzione immobiliare sulla fondatezza dell’opposizione proposta, in base ai motivi ivi addotti.
Effetti del provvedimento di sospensione dell’esecuzione immobiliare
Nelle esecuzioni immobiliari gli effetti del provvedimento tra le parti sono limitati al procedimento esecutivo nel quale è pronunciato.
Ciò significa che non possono influire su altri procedimenti esecutivi promossi tra le stesse, come ha chiarito la Suprema Corte con sentenza numero 7537 del 2009.
La norma resta di difficile interpretazione, in particolare con riferimento al terzo comma, per capire quando il giudice può sospendere l’esecuzione immobiliare nelle aste.
L’opponente, una volta conseguito il provvedimento di sospensione non più reclamabile, ha la possibilità di rinunciare all’introduzione del giudizio di merito, optando per l’estinzione del processo.
Nel testo anteriore alla novella del 2009 l’ordinanza di accoglimento dell’istanza di estinzione non era impugnabile e nulla era previsto per il caso di rigetto dell’istanza proposta dal debitore.
Tale situazione finiva per frustrare il bisogno di tutela delle parti.
Quando è possibile il reclamo al collegio nelle esecuzioni immobiliari?
Non si è mai dubitato che la parte che intende contestare la legittimità di una ordinanza di estinzione del processo esecutivo può proporre reclamo al collegio.
In tal caso il giudice, o meglio il collegio, può disporre la sospensione dell’esecuzione immobiliare nelle aste a norma dell’articolo 630 del codice di procedura civile.
Il legislatore del 2009 ha sancito che oggetto del provvedimento di estinzione non è più il pignoramento, ma il processo esecutivo.
Eliminando il riferimento agli atti compiuti e disponendo la cancellazione della trascrizione del pignoramento, come previsto dall’articolo 632 dello stesso codice di rito.
La locazione dell’immobile venduto all’asta
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Pubblicato su Il Messaggero il 16 ottobre 2011 dall’Avvocato immobiliarista Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati.
Pignoramento immobiliare: quando il contratto di locazione è opponibile alla procedura esecutiva?
L’articolo 2923 del codice civile coordina la posizione dell’acquirente in vendita forzata con quella dei terzi titolari di diritti sulla cosa fondati su un contratto di locazione.
A tal uopo bisogna verificare sempre che si tratti di locazioni anteriori al pignoramento, – spiega l’Avvocato Gianluca Sposato, presidente dell’Associazione custodi giudiziari.
Nel caso infatti che l’immobile venduto all’asta è occupato da un affittuario, l’acquirente deve rispettare il contratto d’affitto se è di data anteriore al pignoramento.
La disposizione in esame stabilisce sostanzialmente tre criteri per verificare l’anteriorità della locazione al pignoramento, cui corrispondono gradi diversi di opponibilità.
La locazione dell’immobile venduto all’asta: come verificare la validità del contratto di locazione?
La locazione dell’immobile venduto all’asta passa, prima di tutto, attraverso la verifica della trascrizione, che rende totalmente opponibili le locazioni immobiliari ultra novennali.
Quindi la data certa che impone all’acquirente di rispettare le locazioni immobiliari per l’intero periodo della durata convenzionale, purché non eccedente i nove anni dall’inizio della locazione.
Infine, occorre considerare il fatto che il conduttore detenga il bene.
Fatto che obbliga l’acquirente al rispetto della locazione nei limiti della durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
La locazione dell’immobile venduto all’asta: cosa succede se il contratto di locazione è a canone inferiore al minimo previsto dalla legge?
Cosa accade in caso di acquisto di immobile all’asta alla quale sia opponibile un contratto di locazione a canone concordato pari a meno della metà del minimo contrattuale?
Di regola – spiega l’Avvocato Sposato, specializzato in diritto immobiliare – all’acquirente sono opponibili le sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento.
Questo criterio subisce però un’eccezione, ai sensi dell’art. 2923 terzo comma da tenere presente per la locazione dell’immobile venduto all’asta.
In questa ipotesi l’acquirente non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall’espropriato in epoca anteriore al pignoramento.
Ciò nel caso in cui il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni.
La congruità del canone di locazione come viene determinata?
Vediamo come va valutata la congruità, o meno, del prezzo per l’estensione alla vendita forzata in base al principio per cui l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione.
Ciò deve avvenire, non con riferimento all’epoca della stipulazione del contratto, o dell’assegnazione del bene, ma alla data del pignoramento.
L’acquirente che non voglia rispettare la locazione, nonostante la tempestività del contratto e la congruità del canone, deve eccepire la simulazione del contratto, ai sensi dell’art. 1415 secondo comma del codice civile.
L’eccezione è subordinata all’obbligo di fornire la relativa prova, come ha affermato la Cassazione con la sentenza del 27/1/1999 numero 721.
Dopo che è stato eseguito il pignoramento, non è dato parlare, infatti, di rinnovo tacito del contratto di locazione per mancata disdetta da parte del locatore.
E’ necessaria l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, ex articolo 560 secondo comma del codice di procedura civile, mancando la quale il rapporto locativo non subisce rinnovi ulteriori dopo il pignoramento (Cassazione 25/2/1999).
Tutte circostanze da valutare con un avvocato immobiliarista per la locazione dell’immobile venduto all’asta.
Locazione di immobile successiva al pignoramento
Vediamo cosa accade quando la locazione non è opponibile all’aggiudicatario del bene per essere stato il relativo contratto stipulato in epoca successiva al pignoramento dell’immobile.
Cosa può fare il conduttore che non è stato avvertito dell’esistenza del pignoramento dell’immobile e che è stato costretto a rilasciarlo in seguito alla vendita?
Il questo caso il conduttore ha diritto, per il fatto di aver subito l’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno.
L’azione è esperibile nei confronti del locatore, per non aver potuto godere il conduttore dell’immobile fino alla scadenza pattuita del contratto di locazione.
Vendite all’asta, quando il pignoramento non è efficace
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Pubblicato su Il Messaggero il 9 ottobre 2011 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Riproduzione riservata.
Quando il pignoramento è inefficace?
L’articolo 562 del codice di procedura civile stabilisce che se il pignoramento diventa inefficace per il decorso del termine previsto nell’articolo 497 stesso codice, il giudice ordina che sia cancellata la trascrizione.
Il conservatore dei registri immobiliari provvede alla cancellazione della trascrizione del pignoramento su presentazione dell’ordinanza emessa – spiega l’Avvocato Gianluca Sposato, esperto in diritto immobiliare.
La norma cui si fa riferimento prevede che il pignoramento perda efficacia quando dal suo compimento siano trascorsi novanta giorni senza che sia stata chiesta l’assegnazione, o la vendita.
La “ratio” della norma risponde alla necessità di rendere più sollecito il procedimento di espropriazione.
In questo modo si vuole evitare che i beni restino vincolati senza che si compiano attività procedurali che danno il via alla fase di trasformazione e realizzazione del credito.
Vendite all’asta: quando il pignoramento non è efficace la procedura esecutiva si interrompe
In via generale – aggiunge l’avvocato Sposato – il termine di efficacia del pignoramento comincia a decorrere dal momento del suo perfezionamento.
Nelle vendite all’asta quando il pignoramento non è efficace la procedura esecutiva si interrompe.
Quanto all’espropriazione immobiliare, la questione è controversa e riflette la diversità di opinioni che si registra in ordine alla individuazione del momento in cui si perfeziona il pignoramento.
Secondo una parte della dottrina il termine decorre dalla notificazione del libello.
Invece, per quella parte maggioritaria della dottrina che vede nella trascrizione dell’atto il momento di perfezionamento del pignoramento immobiliare, il termine di efficacia dell’atto decorre a partire da quello stesso momento.
Vendite all’asta, quando il pignoramento non è efficace: notifica e trascrizione del pignoramento
A questo riguardo occorre ricordare che la giurisprudenza di legittimità ritiene che il termine di efficacia del pignoramento decorre dalla data di notifica dell’atto al debitore e non da quella della trascrizione di questo.
Come stabilito dalla Cassazione civile, Sezione III, con sentenza numero 9231 del 16/09/1997”.
Lo scopo della norma è quello di stabilire un rapido procedimento per la cancellazione della trascrizione del pignoramento quando ne ricorrono le condizioni.
Ciò è possibile nelle vendite all’asta, quando il pignoramento non è efficace.
Cancellazione della trascrizione del pignoramento
Per quanto la legge non si esprima al riguardo, si suppone che il provvedimento di cancellazione, analogamente a quanto dispongono l’articolo 2668 del codice civile e l’articolo 2884 dello stesso codice debba essere definitivo.
Pertanto – conclude l’avvocato Sposato – il conservatore dei registri immobiliari potrà concretamente provvedere alla cancellazione dei gravami soltanto dopo che è divenuta non reclamabile.
Sarà dunque necessaria l’ordinanza contenente l’ordine giudiziale di cancellazione, o che è passata in giudicato la sentenza che respinge il reclamo.
Per provare il carattere definitivo dell’ordinanza occorrerà, in ogni caso, la certificazione del cancelliere attestante che non è stato presentato reclamo nei termini di legge.
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Case all’asta, prima della vendita avviso ai creditori
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Pubblicato su Il Messaggero il 2 ottobre 2011 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati. Vietata la riproduzione.
Quando bisogna avvisare i creditori della vendita?
L’art. 498 del codice di procedura civile stabilisce che dell’espropriazione forzata devono essere avvertiti i creditori che sui beni oggetto di pignoramento hanno un diritto di prelazione risultante da pubblici registri.
L’articolo seguente precisa che possono intervenire nell’esecuzione i creditori che nei confronti del debitore hanno un credito fondato su titolo esecutivo.
Nonché quelli che al momento del pignoramento avevano eseguito un sequestro sui beni pignorati.
Ovvero avevano un diritto di pegno, o di prelazione risultante da pubblici registri, o ancora erano titolari di un diritto di credito di somma di denaro risultante dalle scritture contabili di cui all’articolo 2214 del codice civile.
Quando possono intervenire in giudizio i creditori?
Case all’asta prima della vendita avviso ai creditori: la disposizione in esame è considerata una diretta conseguenza del principio della par condicio creditorum posto dall’art. 2741 del codice civile.
Secondo il quale, salve le cause legittime di prelazione, ciascun creditore ha diritto di soddisfarsi sui beni del debitore.
Il ricorso per intervento deve essere depositato prima che sia tenuta l’udienza in cui è disposta la vendita, o l’assegnazione e deve contenere l’indicazione del credito e quella del titolo da cui esso ha origine.
Occorre ricordare che l’intervento dei creditori non muniti di titolo esecutivo, ammissibile prima della riforma introdotta dalla Legge n. 80 del 2005, conserva efficacia se avvenuto prima del 1/3/2006.
Dovendosi applicare le nuove norme per gli interventi depositati oltre tale data.
La riforma in questione ha inserito tra le disposizioni riguardanti l’intervento in generale l’istituto dell’estensione del pignoramento precedentemente regolato dall’art. 527 del codice di procedura civile.
Case all’asta, prima della vendita avviso ai creditori: gli effetti dell’intervento
Case all’asta, prima della vendita avviso ai creditori: circa gli effetti dell’intervento è l’articolo 500 dello stesso codice di rito a disciplinare la fattispecie.
Tale azione dà diritto a partecipare alla distribuzione della somma ricavata, nonché all’espropriazione del bene pignorato, oltre che a provocarne i singoli atti.
In linea di principio i poteri dei creditori intervenuti dipendono da molteplici condizioni sia di carattere sostanziale che processuale.
Assumendo tra le prime rilievo la natura del credito, privilegiato o chirografario, quando non è assistito da alcun tipo di garanzia reale, ossia pegno e ipoteca, o personale, ossia fideiussione e anticresi.
Mentre, tra le seconde, appaiono rilevanti le circostanze che esso sia supportato, o meno, da un titolo esecutivo e che l’intervento sia tempestivo o tardivo.
A seconda che sia avvenuto prima, o dopo, l’emissione dell’ordinanza di vendita.
L’intervento nel giudizio attribuisce, comunque, ai creditori un diritto fondamentale: quello di partecipare alla distribuzione della somma ricavata.
Tale diritto spetta a tutti i creditori intervenuti, siano essi tempestivi o tardivi, privilegiati o chirografari, titolati o meno, sempre che vi sia capienza nel progetto di distribuzione.
L’unico limite è quello che l’intervento debba avvenire prima della distribuzione della somma.
Poiché all’esito della medesima le eventuali somme residue, in mancanza di altri creditori, dovranno essere restituite al debitore.
Vendite all’asta, la riduzione del pignoramento
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Pubblicato su Il Messaggero il 17 luglio 2011 dall’Avvocato Gianluca Sposato, specializzato in diritto immobiliare. Tutti i diritti riservati.
L’articolo 496 del codice di procedura civile disciplina la riduzione del pignoramento che può essere avanzata su istanza del debitore, o anche d’ufficio.
Ciò in tutti i casi in cui il valore dei beni pignorati è superiore all’importo delle spese e dei crediti azionati nel procedimento esecutivo.
In tali casi il giudice, sentiti il creditore pignorante e i creditori intervenuti, può disporre la riduzione del pignoramento.
Vendite all’asta: cosa è la riduzione del pignoramento?
Sulla natura dell’istituto in esame si è molto dibattuto in dottrina.
Una parte di essa propende per la tesi che costituisce un rimedio di legittimità, mentre altri sostengono che si tratti di un rimedio di mera opportunità.
La soluzione dipende dall’inquadramento del pignoramento eccessivo, consentito da una parte della dottrina e ritenuto illegittimo da altri.
Secondo opinione diffusa, infatti, al creditore sarebbe sempre consentito pignorare beni di valore superiore all’importo del proprio credito.
Ciò per evitare il rischio di rimanere insoddisfatto in caso di intervento di altri creditori.
Coerentemente con tale orientamento, dunque, la riduzione del pignoramento avrebbe natura di mero rimedio di opportunità affidato alla discrezionalità del giudice.
Secondo una opinione meno diffusa, invece, il pignoramento eccessivo sarebbe illegittimo, con la conseguenza che la riduzione in forza dell’art. 496 acquisterebbe natura di rimedio di legittimità.
Quando si può chiedere la riduzione del pignoramento?
Per il debitore esecutato è fondamentale comprendere quando nelle vendite all’asta di può chiedere la riduzione del pignoramento.
Circa il termine iniziale della riduzione, l’opinione tradizionale della dottrina sostiene che l’istanza di riduzione del pignoramento sarebbe inammissibile se proposta prima dell’udienza di autorizzazione della vendita.
Questo per la necessità di evitare di frustrare le aspettative dei creditori che fino a quel momento possono tempestivamente intervenire nel processo di esecuzione.
Tale costruzione dottrinale è stata, tuttavia, smentita dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 8221/1999; Cass. 12618/1999) che ha ribadito che non esiste alcun limite temporale alla presentazione dell’istanza di riduzione.
Vendite all’asta: come si chiede la riduzione del pignoramento?
Cosa deve fare il debitore nel caso di pignoramento eseguito su beni di valore eccedente il credito per cui si procede?
In questi casi il debitore deve proporre una domanda al giudice dell’esecuzione per ottenere la liberazione dei beni dal pignoramento, o la sua riduzione.
In presenza di un eccesso nell’impiego del mezzo esecutivo connotato da dolo o colpa grave, poi, vi sono conseguenze a carico del creditore pignorante.
E’ giustificata non solo l’esclusione dall’esecuzione dei beni pignorati in eccesso, ma anche la condanna del creditore procedente per responsabilità processuale aggravata.
Tale principio è stato stabilito dalla Suprema Corte con sentenza n. 18533 del 2007.
L’ordinanza con la quale il giudice dell’esecuzione rigetta l’istanza di riduzione del pignoramento, se revocabile o modificabile fino a quando non è stata eseguita, non è impugnabile con il ricorso per Cassazione.
Il rigetto dell’istanza di riduzione può essere impugnato con l’opposizione agli atti esecutivi ex articolo 617 codice di procedura civile, sia per contestarne la regolarità formale che l’opportunità (Cass. 10998/2003, Cass. 797/1999).
Aste, sottoposti a pignoramento anche i beni indivisi
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Pubblicato su Il Messaggero il 3 luglio 2011 dall’Avvocato Gianluca Sposato, specializzato in diritto immobiliare. Tutti i diritti riservati
Quando è possibile il pignoramento su beni indivisi?
L’ art. 599 del codice di procedura civile stabilisce che nelle aste possono essere sottoposti a pignoramento i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore.
Ricorrendo tale fattispecie occorre notificare ai contitolari del diritto non debitori un avviso.
Nell’avviso notificato ai contitolari, oltre ad essere data conoscenza del pignoramento, è fatto divieto di lasciar separare dal debitore la sua parte dei beni in comunione senza ordine del giudice.
Ai sensi dell’articolo 180 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile l’avviso in questione deve contenere:
- l’indicazione del creditore pignorante
- la descrizione esatta del bene pignorato
- la data dell’atto di pignoramento e della trascrizione di esso.
Con il medesimo avviso, o con altro separato, gli interessati devono essere invitati a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire dare i provvedimenti indicati nell’articolo 600 codice procedura civile.
Tale norma regola le modalità operative della liquidazione della quota, quando nelle aste immobiliari sono sottoposti a pignoramento anche i beni indivisi.
l’espropriazione immobiliare verso i contitolari
La riforma del 2006 ha stabilito i criteri cui attenersi nella scelta tra le varie forme previste dal legislatore per l’espropriazione sui diritti oggetto di contitolarità.
Queste sono in via preferenziale:
- la separazione in natura
- la divisione giudiziale
- la vendita della quota indivisa.
Nel caso in cui la separazione in natura non sia richiesta, o non sia possibile, il giudice deve procedere alla divisione giudiziale.
Salvo che non ritenga probabile la vendita della quota indivisa a un prezzo pari, o superiore, al valore della stessa.
Occorre tenere presente che l’omissione dell’avviso, comunque, non comporta la nullità del pignoramento, ma soltanto l’improcedibilità dell’esecuzione.
L’improcedibilità, prima della vendita, può essere fatta valere con opposizione di terzo, mentre nella fase successiva, in un giudizio autonomo di cognizione, con domanda di accertamento, o di rivendica.
Modalità di espropriazione della quota indivisa
Il giudice, verificata la regolarità della notifica dell’avviso ai contitolari, determina le modalità di espropriazione della quota indivisa sottoposta a pignoramento, previa audizione delle parti.
Quando la separazione in natura non è richiesta o non è possibile, il giudice dispone procedersi al giudizio di divisione, salvo che non ordini la vendita della quota del bene.
Ciò, qualora vi siano concreti elementi per ritenere che la vendita possa avvenire ad un prezzo pari, o superiore, a quello di cui alla perizia di stima.
Quando nelle aste vengono sottoposti a pignoramento anche i beni indivisi, è fondamentale che i comproprietari vengano assistiti da un avvocato esperto in esecuzioni immobiliari.
La separazione in natura del bene è l’accordo dei contitolari
L’ordinanza con la quale il giudice, previa convocazione degli interessati, dispone la separazione in natura della quota spettante al debitore è emessa senza che si svolga una fase contenziosa.
Trattandosi di un provvedimento a contenuto divisorio, la legittimazione a richiederla spetta, oltre che al creditore pignorante ed ai creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo, ai contitolari.
Si deve escludere che sia legittimato, invece, il debitore contro il quale si procede esecutivamente.
La separazione può, tuttavia, essere ordinata solo sull’accordo di tutti i contitolari.
Poiché le esigenze di celerità del processo esecutivo non possono privare i comproprietari delle garanzie giurisdizionali del processo divisorio.
Con l’accordo delle parti si può acconsentire che al debitore sia attribuita una somma di denaro in sostituzione della porzione del bene corrispondente alla sua quota.
Vendita della quota indivisa ed atti reclamabili
Contro il provvedimento di separazione emesso dal giudice, il contitolare non debitore può proporre opposizione di terzo, se il provvedimento viola un suo diritto sul bene indiviso.
Il Giudice non effettua la scelta secondo criteri di opportunità e convenienza, bensì sulla base di un giudizio prognostico in ordine alle possibilità di vendere la quota indivisa.
Qualora dopo il primo esperimento di vendita il prezzo scenda al di sotto del valore di stima della quota, così denunciando un errore di valutazione, è ipotizzabile che possa disporre il giudizio di divisione.
Questo avviene con revoca del precedente provvedimento, anche ad istanza di parte, la quale potrebbe impugnare l’eventuale diniego con opposizione agli atti esecutivi.
Queste sono le possibilità previste dalla legge nelle aste, quando sono sottoposti a pignoramento anche i beni indivisi.
Assegnazione del bene pignorato al creditore
In questa prospettiva è possibile anche l’assegnazione ad un creditore che abbia presentato istanza fino a 10 giorni prima dell’incanto, a norma dell’articolo 588 del codice di procedura civile.
Così come è praticabile la nomina di un amministratore giudiziario, secondo il disposto di cui all’ articolo 592 dello stesso codice di rito.
La Suprema Corte ha ritenuto che l’ordinanza con la quale il giudice dispone procedersi alla vendita della quota indivisa spettante al debitore esecutato non può essere immediatamente impugnata.
Con ricorso straordinario per Cassazione a norma dell’art. 111 della Costituzione, neppure dal proprietario non debitore, trattandosi di atto revocabile dal Giudice che lo ha emesso, impugnabile soltanto con l’opposizione agli atti esecutivi.
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Vendite all’asta, le garanzie e l’annullabilità
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Pubblicato su Il Messaggero il 29 maggio 2011 dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati.
La legge non prevede l’obbligatorietà dell’assistenza di un avvocato per partecipare a un’asta immobiliare
Chiunque può parteciparvi personalmente, senza l’ausilio di un tecnico, a suo rischio e pericolo considerato che l’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare è sempre consigliabile.
L’importanza dell’assistenza di un avvocato nelle aste immobiliari
Vendite all’asta le garanzie e l’annullabilità dipendono sempre da uno studio attento della procedura volto a individuare eventuali aspetti d’intralcio all’emissione del decreto di trasferimento.
L’assistenza di un avvocato serve per monitorare il corretto compimento delle attività successive alla fase di aggiudicazione, che dopo la riforma del 2005 sono state demandate al custode delegato.
La vendita giudiziaria non è immune, infatti, da situazioni patologiche che potrebbero danneggiare l’acquirente anche una volta che la compravendita immobiliare si sia perfezionata con l’emissione del decreto di trasferimento.
La vendita dell’ immobile per asta giudiziaria
La vendita forzata da parte del tribunale di un immobile a seguito del pignoramento avviene a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui il bene si trova.
Non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità non potendo, in principio, essere revocata per alcun motivo.
L’ordinanza di vendita specifica che alcuna richiesta di risarcimento, indennità o riduzione del prezzo è legittimata da eventuali vizi, dalla mancanza di qualità o dalla difformità del bene venduto.
Ma anche dall’esistenza di oneri di qualsiasi genere che lo interessino, quali ad esempio quelli connessi all’adeguamento di impianti alle leggi vigenti, anche se occulti e non evidenziati nella perizia di stima.
Visita dell’immobile pignorato
Dunque, onde evitare eventuali rischi, è essenziale che chiunque voglia acquistare un immobile nell’ambito di una vendita giudiziaria legga con la massima attenzione la consulenza tecnica di stima dell’immobile pignorato.
Visiti l’immobile con l’assistenza del custode e, qualora non disponga di adeguate competenze tecniche, si affidi a un avvocato con esperienza nel settore delle esecuzioni immobiliari per approfondire aspetti rilevanti inerenti la procedura.
Tali operazioni sono necessarie nelle vendite all’asta per le garanzie e l’annullabilità.
Tutela dell’acquirente nelle vendite immobiliari
Occorre però tener conto che, sebbene l’articolo 2922 del codice civile prevede che alle vendite forzate non si applica la garanzia per i vizi della cosa, la giurisprudenza prevalente ha ritenuto di mantenere fermi alcuni principi a tutela dell’acquirente.
Infatti una vendita giudiziaria resta annullabile quando il bene sia del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita.
Oppure quando manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, o risulti del tutto compromessa la sua destinazione d’uso, qualora questa abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto.
Un esempio tipico in tal senso può essere quello dell’ordinanza di vendita che, anche per il tramite del rinvio alla perizia, qualifichi un terreno edificabile quando in verità non lo è.
Risoluzione del contratto e restituzione del prezzo
La Suprema Corte con la sentenza n. 7294 del 13 maggio 2003 ha ritenuto applicabile alle vendite giudiziarie l’articolo 1489 del codice civile che legittima il compratore a chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.
Salvo il diritto al risarcimento del danno, quando il bene risulti gravato da oneri, diritti reali o personali non apparenti.
Fattispecie rilevanti in tal senso potrebbero essere quella di un fondo gravato da una servitù prediale non apparente, l’esistenza di un vincolo risultante da un atto d’obbligo assunto nei confronti del Comune dove sorge la costruzione.
Oppure la riduzione della potenzialità edificatoria per effetto di un trasferimento di cubatura.
Nei casi esposti si può ritenere che a nulla rilevi che nell’ordinanza di vendita sia stato previsto che l’immobile sia venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, dovendosi applicare la tutela prevista per l’acquirente in caso di limitazioni non apparenti e non conosciute.
Distribuzione del ricavato, pagamenti più veloci.
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Pubblicato su Il Messaggero il 15 maggio 2011. Vietata la riproduzione. Tutti i diritti riservati.
All’udienza fissata per la discussione del piano di riparto, questo può essere approvato e nel caso ciò avvenga il giudice ordina alla Cancelleria l’emissione dei mandati di pagamento.
Quando il piano di riparto può essere contestato?
Il piano di riparto può essere contestato come previsto dall’articolo 264 del codice di procedura civile.
La contestazione del progetto di distribuzione deve riguardare l’esistenza, o meno, di singole poste dell’attivo, o del passivo.
Questo è il momento finale della preparazione del piano di riparto che indica come distribuire tra i creditori le somme ricavate nella vendita all’asta.
L’intervento del custode giudiziario, che opera in via telematica, permette di accelerare la fase successiva all’aggiudicazione per la distribuzione del ricavato con pagamenti più veloci.
Un momento a cui si giunge dopo una serie di fasi delineate dalla procedura esecutiva introdotta con il pignoramento immobiliare.
Ordine di graduazione dei crediti
E’ l’articolo 596 del codice di procedura civile a regolare la formazione del progetto di distribuzione, richiamando l’articolo 510 dello stesso codice.
Esiste un preciso ordine nelle graduazioni dei crediti:
- spese privilegiate ex articolo 2770 del codice civile e seguenti;
- ordine cronologico delle ipoteche;
- crediti da lavoro dipendente;
- chirografari intervenuti tempestivamente;
- chirografari intervenuti tardivamente;
- creditori intervenuti privi di titolo esecutivo.
Per quanto riguarda la procedura, una volta effettuata la vendita e saldato il prezzo, il giudice nomina un professionista che deve predisporre il piano di riparto.
Di solito, si tratta del custode giudiziario, lo stesso che ha seguito l’iter della procedura esecutiva.
La precisazione del credito ed i compiti del professionista delegato
Il professionista esamina il fascicolo per individuare la graduazione dei crediti e richiede a tutti gli aventi titolo l’aggiornamento e la precisazione degli stessi anche relativamente all’intervento dei creditori.
La precisazione dei crediti deve comprendere il computo esatto, secondo quanto previsto dall’obbligazione assunta o dal contratto di mutuo, gli interessi corrispettivi, moratori e quant’altro sulle rate scadute comprensive di capitale ed interessi.
Per velocizzare la procedura, il professionista delegato richiede l’estratto conto della procedura in banca e controlla il saldo delle somme dell’aggiudicazione, le eventuali rendite e gli interessi maturati.
La bozza del progetto di distribuzione
La bozza del progetto di distribuzione, con la graduazione dei crediti e il corrispettivo dovuto, deve essere inviata dal delegato a tutti i soggetti interessati, cioè ai creditori, all’aggiudicatario e al debitore, trenta giorni prima dell’udienza di discussione.
Si arriva quindi all’udienza fissata per la discussione del piano di riparto per la distribuzione del ricavato, con pagamenti più veloci per i creditori.
Udienza nel quale il giudice ordina alla Cancelleria l’emissione dei mandati di pagamento dopo l’approvazione del piano stesso.
Il delegato alla vendita ha modo di predisporre il progetto di distribuzione anche in via telematica con ordine di bonifico bancario per ogni avente diritto.
In questo modo, contando sull’efficienza degli ausiliari del giudice, si è voluto accelerare anche la fase successiva all’aggiudicazione, consentendo l’emissione dei mandati di pagamento contestualmente all’approvazione del progetto di distribuzione, senza più lunghe attese.
Vendite all’asta la distribuzione del ricavato
Pubblicato su “Il Messaggero” il 9 maggio 2011 dall’Avvocato Gianluca Sposato, esperto in diritto immobiliare.
Il progetto di distribuzione nelle procedure esecutive immobiliari
La formazione del progetto di distribuzione è regolata dall’articolo 596 del codice di procedura civile, che richiama l’articolo 510 dello stesso codice di rito, disciplinando la distribuzione della somma ricavata.
Nelle esecuzioni immobiliari la distribuzione del ricavato può presentare maggiore complessità rispetto alle altre forme di espropriazione.
Questo si verifica di solito per la possibile presenza, accanto ai creditori chirografari, di creditori ipotecari di grado diverso.
Graduazione dei crediti nelle esecuzioni immobiliari
Per quello che concerne le graduazioni si segue, in linea di massima, il seguente ordine:
- spese privilegiate ex articolo 2770 del codice civile e seguenti;
- ordine cronologico delle ipoteche;
- crediti da lavoro dipendente;
- chirografari intervenuti tempestivamente;
- chirografari intervenuti tardivamente;
- creditori intervenuti privi di titolo esecutivo.
Effettuata la vendita e avvenuto il saldo prezzo, il giudice nomina un professionista per la predisposizione del piano di riparto.
Di norma si tratta dello stesso custode giudiziario che ha seguito l’iter della procedura esecutiva, il quale assume in questa fase la veste di delegato.
Il ruolo del delegato nelle vendite all’asta e distribuzione del ricavato
Per prima cosa il professionista delegato deve esaminare il fascicolo al fine di individuare la graduazione dei crediti.
Quindi richiede agli aventi titolo la precisazione dei crediti, i piani di ammortamento nel caso di mutui bancari con l’indicazione degli interessi moratori e dei tassi d’interesse.
Nelle vendite all’asta per la distribuzione del ricavato bisogna differenziare gli interventi tempestivi, di cui all’articolo 564 del codice di procedura civile, da quelli tardivi richiamati dal seguente articolo 565.
Soltanto i creditori iscritti ed i creditori privilegiati intervenuti dopo l’udienza di autorizzazione alla vendita e prima del progetto di distribuzione, concorrono alla distribuzione del ricavato.
Intervento dei creditori chirografari dopo la vendita
Cosa avviene per i creditori chirografari che intervengono dopo l’ udienza di vendita, ma prima della formazione del progetto di distribuzione?
Concorrono alla distribuzione di quella parte della somma ricavata che eventualmente sopravanzi.
Naturalmente dopo che sono stati soddisfatti i diritti del creditore pignorante e di quelli intervenuti in precedenza, purchè iscritti e privilegiati.
Infatti la precisazione dei crediti deve comprendere il computo esatto, secondo quanto previsto dall’obbligazione assunta, o dal contratto di mutuo.
Oltre agli interessi corrispettivi, moratori e quant’altro sulle rate scadute comprensive di capitale ed interessi.
Attività conclusive per la distribuzione del ricavato nelle vendite all’asta
Al fine di procedere celermente nel proprio incarico il custode delegato richiede l’estratto conto aggiornato della procedura in banca.
Ciò per verificare il saldo del conto corrente ove sono depositate le somme dell’aggiudicazione, eventuali rendite ed interessi maturati.
Redatta la bozza del progetto di distribuzione, contenente la graduazione dei crediti ed il corrispettivo dovuto, il professionista ne invia copia a tutti i creditori.
Cos’ come anche all’aggiudicatario e al debitore per eventuali osservazioni, prima del deposito dello stesso in Cancelleria, di norma trenta giorni prima della udienza di discussione.
La procedura esecutiva e le spese dell’aggiudicazione
Indice
Pubblicato su Il Messaggero il 3 aprile 2011 Dall’Avvocato Gianluca Sposato. Tutti i diritti riservati. Vietata la riproduzione.
Spese e imposte successive all’aggiudicazione
Il Custode giudiziario ha l’obbligo di informare l’aggiudicatario su termini e modi per il deposito del saldo prezzo quantificando le spese che dovrà sostenere.
Queste sono rappresentate sostanzialmente da: imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre quelle di cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche.
Tenuto conto che queste ultime verranno messe in prededuzione in sede di distribuzione del ricavato ai sensi del 2°comma dell’art. 2770 C.C. e, dunque, restituite all’aggiudicatario.
La procedura esecutiva e le spese di aggiudicazione prima della riforma
Prima dell’entrata in vigore della Legge 80/2005 il potenziale acquirente, per poter prendere parte ad un’asta del Tribunale, era tenuto a rispettare precise regole.
Oltre a versare un deposito cauzionale del 10% o del 15% del prezzo base indicato nell’ordinanza di vendita, era obbligato a depositare contestualmente un ulteriore somma.
Solitamente il 15% della base d’asta, quale acconto delle spese che si sarebbero dovute sostenere in caso di aggiudicazione.
Tale prassi non prendeva in considerazione le eventuali agevolazioni sull’acquisto della prima casa e l’eventuale credito di imposta.
L’agevolazione spetta ai contribuenti per l’acquisto di altra prima casa, qualora venga effettuato entro un anno dall’alienazione di altro immobile, fruendo dei benefici previsti ai fini dell’imposta di registro.
In passato nel caso di deposito insufficiente, per il versamento delle imposte dovute all’Erario, la cancelleria invitava l’aggiudicatario a depositare un’integrazione a saldo di quanto dovuto, pena nullità della vendita.
Mentre nel caso di deposito superiore, dopo il versamento delle imposte, provvedeva all’emissione di un mandato di pagamento, a favore dell’aggiudicatario stesso, senza dargliene comunicazione.
La procedura esecutiva le spese di aggiudicazione dopo la riforma
Oggi, le disposizioni del Tribunale Civile di Roma stabiliscono che gli oneri fiscali debbano essere quantificati dal professionista delegato.
Le relative somme essere corrisposte allo stesso entro 60 giorni dalla data dell’aggiudicazione affinché provveda alla trascrizione ed al pagamento di tutte le imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Può accadere che l’aggiudicatario chieda, per l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, l’applicazione del comma 497 dell’art.1 della Legge 266 del 2005 introdotta dalla legge finanziaria 2006.
La norma pone il principio in deroga al criterio della determinazione della base imponibile delle tre imposte per le compravendite immobiliari fra persone fisiche in presenza di determinati requisiti.
In tale modo, la base imponibile per il calcolo delle suddette imposte è costituita dal valore catastale rivalutato a seconda del tipo di cessione, indipendentemente da quanto effettivamente corrisposto.
La circolare dell’Agenzia delle entrate sulle spese di aggiudicazione
La procedura esecutiva, le spese di aggiudicazione: a riguardo, si è espressa anche l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione del 17/05/2007 n°102, riportando l’orientamento della Suprema Corte di Cassazione.
Ha stabilito che il comma 497 della legge finanziaria 2006 deroga quanto sancito dall’art.43 “Base imponibile” del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di Registro (T.U.R.).
Pur non essendovi alcuna disposizione, in tal senso, relativa all’art. 44 del T.U.R. “Espropriazione forzata e trasferimenti coattivi”.
Ne consegue l’evidente inapplicabilità del comma 497 ai trasferimenti di immobili a seguito di espropriazione forzata per asta pubblica, avviata con pignoramento.
Quindi, la base imponibile per il pagamento delle imposte dovute, relativa a tali trasferimenti, sarà equivalente al prezzo di aggiudicazione.
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