Categoria: Rassegna Stampa
Problematiche frequenti legate alle compravendite immobiliari
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Intervista all’Avvocato Gianluca Sposato, Direttore del Network Legale24h, sulle problematiche frequenti legate alle compravendite immobiliari.
La compravendita immobiliare tra privati
Nelle compravendite immobiliari tra privati è importante distinguere ruoli e attività: avvocato, agenzia immobiliare e notaio hanno compiti e svolgono funzioni differenti.
Rivolgersi ad una agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile tra privati non sempre garantisce l’acquirente da rischi per evizione e formalità perente.
Come nel caso di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli che risultano non essere state cancellate ed impediscono il rogito notarile, con tutte le conseguenze per l’adempimento al preliminare di compravendita.
Per contro, pensare che il Notaio possa garantire i termini di esecuzione dell’obbligazione contrattuale, risolvendo ogni situazione di intralcio nella compravendita immobiliare tra privati, non è corretto.
Perché la sua funzione è quella di eseguire l’effetto traslativo dell’immobile effettuando le annotazioni nei pubblici registri immobiliari e garantire la corresponsione delle imposte al Fisco.
L’assistenza dell’avvocato immobiliarista è, dunque, fondamentale per la buona riuscita della compravendita immobiliare tra privati.
Assistenza dell’avvocato nelle compravendite immobiliari
L’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare viene spesso trascurata dagli acquirenti, i quali per il solo fatto di essersi rivolti ad una agenzia, o ad un notaio, la ritengono un costo superfluo.
In realtà la presenza di un legale alla stipula è imprescindibile per curare ogni dettaglio e aspetto contrattuale, garantendo l’acquirente in tutte le fasi, ma meglio ancor prima di formalizzare l’offerta di acquisto.
Infatti, una volta formalizzata la proposta di acquisto e versata la caparra, possono verificarsi brutte sorprese, sia per l’acquirente che per il venditore, che si sarebbero potute conoscere e risolvere se assistiti da un avvocato immobiliarista.
Problematiche frequenti legate alle compravendite immobiliari: il regolamento di condominio
E’ buona prassi conoscere anche il regolamento condominiale prima di formalizzare la proposta di acquisto di un immobile.
Atteso che molto spesso vi sono limitazioni alla proprietà contenenti espressi divieti che, se regolarmente trascritti, hanno piena validità legale.
Come nel caso in cui sia vietata la destinazione di appartamenti ad uffici pubblici, attività di tipo turistico ricettivo come case vacanza o bed and breakfast.
Ma il regolamento condominio può contenere divieti anche per attività come palestre, scuole di musica, scuole di canto e di ballo, ambulatori medici o sanitari per malattie contagiose.
Situazioni poco chiare, prospettate come affari a prezzi vantaggiosi, sono quasi sempre da evitare, poiché causa di problematiche frequenti legate alle compravendite immobiliari.
Compravendita di immobile tra privati e per asta giudiziaria
Solo gli acquisti per asta giudiziaria sono garantiti dal tribunale, che con effetto purgativo trasferisce la proprietà di un immobile libero da vizi.
Nella compravendita privata le situazioni occulte alla compravendita che possono verificarsi sono molteplici.
Dall’acquisto di quote, in cui non si è rispettato il diritto di prelazione di altri soggetti, alla vendita di immobili gravati da garanzie reali.
Particolare attenzione, poi, bisogna prestare agli appartamenti che risultano essere pervenuti per donazione venendo a ledere la quota di riserva degli eredi legittimari.
Una ulteriore problematica è rappresentata dagli immobili ancora privi delle necessarie autorizzazioni urbanistiche e abitative.
Come non si possono escludere persino azioni volte a rivendicare la proprietà di un immobile per avvenuta usucapione.
Se il libero mercato offre maggiori opportunità di scelta, le aste immobiliari garantiscono l’acquirente, che abbia effettuato il saldo del prezzo nei termini di cui all’ordinanza di vendita, da eventuali rischi di evizione e dalla cancellazione di tutte le formalità pregiudizievoli.
Tuttavia, anche in questo settore, a prescindere dalle possibilità concrete di aggiudicazione, l’assistenza legale, dati i tecnicismi e la complessità della materia è indispensabile ed è bene diffidare dai tanti intermediari.
Libera contrattazione e problemi in sede di rogito notarile
In sede di acquisto di un immobile i rischi possono essere molteplici.
Qualora l’immobile sia ancora da costruire, per esempio, il rilascio di una fideiussione a garanzia dello stato di insolvenza del costruttore non è l’unico elemento da considerare.
Sono frequenti anche problemi con agenzie immobiliari particolarmente invadenti che operano scorrettamente, non solo per acquisire un mandato di vendita, ma anche non comunicando situazioni che, se conosciute, non avrebbero portato a formalizzare l’offerta di acquisto.
Tuttavia, il mercato immobiliare in ambito privato, con l’assistenza di un avvocato esperto in compravendite, è del tutto sicuro e oltre ad offrire maggiori soluzioni adatte alle proprie richieste ed esigenze immobiliari, offre il vantaggio della contrattazione libera.
Tenuto conto del sovraffollamento delle aste giudiziarie con l’interessamento di intermediari anche in quel settore, ove non sarebbe dovuta alcuna provvigione di intermediazione, con relative incertezze in ordine alla possibilità di aggiudicazione dell’immobile.
Casa coniugale: quando è possibile venderla?
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La casa coniugale in assegnazione alla moglie a seguito di separazione, può essere venduta quando i coniugi sono d’accordo sulla ripartizione del ricavato dalla vendita.
La casa coniugale in assegnazione ad uno dei coniugi, a seguito di separazione, spesso può dare luogo a situazioni giuridiche difficili da affrontare, sia che sia in comproprietà che di proprietà esclusiva del coniuge non assegnatario.
Ne parliamo con l’Avvocato Gianluca Sposato, Direttore del Network Legale24h che collabora con l’Agenzia Parlamentare.
Separazione: il coniuge smette di pagare il mutuo
E’ una tematica frequente e dolorosa perché secondo un orientamento della Cassazione l’iscrizione ipotecaria sull’immobile, anche se successiva alla trascrizione della sentenza di assegnazione della casa coniugale, deve considerarsi prevalente.
Con la conseguenza che l’immobile deve ritenersi libero e privo di vincoli per l’acquirente tramite asta giudiziaria.
Non è questione semplice e sotto il profilo giuridico la presenza di minori non può non trovare tutela normativa, ma il rischio di un contrasto di giudizi tra giudice dell’esecuzione e giudice di famiglia è frequente, con liti familiari e contenziosi aperti su più fronti.
In questi casi rivolgersi ad un avvocato civilista con comprovata esperienza nel diritto di famiglia è fondamentale per comprendere la situazione e potere prendere le scelte più adeguate.
Vendita della casa coniugale
Una situazione sicuramente vantaggiosa può essere quella di trovare un accordo, sia in sede di separazione giudiziale che di separazione consensuale, o divorzio e vendere la casa coniugale.
Ponendo un limite alle proprie richieste ai fini di limitare i danni, nell’ ottica di porre fine a contrasti e liti familiari, prendendo di comune accordo la decisione di ripartire il ricavato della vendita della casa coniugale.
Questa soluzione che consente di ripartire il ricavato della vendita della casa coniugale secondo accordi ben precisi e garanzie, può rivelarsi utile ad entrambi i coniugi.
La soluzione è utile quando, per esempio, la casa coniugale è diventata ingestibile per i suoi costi, o troppo grande perché i figli, ormai autonomi, vivono indipendentemente.
Avvocato civilista per la vendita della casa coniugale
Quando si raggiunge una decisione di questo tipo, che rappresenta un cambiamento radicale anche delle proprie abitudini di vita ed un taglio netto con il passato, bisogna essere assistiti da un avvocato civilista.
Il legale cui affidarsi deve avere esperienza non soltanto in ambito familiare ma anche nell’area dei diritti reali e del diritto immobiliare, per garantire la corretta esecuzione di tutti i passaggi necessari a garantire la riuscita dell’operazione.
Per sottoporre il vostro caso e richiedere un appuntamento potete compilare il modulo di richiesta al link Legale24h dove sono indicati anche i costi della consulenza legale.
L’Avvocato Gianluca Sposato risponderà personalmente al vostro caso risolvendo ogni dubbio prima di assumere l’incarico per tutelare i vostri diritti ed interessi.
Amministratore di sostegno, poteri e revoca
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Amministratore di sostegno poteri e revoca i vantaggi per il beneficiario ed i problemi che può comportare negli equilibri familiari quando è un estraneo.
L’Avvocato Gianluca Sposato, Presidente dell’ultima sessione per l’Esame di Stato di Avvocato a Roma, ne parla all’ISLE Istituto per gli Studi e la Documentazione Legislativa.
Cosa è l’amministratore di sostegno?
L’amministrazione di sostegno è un istituto giuridico introdotto con la Legge 6/2004 con l’intento di tutelare persone che hanno menomazioni fisiche, o psichiche, come gli anziani, i disabili, gli alcolisti ed i tossicodipendenti.
L’istituto è volto a garantire la cura della persona e del patrimonio di soggetti ritenuti dall’ordinamento giuridico più deboli e vulnerabili, che spesso hanno una pensione di invalidità e accompagno e si trovano nell’impossibilità di provvedere a tutelare i propri interessi.
Amministratore di sostegno poteri e revoca: esaminiamo quali sono i poteri dell’amministratore di sostegno ed in quali casi è possibile chiedere la sua sostituzione, o cessazione dell’attività.
Nomina dell’amministrazione di sostegno
La nomina dell’amministratore di sostegno avviene da parte del giudice tutelare, a seguito della presentazione di un ricorso da parte dell’interessato, di un suo familiare, o affine.
Nella scelta della persona da nominare, il giudice deve preferire, se non sorgono contestazioni, il coniuge, o la persona stabilmente convivente, il padre, la madre, il figlio il fratello, la sorella, o il parente entro il quarto grado.
Di fatto, purtroppo, solo in rari casi avviene così ed è assai frequente, dati i contrasti familiari che spesso portano irresponsabilmente a questa scelta, che la nomina ricada su un professionista, di regola un avvocato, nominato dal giudice tutelare, che dovrà essere retribuito.
I poteri dell’amministratore di sostegno possono dettare contrasti con i familiari, o con lo stesso amministrato che intenda chiedere la revoca del suo amministratore.
Amministratore di sostegno poteri e revoca: quando deve essere richiesta la nomina di un amministratore di sostegno?
Non vi è una regola per ricorrere all’istituto, se non quella di salvaguardare gli interessi economici e la cura della persona di chi è chiamato a beneficiare dell’istituto, nei casi in cui ricorra urgenza di adottare questa misura.
Poniamo il caso di un soggetto affetto da schizofrenia paranoide che non sia in grado di provvedere alle esigenze quotidiane della propria vita e di gestire autonomamente il proprio patrimonio.
Sarà difficile individuare azioni poste in essere contro la sua libertà personale, o il suo patrimonio da parte di suoi familiari, o conviventi, lesivi della sua persona e/o delle sue finanza.
O il caso dell’anziano che si trovi a vivere da solo con la badante e non sia in grado di prendersi autonomamente cura della sua persona e delle sue finanze, esponendosi al rischio anche di depauperamento dei suoi beni.
Ricorrere all’amministrazione di sostegno è una scelta meno radicale rispetto alla domanda di inabilitazione o interdizione, essendo volta a garantire i diritti più elementari come l’accesso alle cure mediche, ad attività formative, scolastiche e ricreative.
Con rendicontazione economica al giudice tutelare che valuterà l’adozione dei relativi provvedimenti, assecondando i desideri del soggetto interessato dal provvedimento.
Quali sono le problematiche legate all’amministrazione di sostegno?
La principale problematica dell’istituto, quando l’amministratore di sostegno non è un familiare che si prenda cura della persona malata, è legata ai contrasti che possono sorgere con il professionista nominato dal tribunale.
Ciò perché, essendo un estraneo, difficilmente avrà la capacità e la sensibilità di cogliere la personalità della persona malata e comprendere a fondo le sue effettive necessità.
Senza tener conto che, ove l’amministratore non ascolti i familiari, o vi sia aperto contrasto con questi, avrà difficoltà ad intraprendere le scelte migliori nell’interesse del proprio assistito.
Si aggiunga, inoltre, che il patrimonio dell’amministrato, con la nomina di un amministratore, è sottoposto a gestione e controllo del giudice tutelare che autorizza ogni singola spesa.
Il problema principale spesso è relativo al fatto che vengono stabiliti gli importi mensili di cui il beneficiario può disporre, limitando di fatto la sua autonomia e quelle che possono essere le sue scelte.
Infine bisogna tener conto che il professionista incaricato non svolge la sua attività a titolo gratuito ed il relativo compenso annuale è a carico dell’amministrato.
Questo, anche in relazione ai poteri dell’amministratore di sostegno, molto spesso costituisce un motivo per i familiari per volerne richiedere la revoca al giudice.
Gli atti compiuti da persona sottoposta ad amministrazione di sostegno sono validi?
L’art. 409 del codice civile prevede che il beneficiario dell’amministrazione di sostegno conserva la propria capacità d’agire per tutti gli atti che non richiedono la rappresentanza dell’amministratore di sostegno.
Dunque gli atti necessari a soddisfare le proprie esigenze della vita quotidiana possono essere compiuti dall’amministrato e sono validi.
La persona sottoposta all’amministrazione di sostegno, infatti, non perde del tutto la propria capacità di agire, potendo anche, se capace di intendere e volere, sposarsi, riconoscere i propri figli e fare testamento.
Mentre per quanto riguarda la possibilità di fare una donazione, tale capacità potrebbe trovare un limite da parte del giudice tutelare, su indicazione dei familiari.
Infatti, proprio per tutelare i suoi interessi, nel decreto di nomina del giudice tutelare saranno i familiari stessi a richiedere ed indicare per quali atti debba essere assistito e rappresentato dall’amministratore di sostegno.
Così potrà essere stabilito nel suo esclusivo interesse, per esempio, che non possa compiere atti di compravendita, o negoziazione di titoli finanziari superiori ad un determinato importo.
Quando è possibile la revoca dell’amministratore di sostegno?
Non è semplice porre rimedio a chi abbia, a cuor leggero, richiesto l’adozione di tale provvedimento, di qui i maggiori problemi legati all’amministratore di sostegno con poteri e revoca.
L’interessato, o i suoi familiari e affini, possono presentare istanza al giudice tutelare chiedendo la sostituzione dell’amministratore di sostegno in casi di inadempimento grave da parte di questi.
E’ possibile, invece, chiedere che venga cessata l’attività di amministrazione di sostegno soltanto non ricorrendo più le condizioni per l’amministrato di averne bisogno
Circa i motivi da addurre non è sufficiente indicare ragioni generiche, ma presupposto affinché l’istanza di revoca dell’amministratore di sostegno possa trovare accoglimento da parte del giudice tutelare devono essere ragioni specifiche.
Motivi per la revoca possono essere la cessazione dello stato di infermità del soggetto tutelato, perché ha seguito un percorso di disintossicazione, o è guarito.
Mentre risulta a volte difficile chiedere la revoca dell’istituto per aperto contrasto di vedute con il beneficiario, o con un suo familiare che pregiudichi gli interessi della persona malata e sconvolga equilibri familiari.
Un motivo grave per la revoca dell’amministratore di sostegno è una cattiva gestione economica da parte dell’amministratore, in presenza di gravi inadempienze e rendicontazione lacunosa, o parziale.
L’istituto cessa, poi, quando viene presentata la misura restrittiva più rigida con la domanda di interdizione, o inabilitazione e viene nominato un tutore.
Per richiedere un parere in relazione ad una vicenda familiare potete chiamare l’Avvocato Gianluca Sposato, patrocinante in Cassazione, al numero 347.8743614. Non si presta assistenza legale gratuita.
Pignoramento immobiliare, come impedire la vendita della casa all’asta?
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L’Avvocato Gianluca Sposato, Presidente Emerito dell’Associazione Custodi Giudiziari e Delegati alle Vendite Immobiliari, esperto in diritto immobiliare ed esecuzioni immobiliari, spiega dopo il pignoramento immobiliare, come impedire la vendita della casa all’asta. Sono in aumento i pignoramenti di case che vengono messe in vendita all’asta giudiziaria a causa della crisi economica.
Spesso i costi della procedura esecutiva immobiliare superano addirittura l’ammontare del debito che non si è potuto pagare.
Ciò a causa del complesso meccanismo delle aste giudiziarie e del numero di ausiliari di cui il giudice dell’esecuzione si avvale nella procedura esecutiva immobiliare.
Pignoramento immobiliare, come impedire la vendita della casa all’asta e contenere i costi?
L’errore più comune quando viene notificato un pignoramento immobiliare è gettarsi nello sconforto e non volere affrontare la situazione.
Ciò equivale a subire passivamente l’espropriazione immobiliare con un crescendo di spese e oneri da affrontare nelle varie fasi del giudizio.
A cominciare da quelle per il custode giudiziario e per il perito estimatore dell’immobile, finendo poi con quelle per il concessionario pubblicitario e del professionista delegato alla vendita immobiliare.
La prima cosa da fare è affidarsi subito ad un avvocato esperto in esecuzioni immobiliari per esaminare se il pignoramento immobiliare è stato eseguito correttamente e discutere insieme le varie possibilità previste dal codice di procedura civile.
Pignoramento immobiliare, come impedire la vendita della casa all’asta: conversione del pignoramento e custodia immobile.
La prima soluzione per evitare la vendita della casa all’asta ricorrendo la possibilità è di chiedere la conversione del pignoramento immobiliare.
In taluni casi, poi, è possibile fare richiesta al giudice dell’esecuzione per essere nominato custode dell’immobile, non essendo previsto alcun limite normativo affinché il debitore esecutato possa svolgere gli adempimenti del custode giudiziario.
Come opporsi alla vendita dell’immobile all’asta?
Con l’opposizione all’ esecuzione disciplinata dall’articolo 615 del codice di procedura civile, si contesta il diritto del creditore perché, per esempio, il titolo esecutivo è inficiato da fattispecie espressamente previste dall’art. 474 dello stesso codice di rito.
Dopo il pignoramento immobiliare, per capire come impedire la vendita della casa all’asta è importante esaminare se l’immobile pignorato risulta gravato da un fondo patrimoniale, o da un trust.
O ancora verificare quando il credito è illegittimo per tasso usuraio.
L’ opposizione agli atti esecutivi, è volta a contestare singoli atti della procedura esecutiva immobiliare e non sempre ha come rimedio finale quello di impedire la vendita.
Un errore comune che commette chi subisce una espropriazione immobiliare è quello di rivolgersi a società di consulenza del credito.
Oppure ad un avvocato senza esperienza documentata nel campo dei diritti reali e delle procedure espropriative immobiliari, che difficilmente, dati i tecnicismi e la difficoltà della materia esecutiva, riuscirà ad impedire la vendita per asta dell’immobile pignorato.
Scelta e costo dell’avvocato esperto in esecuzioni immobiliari
Il DM n. 55 del 2014, che disciplina le Tariffe Forensi, ed è un parametro di facile consultazione per il cliente che, affidandosi in buone mani, trarrà solo vantaggio dall’onorario corrisposto per farsi assistere da un bravo avvocato nel contenzioso immobiliare.
Un consiglio spassionato che mi sento di dare a chiunque si trovi in una situazione di difficoltà economica e abbia ricevuto la notifica di un pignoramento immobiliare è quello di riporre fiducia in un professionista con molti anni di esperienza.
Esaminare il suo curriculum, concordando il preventivo di spesa in modo da potere rispettare gli impegni per i singoli adempimenti necessari, dopo la notifica del pignoramento, a capire come impedire la vendita della casa all’asta.
Nella mia lunga carriera di avvocato e relatore congressuale esperto in contenzioso immobiliare e pignoramenti immobiliari ho risolto molti casi difficili ed evitato la vendita per asta giudiziaria della casa di tanti miei clienti, che ancora mi sono grati e riconoscenti per questo.
In un settore così delicato, dove si rischia di perdere la casa all’asta, non è mai una buona idea rivolgersi ad un avvocato senza esperienza ed approfondita conoscenza della materia.
Se avete subìto un pignoramento immobiliare, o la vostra casa sta per essere venduta all’asta L’Avvocato Gianluca Sposato, è disponibile ad accettare un incarico per assistervi nella procedura esecutiva immobiliare a Roma ed in tutta Italia ai fini di evitare la vendita all’asta dell’immobile pignorato.
Per appuntamenti e conferimento di incarico chiamare 06.3217639. Non si presta consulenza telefonica gratuita.
Cosa succede quando il coniuge non versa gli alimenti
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La violazione di obblighi di assistenza familiare integra, nei casi più gravi in cui si ledano i diritti di minori, il reato di cui all’art. 570 bis del codice penale che prevede la reclusione fino ad un anno e la multa fino a 1.032 euro nei confronti del responsabile della violazione, spiega l’Avvocato Gianluca Sposato esperto in diritto di famiglia e Direttore del Network Legale24h.
Anche se nella terminologia giuridica è corretto parlare di solo assegno di mantenimento, in presenza di minori il reato è perseguibile d’ufficio, anziché a querela di parte.
Ciò in considerazione dell’interesse supremo di tutelare i figli e garantire loro che le vicende legate ai contrasti familiari insorti tra i genitori non si ripercuotano, oltre che nelle loro vicende affettive e personali, anche nella sfera economica.
Dovendosi assicurare il sostentamento, inteso nel senso più ampio del termine, agli studi, alle attività ludiche, ricreative e sportive.
I figli hanno sempre diritto al mantenimento
I figli, infatti, sia che siano nati all’interno del matrimonio, o in contesto familiare di coppie di fatto, hanno sempre diritto al mantenimento da parte dei genitori.
Potendo richiedere anche il versamento diretto al compimento della maggiore età, qualora non autosufficienti, dell’assegno di mantenimento.
L’importo dell’ assegno di mantenimento, in mancanza di accordo tra le parti, è sempre determinato dal Tribunale.
Per le coppie sposate la pronuncia del giudice riguarderà la separazione sia che si tratti di separazione giudiziale che di separazione consensuale e lo scioglimento degli effetti civili di matrimonio, ottenibile solo con il divorzio, con tutte le vicende collegate.
Nelle coppie di fatto il provvedimento della autorità giudiziaria avrà ad oggetto esclusivamente la regolamentazione dei rapporti economici del nucleo familiare, con particolare riguardo all’interesse e salvaguardia dei figli.
Cosa succede quando il coniuge non versa gli alimenti: quando non c’è reato?
Tra le cause che escludono il reato di violazione dell’obbligo degli alimenti familiari non vi rientra quella dello stato di disoccupazione di chi sia tenuto al mantenimento dei figli.
Mentre situazioni legate allo stato di salute del genitore resosi inadempiente possono essere valutate.
Al pari di altre cause di impossibilità assoluta, o incolpevole, di somministrare i mezzi di sussistenza, ai fini della esclusione del reato.
Pagamento degli alimenti non versati
Qualora persista lo stato di insolvenza del coniuge, o del compagno tenuto a versare l’assegno di mantenimento, anche nei confronti dei figli, la sentenza che ha determinato le relative condizioni, costituisce titolo esecutivo.
Potrà, dunque, essere notificata unitamente ad atto di precetto, per il recupero esecutivo degli importi dovuti.
Circa gli strumenti di recupero del credito, sempre che vi sia capienza e, dunque, garanzie da parte del debitore, si potrà dare corso all’azione esecutiva in sede mobiliare, con pignoramento presso terzi .
Oppure, nei casi di inadempimento più consistente, con le forme del pignoramento immobiliare, potendosi iscrivere a garanzia del proprio credito anche ipoteca sulla casa coniugale ricevuta in assegnazione.
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Preliminare di compravendita
Preliminare di compravendita
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Cosa è il contratto preliminare di compravendita?
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è il contratto con il quale la parte promittente venditrice, proprietaria dell’immobile, si obbliga a vendere alla parte promittente acquirente, la proprietà dell’immobile oggetto della compravendita al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo.
Il contratto è nullo, come sancito dall’art. 1351 del cod. civ. se non è fatto nella stessa forma del contratto definitivo e, dunque in forma scritta, trasferendosi la proprietà solo in una fase successiva, con la stipula del rogito di compravendita.
Di qui l’importanza di rivolgersi ad un Notaio sempre con l’assistenza di un avvocato immobiliarista, considerate le diverse funzioni e l’opportunità di trascrivere il preliminare di acquisto nei Pubblici Registri Immobiliari al fine di evitare gli effetti di eventuali pignoramenti successivi che precedano la stipula del contratto definitivo di compravendita.
Attività preliminari al compromesso
Prima di stipulare il compromesso, è indispensabile verificare che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile, che questo sia in regola dal punto di vista edilizio e che abbia impianti conformi alle norme di sicurezza e agli eventuali vincoli urbanistici, culturali, ambientali e paesaggistici.
Noi raccomandiamo sempre agli acquirenti che si rivolgono al nostro Studio Legale per la stipula di un contratto preliminare di compravendita e per l’assistenza legale in sede di rogito notarile anche di consultare il regolamento condominiale onde evitare spiacevoli sorprese, come, divieto di destinazione delle unità abitative all’esercizio di determinate attività, o spese da sostenere per lavori condominiali già approvati.
Testamento quando lede i diritti dei legittimari e può essere impugnato
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L’Avvocato Gianluca Sposato, specializzato in diritto ereditario spiega all’Agenzia Parlamentare che il testamento quando lede i diritti degli eredi legittimari può essere impugnato.
In questo articolo spiego quando si può impugnare un testamento per lesione di legittima.
Chi può impugnare il testamento?
Nel nostro ordinamento giuridico il testamento può essere impugnato da chiunque vi abbia interesse.
Per impugnare il testamento è necessario che vi sia un legittimo interesse.
Con la morte di una persona i suoi diritti patrimoniali si trasmettono ad altri soggetti che possono effettuare impugnazione del testamento per lesione di legittima.
Il codice civile determina i rapporti di parentela entro i quali va deferita la successione legittima del defunto, là dove manca una disposizione testamentaria.
Al contempo stabilisce quali sono le quote ereditarie che vanno devolute ai familiari, coniuge, figli e genitori, quali eredi legittimari.
Agli eredi legittimi non può essere tolta una partecipazione alla successione ereditaria.
Quando può essere impugnato il testamento?
Nella successione testamentaria devono essere rispettate le quote riservate ai legittimari.
Il testatore non può eccedere per liberalità la quota disponibile che la legge gli riconosce.
Il testatore nel redigere l’atto di sua ultima volontà deve tenere sempre conto della composizione dell’asse ereditario per questo è importante scegliere un avvocato esperto in successioni ereditarie.
La legge garantisce agli eredi le quote ereditarie con e senza testamento che devono sempre essere rispettate quando nell’asse ereditario ci sono i legittimari.
Pertanto, oltre che per vizi di forma e di validità, si può impugnare il testamento per lesione di legittima limitatamente alla disposizione compiuta, trattandosi di nullità relativa e non assoluta.
Chi sono i legittimari?
I legittimari sono il coniuge ed i figli e, solo in assenza dei figli, anche i genitori e gli altri ascendenti, nonni e bisnonni.
Questa categoria di eredi è privilegiata dal nostro ordinamento giuridico e non può essere pretermessa o esclusa dall’eredità per nessuna ragione, se non per cause di indegnità a succedere.
Ciò significa che ai legittimari è riservata una parte dell’eredità stabilita dalla legge, a seconda del numero dei componenti del nucleo familiare.
Ai fini del calcolo delle quote ereditarie in presenza di legittimari bisogna, però, sempre verificare anche quanto compiuto a titolo di liberalità in vita dal de cuius.
Se, per esempio, il defunto ha avvantaggiato attraverso donazioni indirette un erede rispetto all’altro, bisogna consultare un avvocato esperto in eredità per risolvere problemi interpretativi nel rapporto tra donazioni ed eredità.
Ciò perché il de cuius, quando nell’asse ereditario ci sono i legittimari, può disporre liberamente solo di una quota del suo patrimonio, dovendo garantire ai legittimari le quote ereditarie loro riservate per legge.
Quota di riserva, quota disponibile ed azione di riduzione
Ai legittimari spetta una quota di riserva di cui abbiamo parlato in un precedente articolo, esaminando l’ipotesi in cui ha la successione all’eredità senza testamento.
Nel caso, invece, della successione testamentaria sono molteplici gli elementi da analizzare, che solo un avvocato specializzato in successioni ereditarie patrocinante in Cassazione può valutare.
Problemi frequenti riguardano la capacità di intendere e volere del testatore ed la validità del testamento, che produce effetto dal momento della pubblicazione.
Il mancato rispetto della quota di riserva destinata per legge ai familiari del defunto, consente di potere impugnare il testamento quando lede i diritti degli eredi legittimari.
Lo stesso discorso vale per la pubblicazione di un testamento olografo falso, che non è stato scritto di pugno dal testatore, la cui scrittura è stata riprodotta infedelmente.
Quali sono le quote di cui il testatore può disporre nel testamento?
La quota disponibile varia a seconda del numero dei legittimari ma, in ogni caso, non può essere mai inferiore ad ¼ del patrimonio del testatore.
Quindi, quando nell’asse ereditario sono presenti eredi legittimari il testatore può disporre sempre di ¼ del suo patrimonio.
La regola è che devono essere rispettate le quote ereditarie, ma vi è piena libertà di scelta sui soggetti da indicare come propri beneficiari per atto di ultima volontà.
Se non ci sono eredi legittimari, dunque il coniuge, i figli, i genitori o i nonni, il testatore può disporre liberamente dell’intera quota del proprio patrimonio.
L’articolo 554 del codice civile prevede che le disposizioni testamentarie eccedenti la quota di cui il defunto poteva disporre sono soggette a riduzione nei limiti della quota medesima.
L’esperimento dell’azione di riduzione dinanzi il Tribunale competente, è consentita quando è fallito il tentativo di comporre bonariamente la controversia ereditaria con una transazione ereditaria.
Quali sono i tempi per impugnare il testamento?
Per le cause di nullità del testamento non c’è un termine, poiché l’azione è imprescrittibile.
Nelle cause di annullabilità del testamento, invece, l’azione per impugnare il testamento va proposta entro 5 anni dal giorno in cui se ne ha conoscenza.
I casi di nullità del testamento si verificano di rado e sono legati, oltre che a vizi di forma nel testamento olografo, ad aspetti sostanziali che incidono sulla volontà del testatore.
I vizi del volere sono, comunque, causa di annullamento delle singole disposizioni e non producono effetti di caducazione dell’intero negozio giuridico.
Basti pensare all’istituzione dell’erede universale, quando chi fa testamento decide di non lasciare niente ai legittimari, escludendoli di fatto dal testamento.
Nel caso di un testamento con erede universale, l’azione da esperire è quella di riduzione, non potendosi ritenere l’atto nullo.
La nomina di erede universale deve essere intrepretata, per giurisprudenza consolidata, come lascito della quota disponibile all’erede universale.
Occorre ricordare, poi, che in caso di condanna all’ergastolo si perde la capacità di fare testamento e cade l’intero atto anche compiuto precedentemente.
Impugnazione testamento e sequestro giudiziario
Molto spesso le azioni giudiziarie per tutelare l’erede pretermesso dalla partecipazione alla successione ereditaria vanno intraprese con celerità.
Si pensi al caso dell’istituzione di un erede universale in presenza di legittimari.
Per evitare la sottrazione di beni alla massa ereditaria e agli eredi esclusi, quali creditori, in tali ipotesi si può agire in via d’urgenza chiedendo un’azione cautelare.
Il sequestro giudiziario, disciplinato dall’articolo 670 del codice di procedura civile, si riferisce a beni che offrono interesse per l’oggetto della controversia.
Viene attuato per sottrarre il patrimonio oggetto di controversia ereditaria alla disponibilità diretta dei coeredi che sono stati avvantaggiato in danno di altri.
Si differenza dal sequestro conservativo che, invece, è una misura preventiva e conservativa della responsabilità patrimoniale.
Per prenotare un appuntamento con l’Avvocato Gianluca Sposato, esperto in successioni ereditarie chiamare il numero 06.3217639, o visitare l’area Assistenza Legale, dove sono indicati anche i costi.
Incidenti stradali, emergenza sociale
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L’Avvocato Gianluca Sposato, Presidente Adism, Associazione Difesa Infortunati Stradali interviene al Messaggero sul problema degli incidenti stradali mortali.
Incidenti stradali mortali piaga sociale
Gli incidenti stradali mortali sono una piaga sociale e rappresentano un’ emergenza nazionale poco sentita da media ed istituzioni.
Tanti i giovani vittime di omicidio stradale e picchi massimi di mortalità sulle strade nei fine settimana a notte fonda e alla prime luci dell’alba.
Occorre diffondere la cultura della educazione e sicurezza stradale a cominciare dalle scuole con aggiornamenti periodici per i possessori di patente.
E’ opportuno che il Governo intervenga con misure straordinarie.
Installazione di tutor nei tratti stradali più pericolosi e pattugliamento nelle ore notturne, il venerdì e sabato, in cui vi è il picco massimo di sinistri mortali.
Maggiori risorse economiche devono essere destinate per strisce pedonali luminose ed installazione di telecamere, tenuto conto degli incidenti a pedoni in costante aumento.
Adism, con nota inviata dall’Avvocato Gianluca Sposato, ha chiesto al Governo l‘installazione obbligatoria della scatola nera su tutti i mezzi di locomozione omologati.
La ricostruzione degli incidenti stradali è, infatti, determinante al fine dell’attribuzione di responsabilità immediata in caso di morte per incidente stradale.
Con il carcere ed il ritiro definitivo della patente nei casi di guida sotto stato di ebbrezza, o assunzione di droghe.
Le vittime della strada hanno diritto a tempi rapidi della giustizia sia in ambito penale che in sede civile.
In particolare per il conseguimento dei risarcimento dei danni per la perdita del rapporto parentale e sconvolgimento dell’esistenza per l’uccisione del proprio caro.
Gli incidenti stradali mortali sono una piaga sociale ed emergenza sociale poco sentita da media ed istituzioni, che ogni 4 ore vede un morto sulle nostre strade.
Pubblicato sul Messaggero 23 febbraio 2020 – tutti i diritti riservati Sposatolaw dal 1949.
Come si può tutelare i figli affrontando la separazione coniugale?
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Come si può tutelare i figli affrontando la separazione coniugale? L’importanza di scelte condivise per il raggiungimento di un accordo.
L’Avvocato che si occupa della separazione dei coniugi, oltre a essere esperto in diritto di famiglia deve avere grande sensibilità e doti umane per comprendere a fondo la situazione e le problematiche legate ai rapporti conflittuali della coppia, onde fornire le migliori soluzioni e risposte salvaguardando i diritti dei minori e tutelando gli interessi del nucleo familiare, anche dopo la separazione”
– spiega l’Avvocato Gianluca Sposato, Responsabile dell’Associazione La Famiglia Onlus e del Network Legale24h, che da oltre 20 anni assiste famiglie in crisi matrimoniale a Roma e in tutta Italia.
I motivi che possono portare alla rottura del matrimonio sono molteplici: litigi familiari, la scoperta di un tradimento, rapporto matrimoniale compromesso a causa dell’ingerenza dei genitori, scelte familiari non condivise, violenze domestiche, risultano tra le cause più frequenti.
Di fronte ad accadimenti di questo e altro genere non sempre è possibile ricucire il rapporto coniugale e la separazione giudiziale diventa l’unica strada da affrontare, per uscire da una convivenza intollerabile, in mancanza di accordo per una separazione consensuale.
Scelte condivise finalizzate al raggiungimento di un accordo nella separazione coniugale
La scelta di separarsi dal coniuge, se non condivisa, rischia di trascinarsi sia sul piano economico che nelle relazioni con i figli, molto spesso oggetto di dispute tra genitori.
La legge è sempre un rimedio e mai la soluzione ai problemi familiari e genitoriali, per questo è fondamentale la scelta di un avvocato che abbia grande sensibilità ed esperienza nel ramo del diritto di famiglia.
Pertanto alla domanda: “come si può tutelare i figli nella separazione coniugale?” sta all’intelligenza ed alla sensibilità della coppia, porsi risposte che non abbiano ricadute sulla vita della prole.
Chi si appresta ad affrontare una separazione coniugale deve essere assistito al meglio da un avvocato matrimonialista per trovare un accordo, rinunciando a rispettive pretese, nell’interesse della famiglia e dei figli.
Non si sarà più sposati, non si vivrà più sotto lo stesso tetto, ma si continuerà ad essere genitori: solo pensando a questo si potrà trovare la soluzione meno dolorosa nel compiere un passo così importante, al pari del matrimonio, nella propria vita.
Evitare di instaurare il contenzioso giuridico è il primo compito dell’avvocato nella separazione giudiziale o consensuale con figli minorenni.
Tuttavia, la separazione giudiziale diventa inevitabile in presenza di gravi inadempimenti familiari, nel qual caso è fondamentale tutelare i propri diritti, ove necessario anche in via cautelare.
Cosa fare quando il matrimonio è irrimediabilmente compromesso e ci si vuole separare?
Quando si intende affrontare la separazione dal proprio coniuge bisogna rivolgersi ad un avvocato specializzato in diritto di famiglia, descrivere fino in fondo la situazione e le ragioni che hanno portato a maturare la decisione di separarsi.
Il primo compito dell’avvocato matrimonialista è capire se vi sono margini per una riconciliazione.
Ove ciò non sia possibile, perché il rapporto affettivo è ormai del tutto compromesso, è fondamentale percorrere la strada della separazione consensuale, per i vantaggi nella conservazione di buoni rapporti.
Un accordo dei coniugi nella maggior parte dei casi è la scelta migliore per tutelare i figli nella separazione coniugale, sempre perseguibile anche in corso di giudizio.
Garantire un rapporto sereno tra figli e genitori anche dopo lo scioglimento del matrimonio
La separazione dei coniugi è volta a regolare aspetti economici della famiglia e la gestione del rapporto genitoriale, qualsiasi scelta che non sia condivisa, viene presa dal Tribunale.
Come si può tutelare i figli affrontando la separazione coniugale senza pensare che i figli vivono di riflesso la crisi genitoriale che ha portato alla rottura della famiglia?
Nel nostro ordinamento giuridico i figli godono di una tutela ed attenzioni particolari che hanno trovato ulteriori garanzie nella riforma del diritto di famiglia con la Legge n. 206/201 ( Riforma Cartabia ).
L’errore che i genitori durante la separazione non devono commettere è quello di coinvolgere la prole nei loro litigi, o peggio ancora utilizzarla come arma di ricatto nei confronti dell’altro genitore, come spesso accade, screditandolo.
Ciò può avvenire, ad esempio, quando l’ex coniuge convive con il nuovo partner, o non adempie nella maniera richiesta all’obbligo di mantenimento.
Affido esclusivo in caso di disaccordo tra genitori
Come si può tutelare i figli affrontando la separazione coniugale non è una questione sempre semplice allora.
Il legislatore, in base all’articolo 337 quater del codice civile, considera l’affidamento esclusivo, quando quello condiviso sia contrario all’interesse del figlio a causa di comportamenti non consentiti da parte di uno dei genitori.
Dunque il richiamo alla responsabilità e al rispetto dei propri doveri genitoriali in questo contesto giuridico, che coinvolge anche e soprattutto questioni affettive, più che mai rappresenta sempre la buona regola da seguire.
Le 50 Parole più usate nelle aule di giustizia del danno stradale
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Il Manuale “Le 50 Parole più usate nelle Aule di Giustizia del Danno Stradale” nasce dall’esigenza di sensibilizzare il cittadino all’educazione e sicurezza stradale.
Come difendersi negli incidenti stradali?
Il Manuale Le 50 Parole più usate nelle aule di giustizia del danno stradale si propone di fornire utili spunti sulla condotta da adottare per prevenire gli incidenti stradali.
Al contento, indica quale comportamento deve tenere chi rimane ferito in un sinistro stradale per chiedere il risarcimento dei danni fisici.
Vuole, inoltre, sollevare il problema e mettere in guardia dai procacciatori di sinistri stradali, volgarmente chiamati “parafangari” presenti nelle carrozzerie e negli ospedali.
Spesso i patrocinatori stragiudiziali, che non sono avvocati, dietro false promesse, approfittando dello stato di bisogno e confusionale dei feriti e vittime di incidenti stradali, si fanno firmare incarichi per la gestione del sinistro.
La mortalità in incidenti stradali
È, purtroppo, un fenomeno inarrestabile quello della mortalità sulle strade che non è diminuito neanche con l’introduzione del reato di omicidio stradale.
Ogni giorno in Italia muoiono 9 persone in incidenti stradali, mentre 700 restano ferite.
L’Avvocato Gianluca Sposato, ha destinato i proventi della sua opera in beneficienza per promuovere la legalità e la sicurezza stradale nelle scuole.
I casi di incidenti con lesioni fisiche
I casi di incidente con feriti più gravi riguardano gli incidenti in moto attesa la mancanza di misure di protezione oltre al casco per i motociclisti e gli incidenti a pedoni esposti al rischi di gravi traumi per investimento.
Ma la strada non risparmia neanche i minori: ogni 15 giorni muore un bambino di età inferiore a 14 anni e 25 bambini restano feriti.
Distrazione al cellulare negli incidenti stradali
Sono dati allarmanti se si pensa alle cause: la distrazione per l’uso del cellulare ed il mancato uso dei dispositivi di sicurezza in auto.
Per questo una campagna di sensibilizzazione per tutelare la salute dei bambini in auto è stata presentata nel mese di novembre 2019 al Ministero delle Infrastrutture dall’Adism, Associazione Difesa Infortunati Stradali.
L’obiettivo è di ridurre drasticamente le vittime minorenni negli incidenti stradali.
Pronto soccorso infortunistica stradale
L’Associazione Difesa Infortunati Stradali ha anche pubblicato una guida con le norme di comportamento da tenere alla guida ed in caso di incidente.
Le guide comportamentali sono richiamate nel Manuale Le 50 Parole più usate nelle aule di giustizia del danno stradale.
Adism ha predisposto un servizio di Pronto Soccorso Infortunistica Stradale, attivo su tutto il territorio nazionale, per i danneggiati da incidenti stradali.
Il servizio che non ha costi è orientato ad assistere i familiari di chi ha perso la vita in un incidente stradale, o vi ha riportato lesioni gravi.
Infatti, per districarsi nel complesso mondo del risarcimento del danno bisogna avvalersi di medici legali ed avvocati specializzati.
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